4.重構(gòu)住房供應(yīng)體系的若干設(shè)想

一是對(duì)商品房出讓用地實(shí)施年租制，讓年租制與批租制并存，并逐漸過渡到單一年租制。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》并無一次性收取商品房70年土地出讓金的規(guī)定，因此，按年征收土地出讓金的年租制不違背相關(guān)的法律法規(guī)。要讓年租制與批租制并存，并逐漸過渡到單一年租制，只需對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990）中70年使用權(quán)居住用地出讓金征收方式條款進(jìn)行修改，增加“可按年征收”之法規(guī)，便可實(shí)現(xiàn)土地出讓制度的創(chuàng)新。與批租制相比，年租制不僅可以大幅度降低商品房的土地成本及相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本，而且可以因其不包含出讓剩余年限的土地使用權(quán)價(jià)值，從而消除土地使用權(quán)的實(shí)物期權(quán)價(jià)值，大大減弱商品房資產(chǎn)的投資屬性，更多體現(xiàn)商品房的居住消費(fèi)功能，從根本上消除經(jīng)濟(jì)基本面引發(fā)的商品房資產(chǎn)價(jià)格與居住物業(yè)價(jià)值有可能出現(xiàn)的嚴(yán)重背離。

二是重塑住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)，將公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為年租制商品房。

我國(guó)目前的住房用地供應(yīng)體系，是商品房（出讓用地）和保障房（劃撥土地）并存的二元供應(yīng)體制，商品房?jī)r(jià)格中含有70年土地使用權(quán)的租金成本?？梢灶A(yù)見，年租制商品房的低土地成本必然會(huì)對(duì)批租制商品房的高土地成本形成沖擊。為穩(wěn)定現(xiàn)有住房?jī)r(jià)值體系和金融體系安全，可考慮讓年租制商品房先進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)。具體做法是，讓公共租賃房用地實(shí)行年租制出讓方式，賦予公共租賃房與商品房相同的產(chǎn)權(quán)，改變地方政府用財(cái)政資金建設(shè)保障性住房的做法，吸引社會(huì)資金在該領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，政府可將存量經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為年租制商品房，以市場(chǎng)方式解決經(jīng)濟(jì)適用房退出難及保障效率低等問題。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來考察，住房市場(chǎng)供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)向年租制商品房，可以抑制批租制商品房?jī)r(jià)格的非理性上漲，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向以居住消費(fèi)為目的的住房市場(chǎng)回歸。如果地方政府以擴(kuò)大建設(shè)保障性住房的財(cái)政資金來配合年租制商品房的全面實(shí)施，全社會(huì)居民家庭的住房福利水平將會(huì)有明顯提高。

三是以年租制商品房資產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅和制訂《物權(quán)法》條例。

從我國(guó)房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)來看，上海、重慶等城市以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格為基準(zhǔn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)來征收房產(chǎn)稅，實(shí)際是以未來一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值來征收財(cái)產(chǎn)稅。雖然居民家庭持有的這部分土地使用權(quán)價(jià)值到期限屆滿時(shí)自然歸零，但也必須為持有過程中暫時(shí)出現(xiàn)并最后歸零的土地使用權(quán)增值交納稅金。與有失公平的批租制相比，由于年租制下商品房資產(chǎn)的土地使用權(quán)伴隨房產(chǎn)的物理形態(tài)而存在，在房產(chǎn)存續(xù)期間不會(huì)因期限制約而貶值，其價(jià)值是當(dāng)年土地使用租金和收益代價(jià)，在逐年評(píng)估中包含上年土地資產(chǎn)增值部分，在最大化國(guó)有土地租金收益的同時(shí)，減少了居民家庭持有土地使用權(quán)的成本。因此，以年租制商品房資產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅更具法理基礎(chǔ)。

必須看到，任何針對(duì)商品房市場(chǎng)的政策設(shè)計(jì)和調(diào)控舉措，如果不能減少商品房開發(fā)、交易、持有各環(huán)節(jié)的交易成本，便不能有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值背離的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于年租制與批租制的并存與銜接問題，可考慮在制訂《物權(quán)法》實(shí)施條例時(shí)，規(guī)定批租制商品房在土地出讓期限屆滿時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為年租制。假如幾年前《物權(quán)法》就有這樣的條例，溫州20年出讓土地使用權(quán)到期的商品房就可自動(dòng)轉(zhuǎn)為年租制商品房，也就避免了不必要的風(fēng)波?？傊?，《物權(quán)法》增添以上法規(guī)條例，既可以明確土地使用權(quán)續(xù)期價(jià)格與解決方式，穩(wěn)定現(xiàn)有商品房未來的價(jià)值預(yù)期，又可以解決居民家庭在商品房出讓土地到期時(shí)難以承擔(dān)包含70年土地資產(chǎn)價(jià)值增益部分在內(nèi)的新一輪國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金問題。這是我們重構(gòu)住房供應(yīng)體系需要重點(diǎn)關(guān)注和解決的問題。

誠(chéng)然，重構(gòu)我國(guó)住房供應(yīng)體系是一項(xiàng)涉及方方面面的系統(tǒng)工程，但中國(guó)住房市場(chǎng)向滿足消費(fèi)性需求的回歸，應(yīng)該是政府政策制定、制度設(shè)計(jì)和宏觀調(diào)控的基本理念，只有堅(jiān)持這樣的理念，才能重構(gòu)出穩(wěn)定房地產(chǎn)供求均衡的住房供應(yīng)體系。

（作者單位：浙江工商大學(xué)金融學(xué)院）