●高杠桿下的信貸擴(kuò)張是這輪樓市強(qiáng)勁飆升的最直接原因，是信貸擴(kuò)張讓房?jī)r(jià)插上了翅膀，買漲不買跌、預(yù)期驅(qū)動(dòng)的大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)純粹是金融現(xiàn)象，要遏制大城市房?jī)r(jià)飆升就需要多采用金融手段、從降杠桿入手。

●政府自身應(yīng)該積極參與住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)性改革中來(lái)，轉(zhuǎn)變公共住房保障方式，創(chuàng)新“托底”機(jī)制，加快實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持推進(jìn)公租房貨幣化，完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

●逐步放寬住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)面向新就業(yè)大學(xué)生、青年醫(yī)生、青年教師以及其他青年專業(yè)技術(shù)人員等“夾心層”群體，提供有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展問(wèn)題給予高度重視。會(huì)議公告指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。中央對(duì)住房問(wèn)題的這次最新意見(jiàn)指出了必須以突出住房的居住屬性為“牛鼻子”來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。在中央對(duì)住房進(jìn)行準(zhǔn)確定位之后，如何落實(shí)“讓房子不是用來(lái)炒的”就成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中具有高度緊迫性的重要內(nèi)容。然而，要在政策實(shí)踐中科學(xué)有效地落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，又需要對(duì)這個(gè)命題有全面完整和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

從理論上理解“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”

對(duì)如何理解“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，我們認(rèn)為從理論角度看應(yīng)有以下認(rèn)識(shí)：

首先，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”并不是反對(duì)住房具有投資功能。這句話強(qiáng)調(diào)的是，住房的投資功能必須建立在服從和有利于發(fā)揮住房的居住功能為前提。中央并沒(méi)有否定住房的投資屬性。只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，住房就天然同時(shí)具有居住和投資雙重屬性，這點(diǎn)是無(wú)法抹滅的。然而，住房的投資功能并不是無(wú)限制的，是必須以有利于住房居住功能發(fā)揮為前提，那些不是建立在居住功能基礎(chǔ)之上或妨礙住房居住功能發(fā)揮的投資功能，是要禁止和反對(duì)的，這部分就是投機(jī)炒作。“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，表明了中央對(duì)住房投機(jī)炒作堅(jiān)決反對(duì)的堅(jiān)定態(tài)度。

其次，住房投資與住房投機(jī)炒作最本質(zhì)的區(qū)別在于當(dāng)事人是否有市場(chǎng)操縱炒作行為。要落實(shí)好“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，就要認(rèn)識(shí)好住房投資與住房投機(jī)炒作的最本質(zhì)區(qū)別到底是什么？從使用價(jià)值決定交易價(jià)值、交易價(jià)值圍繞使用價(jià)值浮動(dòng)的價(jià)值規(guī)律出發(fā)，我們的理解是，投資行為是遵循和服從價(jià)值規(guī)律，去認(rèn)識(shí)去發(fā)現(xiàn)商品本身內(nèi)在的潛伏的使用價(jià)值，投資本身是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的重要組成部分。而投機(jī)炒作是背離和不尊重價(jià)值規(guī)律，并不在乎這個(gè)商品內(nèi)在的使用價(jià)值是多少，而只在乎該物品在短期內(nèi)的交易價(jià)值。投機(jī)炒作有一個(gè)顯著特征是，具有主觀惡意的操縱炒作商品交易價(jià)值的行為，讓商品的交易價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其內(nèi)在使用價(jià)值，從而從中牟取暴利。如果只是買住房，然后用來(lái)出租讓住房資源得到合理利用、居住功能正常發(fā)揮，業(yè)主靜靜等待住房因?yàn)槭褂脙r(jià)值上升而帶來(lái)的交易價(jià)值上漲，從而獲取合理回報(bào)，這是正常投資。但買了住房自己不住也不出租，刻意制造市場(chǎng)短缺，讓市場(chǎng)接收到錯(cuò)誤信號(hào)認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)一直還是供不應(yīng)求，有主觀上人為去改變住房交易價(jià)格的內(nèi)在動(dòng)機(jī)并且付諸行動(dòng)，這就是投機(jī)炒作。那些大量買房又大量囤房大量空置，還在市場(chǎng)上煽風(fēng)點(diǎn)火制造恐慌心理，影響市場(chǎng)供需格局進(jìn)而影響短期內(nèi)交易價(jià)格的，就更加明顯是投機(jī)炒作行為了。后面這兩個(gè)都是政策要堅(jiān)決遏制打擊和禁止的。

在實(shí)踐上落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”

根據(jù)要落實(shí)好“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”要從需求側(cè)和供給側(cè)雙管齊下、供給側(cè)是關(guān)鍵的理解，特提出以下建議：

首先，堅(jiān)持降杠桿。雖然部分熱點(diǎn)大城市的本輪房?jī)r(jià)飛漲也有供需基本面的一定基礎(chǔ)，但高杠桿下的信貸擴(kuò)張是這輪樓市強(qiáng)勁飆升的最直接原因，是信貸擴(kuò)張讓房?jī)r(jià)插上了翅膀，買漲不買跌、預(yù)期驅(qū)動(dòng)的大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)純粹是金融現(xiàn)象，要遏制大城市房?jī)r(jià)飆升就需要多采用金融手段、從降杠桿入手。2016年11月上海樓市調(diào)控政策第一次取得了立竿見(jiàn)影的效果，就在于“認(rèn)房又認(rèn)貸”加上全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)來(lái)認(rèn)定二套房的組合威力很大。眼下大城市房屋總價(jià)高揚(yáng)，入場(chǎng)買家極少數(shù)是第一次買房，大多數(shù)都是置換型購(gòu)房或多次購(gòu)房，“認(rèn)房又認(rèn)貸”本身把大部分購(gòu)買力屏蔽在外了，再加上全國(guó)聯(lián)網(wǎng)認(rèn)購(gòu)，相當(dāng)于把外地炒房資金基本封殺在大城市之外。只有繼續(xù)堅(jiān)持在土地市場(chǎng)與居民購(gòu)房?jī)蓚€(gè)維度都降杠桿，才能保證大城市樓市在中短期內(nèi)的穩(wěn)定。

其次，加強(qiáng)預(yù)期管理。住房市場(chǎng)天然存在嚴(yán)重信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商和中介的價(jià)格操縱行為往往由于難以認(rèn)定而屢禁不止、手段層出不窮，刻意推動(dòng)消費(fèi)者恐慌性和非理性購(gòu)房，引發(fā)市場(chǎng)大起大落。政府一方面要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、鼓勵(lì)行業(yè)自律、獎(jiǎng)勵(lì)消費(fèi)者舉報(bào)，另一方面也要努力推進(jìn)統(tǒng)一市場(chǎng)信息平臺(tái)建設(shè)，善于利用權(quán)威部門和專家人士發(fā)聲來(lái)引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。住房市場(chǎng)上的需求引導(dǎo)是一門大學(xué)問(wèn)，但政府應(yīng)該學(xué)會(huì)這門學(xué)問(wèn)。