第三，強(qiáng)化市場(chǎng)管理。要引導(dǎo)好對(duì)住房的合理消費(fèi)觀和投資觀，就需要精確打擊住房投機(jī)炒作行為。具體的行動(dòng)可以包括，首先絕對(duì)禁止個(gè)人一次性大量購(gòu)房。“房子是用來(lái)住的”，一次性大量購(gòu)房顯然違背這個(gè)原則。熱點(diǎn)一線城市的限購(gòu)令短期內(nèi)仍需要堅(jiān)持，其他城市也要有購(gòu)房數(shù)量的一定限制。即使以公司名義大批量購(gòu)房，也要嚴(yán)格限定只能用于解決內(nèi)部職工住房問題并且是出租形式，對(duì)于購(gòu)房中弄虛作假逃避限購(gòu)的，一旦發(fā)現(xiàn)不僅可以責(zé)令購(gòu)房合同無(wú)效，還可以在若干年內(nèi)禁入市場(chǎng)。進(jìn)一步，如果發(fā)現(xiàn)一些個(gè)人近期大量短線操作住房買賣、快進(jìn)快出、交易十分頻繁的，不僅要很快提高其再次購(gòu)房的貸款門檻和過戶審查門檻，也要給予警告乃至階段性禁止入市資格。同時(shí)，還需要加快全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，查實(shí)每個(gè)人名下?lián)碛械淖》?，或者至少通過銀行聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)了解一個(gè)人曾經(jīng)貸款買過多少套房，對(duì)持有多套房者要重點(diǎn)關(guān)注，必要時(shí)候采取有效對(duì)策。另外，對(duì)于上海等短期內(nèi)房屋庫(kù)存十分緊張的城市，要提前做好應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)反彈的政策儲(chǔ)備，如在上海研究適度調(diào)高房產(chǎn)稅稅率，考慮從當(dāng)前的0.6%微調(diào)到0.8%或1%，房產(chǎn)稅的豁免面積也可適度收緊。上海樓市是全國(guó)樓市的指向標(biāo)，如果上海有新政策出臺(tái)，可以對(duì)全國(guó)樓市的預(yù)期產(chǎn)生影響。

第四，推進(jìn)增量調(diào)結(jié)構(gòu)。建立“房子不是用來(lái)炒的”長(zhǎng)效機(jī)制要從推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革首先從增量入手。

在增量方面，要切實(shí)增加需求旺盛區(qū)域的土地供應(yīng)指標(biāo)、推進(jìn)舊區(qū)改造、加快城郊接合部工業(yè)土地的再開發(fā)利用，方便閑置工業(yè)用地向住宅用地的轉(zhuǎn)性，應(yīng)該適度提高住宅用地的容積率，也要想辦法利用城區(qū)閑置商辦樓宇進(jìn)行商轉(zhuǎn)住。

增量層面，還要嘗試新的土地出讓方式。比如一部分熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地段，當(dāng)土地市場(chǎng)過熱時(shí)候，對(duì)于住宅土地出讓，可以嘗試將70年土地使用權(quán)出讓改為30-40年，甚至年租制，以冷卻土地市場(chǎng)，也改變房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

土地增量開發(fā)另外一個(gè)新思路是，可以在土地出讓環(huán)節(jié)就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分或全部商品住房以用于對(duì)外出租，一定期間或終身不得銷售。房?jī)r(jià)高漲和市場(chǎng)迷漫投機(jī)氣氛時(shí)候，市場(chǎng)上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤積空置純粹作為投資品而空置，很難說(shuō)真正有多少新建住房實(shí)際投入到居住供應(yīng)中。新的模式下，開發(fā)商有很大的資金回籠壓力，不敢囤積空置住房，實(shí)際投入到市場(chǎng)上的住房供給反而可能更多。新的模式有價(jià)值之處在于盡可能去除其投資屬性，回歸住房的居住功能。這個(gè)做法的關(guān)鍵在于限制住房的轉(zhuǎn)讓，類似于一種長(zhǎng)租房或永租房的形式，投資功能大大弱化，更別說(shuō)投機(jī)，只能用來(lái)居住，杜絕“炒房”的可能。新的土地出讓模式還有利于降溫土地市場(chǎng)，從而間接冷卻住房市場(chǎng)。企業(yè)在這樣約束下拿的地，減少毛坯房、增加裝修房，加大對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的重視，為市場(chǎng)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的自住房源。就新模式下開發(fā)商資金壓力而言，我們認(rèn)為不必過于擔(dān)心，要相信市場(chǎng)的生命力。長(zhǎng)租房或永租房市場(chǎng)的穩(wěn)定出現(xiàn)，正是千呼萬(wàn)喚的房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）大顯身手的時(shí)候了。房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的大發(fā)展，不僅是分解房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融體系壓力的必要機(jī)制，也是擴(kuò)大居民投資渠道、增加普通老百姓分享城市增值的機(jī)會(huì)。

從北京市的試點(diǎn)情況來(lái)看，2016年11月首批4宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊成交結(jié)果均為開發(fā)商自持100%的商品住房，樓面地價(jià)最高不超過3.6萬(wàn)元/平方米。隨著試點(diǎn)地塊的成交以及后期政府部門對(duì)自持商品住房的專門管理，自持模式給租房市場(chǎng)提供了更多有效、高質(zhì)量的供給，帶來(lái)了居住條件的改善。另外，大量房源的增加，有望平抑住房租金，租房者的選擇更加豐富多樣，“購(gòu)租并舉”的住房市場(chǎng)已初現(xiàn)雛形。還有，試點(diǎn)成交地價(jià)的結(jié)果將土地價(jià)格穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的未來(lái)預(yù)期和走勢(shì)有一定的引導(dǎo)作用，有助于抑制房地產(chǎn)泡沫，使得市場(chǎng)預(yù)期回歸平穩(wěn)和理性。