新華社發(fā)

最近，溫州商品房土地使用權期滿高額續(xù)費事件引起了熱烈爭論。該事件是住房用地制度漸近式改革之法規(guī)銜接不到位的反映，它顯現(xiàn)了我國住房供應體系與政府住房制度目標的沖突。從法規(guī)銜接的連續(xù)性來看，《物權法》理應在商品房使用權期限屆滿后明確規(guī)定符合實際的用地續(xù)期價格和方式，但按現(xiàn)有的經(jīng)營性用地使用權收取土地出讓金的法律法規(guī)，商品房用地出讓期限屆滿后，需遞延繳納下一出讓期70年的土地出讓金。顯然，按現(xiàn)有商品房市場價格比例來續(xù)繳土地出讓金，房產(chǎn)所有者是難以承受的。值得關注的是：我國在相當長的時期內(nèi)商品房仍是家庭的主要資產(chǎn)，如何確定用地使用權續(xù)期的價格和方式，是現(xiàn)存體制亟須設法解決的問題。筆者認為，解決這一問題，需要重構(gòu)住房供應體系框架，從頂層設計的層面統(tǒng)籌考慮。

1.批租制下土地使用權價值隨出讓剩余年限遞減、到期限屆滿為零的事實，導致商品房資產(chǎn)價值在出讓期限內(nèi)逐漸貶值，但房地產(chǎn)價格上漲會使市場淡化這種貶值

在土地所有權與使用權統(tǒng)一的情況下，房地產(chǎn)價值由土地資產(chǎn)和房產(chǎn)資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。土地資產(chǎn)價值隨時間推移持續(xù)增加，是具有顯著增值特性的金融資產(chǎn)；房產(chǎn)資產(chǎn)價值隨時間推移持續(xù)貶值，是具有壽命期限的物理資產(chǎn)。無論是從理論還是從現(xiàn)實來考量，房地產(chǎn)資產(chǎn)價值變動均取決于土地資產(chǎn)價值增值與房產(chǎn)資產(chǎn)價值貶值的速度比率。在商品房用地所有權與使用權相分離的土地批租制度下，商品房資產(chǎn)中所包含的土地資產(chǎn)使用權不超過70年，這種景況會致使居民家庭擁有的商品房資產(chǎn)價值不可避免地要小于土地資產(chǎn)和房產(chǎn)資產(chǎn)的內(nèi)在價值，并且會隨著土地出讓剩余年限的減少而逐年遞減。以房產(chǎn)價值的變動數(shù)值而言，若房產(chǎn)的物理壽命為70年，則土地使用權出讓期限屆滿70年后，商品房資產(chǎn)價值趨于零。

不過，從經(jīng)濟周期波動來考察商品房資產(chǎn)價值，盡管土地使用權價值總體上呈下降趨勢并在出讓期限屆滿時為零，但在土地出讓期內(nèi)通常會經(jīng)歷若干因經(jīng)濟周期波動所導致的房地產(chǎn)行業(yè)周期，這個周期會在一定程度上熨平商品房資產(chǎn)價格的波動。具體地說，單宗土地使用權價值在總體呈下降趨勢的同時，也有可能隨經(jīng)濟周期波動而出現(xiàn)階段性波動，從而使商品房資產(chǎn)價格并不總是呈現(xiàn)下降趨勢。例如，1998年我國住房制度改革以來，經(jīng)濟增長促進了市場經(jīng)濟主體對房地產(chǎn)物業(yè)的需求，基礎設施投資增加、提升了房地產(chǎn)物業(yè)的效用，城市化進程加快刺激了房地產(chǎn)有效需求，這些因素致使新增商品房用地使用權的出讓價格不斷上漲，不僅刺激了新增商品房市場價格的上漲，也刺激了土地出讓剩余年限逐年減少的存量商品房價格的持續(xù)上漲，于是，市場普遍淡化了商品房價值在出讓期的貶值。