4.重構(gòu)住房供應(yīng)體系的若干設(shè)想

一是對商品房出讓用地實(shí)施年租制，讓年租制與批租制并存，并逐漸過渡到單一年租制。

我國《房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》并無一次性收取商品房70年土地出讓金的規(guī)定，因此，按年征收土地出讓金的年租制不違背相關(guān)的法律法規(guī)。要讓年租制與批租制并存，并逐漸過渡到單一年租制，只需對《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990）中70年使用權(quán)居住用地出讓金征收方式條款進(jìn)行修改，增加“可按年征收”之法規(guī)，便可實(shí)現(xiàn)土地出讓制度的創(chuàng)新。與批租制相比，年租制不僅可以大幅度降低商品房的土地成本及相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本，而且可以因其不包含出讓剩余年限的土地使用權(quán)價值，從而消除土地使用權(quán)的實(shí)物期權(quán)價值，大大減弱商品房資產(chǎn)的投資屬性，更多體現(xiàn)商品房的居住消費(fèi)功能，從根本上消除經(jīng)濟(jì)基本面引發(fā)的商品房資產(chǎn)價格與居住物業(yè)價值有可能出現(xiàn)的嚴(yán)重背離。

二是重塑住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)，將公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為年租制商品房。

我國目前的住房用地供應(yīng)體系，是商品房（出讓用地）和保障房（劃撥土地）并存的二元供應(yīng)體制，商品房價格中含有70年土地使用權(quán)的租金成本?？梢灶A(yù)見，年租制商品房的低土地成本必然會對批租制商品房的高土地成本形成沖擊。為穩(wěn)定現(xiàn)有住房價值體系和金融體系安全，可考慮讓年租制商品房先進(jìn)入保障性住房市場。具體做法是，讓公共租賃房用地實(shí)行年租制出讓方式，賦予公共租賃房與商品房相同的產(chǎn)權(quán)，改變地方政府用財(cái)政資金建設(shè)保障性住房的做法，吸引社會資金在該領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。同時，政府可將存量經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為年租制商品房，以市場方式解決經(jīng)濟(jì)適用房退出難及保障效率低等問題。從房地產(chǎn)市場運(yùn)行來考察，住房市場供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)向年租制商品房，可以抑制批租制商品房價格的非理性上漲，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向以居住消費(fèi)為目的的住房市場回歸。如果地方政府以擴(kuò)大建設(shè)保障性住房的財(cái)政資金來配合年租制商品房的全面實(shí)施，全社會居民家庭的住房福利水平將會有明顯提高。

三是以年租制商品房資產(chǎn)價值為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅和制訂《物權(quán)法》條例。

從我國房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)來看，上海、重慶等城市以應(yīng)稅住房的市場交易價格為基準(zhǔn)的評估值為計(jì)稅依據(jù)來征收房產(chǎn)稅，實(shí)際是以未來一定期限的國有土地使用權(quán)價值來征收財(cái)產(chǎn)稅。雖然居民家庭持有的這部分土地使用權(quán)價值到期限屆滿時自然歸零，但也必須為持有過程中暫時出現(xiàn)并最后歸零的土地使用權(quán)增值交納稅金。與有失公平的批租制相比，由于年租制下商品房資產(chǎn)的土地使用權(quán)伴隨房產(chǎn)的物理形態(tài)而存在，在房產(chǎn)存續(xù)期間不會因期限制約而貶值，其價值是當(dāng)年土地使用租金和收益代價，在逐年評估中包含上年土地資產(chǎn)增值部分，在最大化國有土地租金收益的同時，減少了居民家庭持有土地使用權(quán)的成本。因此，以年租制商品房資產(chǎn)價值為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅更具法理基礎(chǔ)。

必須看到，任何針對商品房市場的政策設(shè)計(jì)和調(diào)控舉措，如果不能減少商品房開發(fā)、交易、持有各環(huán)節(jié)的交易成本，便不能有效降低房地產(chǎn)市場價格與價值背離的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對于年租制與批租制的并存與銜接問題，可考慮在制訂《物權(quán)法》實(shí)施條例時，規(guī)定批租制商品房在土地出讓期限屆滿時自動轉(zhuǎn)為年租制。假如幾年前《物權(quán)法》就有這樣的條例，溫州20年出讓土地使用權(quán)到期的商品房就可自動轉(zhuǎn)為年租制商品房，也就避免了不必要的風(fēng)波?？傊?，《物權(quán)法》增添以上法規(guī)條例，既可以明確土地使用權(quán)續(xù)期價格與解決方式，穩(wěn)定現(xiàn)有商品房未來的價值預(yù)期，又可以解決居民家庭在商品房出讓土地到期時難以承擔(dān)包含70年土地資產(chǎn)價值增益部分在內(nèi)的新一輪國有土地使用權(quán)的出讓金問題。這是我們重構(gòu)住房供應(yīng)體系需要重點(diǎn)關(guān)注和解決的問題。

誠然，重構(gòu)我國住房供應(yīng)體系是一項(xiàng)涉及方方面面的系統(tǒng)工程，但中國住房市場向滿足消費(fèi)性需求的回歸，應(yīng)該是政府政策制定、制度設(shè)計(jì)和宏觀調(diào)控的基本理念，只有堅(jiān)持這樣的理念，才能重構(gòu)出穩(wěn)定房地產(chǎn)供求均衡的住房供應(yīng)體系。

（作者單位：浙江工商大學(xué)金融學(xué)院）