●高杠桿下的信貸擴(kuò)張是這輪樓市強(qiáng)勁飆升的最直接原因，是信貸擴(kuò)張讓房價(jià)插上了翅膀，買漲不買跌、預(yù)期驅(qū)動(dòng)的大城市房價(jià)已經(jīng)純粹是金融現(xiàn)象，要遏制大城市房價(jià)飆升就需要多采用金融手段、從降杠桿入手。

●政府自身應(yīng)該積極參與住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)性改革中來，轉(zhuǎn)變公共住房保障方式，創(chuàng)新“托底”機(jī)制，加快實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持推進(jìn)公租房貨幣化，完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

●逐步放寬住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)面向新就業(yè)大學(xué)生、青年醫(yī)生、青年教師以及其他青年專業(yè)技術(shù)人員等“夾心層”群體，提供有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展問題給予高度重視。會(huì)議公告指出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。中央對住房問題的這次最新意見指出了必須以突出住房的居住屬性為“牛鼻子”來設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。在中央對住房進(jìn)行準(zhǔn)確定位之后，如何落實(shí)“讓房子不是用來炒的”就成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中具有高度緊迫性的重要內(nèi)容。然而，要在政策實(shí)踐中科學(xué)有效地落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”，又需要對這個(gè)命題有全面完整和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

從理論上理解“房子是用來住的、不是用來炒的”

對如何理解“房子是用來住的、不是用來炒的”，我們認(rèn)為從理論角度看應(yīng)有以下認(rèn)識(shí)：

首先，“房子是用來住的、不是用來炒的”并不是反對住房具有投資功能。這句話強(qiáng)調(diào)的是，住房的投資功能必須建立在服從和有利于發(fā)揮住房的居住功能為前提。中央并沒有否定住房的投資屬性。只要是市場經(jīng)濟(jì)，住房就天然同時(shí)具有居住和投資雙重屬性，這點(diǎn)是無法抹滅的。然而，住房的投資功能并不是無限制的，是必須以有利于住房居住功能發(fā)揮為前提，那些不是建立在居住功能基礎(chǔ)之上或妨礙住房居住功能發(fā)揮的投資功能，是要禁止和反對的，這部分就是投機(jī)炒作。“房子是用來住的、不是用來炒的”，表明了中央對住房投機(jī)炒作堅(jiān)決反對的堅(jiān)定態(tài)度。

其次，住房投資與住房投機(jī)炒作最本質(zhì)的區(qū)別在于當(dāng)事人是否有市場操縱炒作行為。要落實(shí)好“房子是用來住的、不是用來炒的”，就要認(rèn)識(shí)好住房投資與住房投機(jī)炒作的最本質(zhì)區(qū)別到底是什么？從使用價(jià)值決定交易價(jià)值、交易價(jià)值圍繞使用價(jià)值浮動(dòng)的價(jià)值規(guī)律出發(fā)，我們的理解是，投資行為是遵循和服從價(jià)值規(guī)律，去認(rèn)識(shí)去發(fā)現(xiàn)商品本身內(nèi)在的潛伏的使用價(jià)值，投資本身是市場經(jīng)濟(jì)下價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的重要組成部分。而投機(jī)炒作是背離和不尊重價(jià)值規(guī)律，并不在乎這個(gè)商品內(nèi)在的使用價(jià)值是多少，而只在乎該物品在短期內(nèi)的交易價(jià)值。投機(jī)炒作有一個(gè)顯著特征是，具有主觀惡意的操縱炒作商品交易價(jià)值的行為，讓商品的交易價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其內(nèi)在使用價(jià)值，從而從中牟取暴利。如果只是買住房，然后用來出租讓住房資源得到合理利用、居住功能正常發(fā)揮，業(yè)主靜靜等待住房因?yàn)槭褂脙r(jià)值上升而帶來的交易價(jià)值上漲，從而獲取合理回報(bào)，這是正常投資。但買了住房自己不住也不出租，刻意制造市場短缺，讓市場接收到錯(cuò)誤信號認(rèn)為這個(gè)市場一直還是供不應(yīng)求，有主觀上人為去改變住房交易價(jià)格的內(nèi)在動(dòng)機(jī)并且付諸行動(dòng)，這就是投機(jī)炒作。那些大量買房又大量囤房大量空置，還在市場上煽風(fēng)點(diǎn)火制造恐慌心理，影響市場供需格局進(jìn)而影響短期內(nèi)交易價(jià)格的，就更加明顯是投機(jī)炒作行為了。后面這兩個(gè)都是政策要堅(jiān)決遏制打擊和禁止的。

在實(shí)踐上落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”

根據(jù)要落實(shí)好“房子是用來住的、不是用來炒的”要從需求側(cè)和供給側(cè)雙管齊下、供給側(cè)是關(guān)鍵的理解，特提出以下建議：

首先，堅(jiān)持降杠桿。雖然部分熱點(diǎn)大城市的本輪房價(jià)飛漲也有供需基本面的一定基礎(chǔ)，但高杠桿下的信貸擴(kuò)張是這輪樓市強(qiáng)勁飆升的最直接原因，是信貸擴(kuò)張讓房價(jià)插上了翅膀，買漲不買跌、預(yù)期驅(qū)動(dòng)的大城市房價(jià)已經(jīng)純粹是金融現(xiàn)象，要遏制大城市房價(jià)飆升就需要多采用金融手段、從降杠桿入手。2016年11月上海樓市調(diào)控政策第一次取得了立竿見影的效果，就在于“認(rèn)房又認(rèn)貸”加上全國性聯(lián)網(wǎng)來認(rèn)定二套房的組合威力很大。眼下大城市房屋總價(jià)高揚(yáng)，入場買家極少數(shù)是第一次買房，大多數(shù)都是置換型購房或多次購房，“認(rèn)房又認(rèn)貸”本身把大部分購買力屏蔽在外了，再加上全國聯(lián)網(wǎng)認(rèn)購，相當(dāng)于把外地炒房資金基本封殺在大城市之外。只有繼續(xù)堅(jiān)持在土地市場與居民購房兩個(gè)維度都降杠桿，才能保證大城市樓市在中短期內(nèi)的穩(wěn)定。

其次，加強(qiáng)預(yù)期管理。住房市場天然存在嚴(yán)重信息不對稱，開發(fā)商和中介的價(jià)格操縱行為往往由于難以認(rèn)定而屢禁不止、手段層出不窮，刻意推動(dòng)消費(fèi)者恐慌性和非理性購房，引發(fā)市場大起大落。政府一方面要加強(qiáng)市場監(jiān)管、鼓勵(lì)行業(yè)自律、獎(jiǎng)勵(lì)消費(fèi)者舉報(bào)，另一方面也要努力推進(jìn)統(tǒng)一市場信息平臺(tái)建設(shè)，善于利用權(quán)威部門和專家人士發(fā)聲來引導(dǎo)和穩(wěn)定市場情緒。住房市場上的需求引導(dǎo)是一門大學(xué)問，但政府應(yīng)該學(xué)會(huì)這門學(xué)問。