2.房地產兼具消費品和投資品兩種屬性，但在土地批租制度下，商品房資產價格與其居住物業(yè)價值存在著嚴重背離

眾所周知，房地產同時具有生活場所、生產資料和金融資產等屬性，這些屬性集中體現(xiàn)在房地產空間上。也就是說，房地產空間構成居民生活和廠商經營的不可或缺的要素。居民對房地產空間的需求，取決于家庭收入水平和占有居住空間相對成本的大小；廠商對房地產空間的需求，取決于產出水平和使用空間的相對成本。居民或廠商作為租賃者，要支付使用該空間的承租租金；居民或廠商作為所有者，要支付與該空間所有權相聯(lián)系的資金成本（虛擬租金）。另一方面，商品房的資產價格構成還包括土地使用權重置成本和建筑物重置成本；建筑物重置成本由建筑材料成本和人工成本構成，其在較長時期內相對穩(wěn)定，土地使用權重置成本則會隨土地出讓市場即期交易價格的變化而變化。因此，商品房資產價格通常會隨土地使用權出讓價格的上漲而上漲。

商品房資產價值有兩個確定的基點，一是租賃市場上以承租租金水平確定的居住物業(yè)價值，一是既定土地供應水平下商品房重置成本所決定的資產價格。政府調控住房市場的宏觀價值目標，理應是房地產消費屬性所決定的承租租金與房地產資產屬性所決定的虛擬租金的大體均衡，即商品房的居住物業(yè)價值與資產價格的偏差不大。我國商品房用地一次性收取70年土地出讓金（部分城市在改革初期有出讓期限小于70年的情況），房地產資產價格中包含了70年土地使用權的租金價格，這便造成房地產資產與居住物業(yè)具有不同的市場價值格局。其實，居住物業(yè)價值是由房地產使用空間決定的，這種使用空間天然合理的價值衡量單位是年份，換言之，居住物業(yè)價值應該以年為單位進行衡量。但是，按年計算的居住物業(yè)價值只含有1年的土地使用權租金，它是使用居住物業(yè)成本的一部分；當房地產資產價格中含有了70年的土地使用權租金，土地資產便有了期權性質，這與按年計算的居住物業(yè)價值存在著較大的差異，從而使房地產資產價格背離了居住物業(yè)價值。

以上情況表明，我國房地產投資實際上可以分解為兩個部分：一是對房地產居住物業(yè)價值的投資；一是對土地使用權價值的投資。事實上，房地產的消費性需求與投資性需求存在差別，這種差別體現(xiàn)在商品房、限價房、廉租房、經濟適用房、公共租賃房、城中村民居在消費性需求層面上可以相互替代，但對房地產資產尤其是對土地使用權的投資性需求，其投資效用則不具有替代性。我國現(xiàn)階段對商品房的需求，是消費性需求與投資性需求的混合，并且對土地使用權的投資性需求有愈演愈烈之勢。正是這種持續(xù)而龐大的土地使用權的投資性需求，推動著商品房資產價格的持續(xù)上漲，使商品房資產價格越來越背離居住物業(yè)價值。在筆者看來，商品房市場這種消費功能讓位于投資功能，從而造成住房民生問題嚴重和住房資源極大浪費的局面，在很大程度和范圍內與現(xiàn)行的有關制度安排相關。

3.住房用地體制的二元化引致住房價值體系的多元化，會增加社會治理的成本

我國住房用地的二元體制具體反映在不同性質的住房用地制度上。經濟適用房用地是采取無償行政劃撥方式，但限制產權和不允許其進行交易轉讓；商品房用地是采取市場出讓方式，賦予完全產權和允許其進行交易轉讓。撇開居住功能，這兩類性質住房在資產價值增值方面大相徑庭。住房資產價值具有投資增值功能的前提條件，是必須包含一定期限土地使用權且可自由轉讓。于是，那些擁有非出讓用地性質房產的所有者，會爭相轉換房產的土地性質，向社會或政府索取土地增值收益，由此引發(fā)制度和管理難題。例如，經濟適用房補交一定金額土地出讓金后就能按商品房性質進行轉讓，以至經濟適用房無法建立正常退出機制以解決更多困難群體住房問題；再例如，拆遷房不論使用年限，不論是否繳納過土地出讓金，均要求按同地段新建商品房價格進行補償；城中村民居和小產權房擁有者，因農戶身份而被排除在住房市場之外。所有這些問題既帶來管理難題，造成住房資源的閑置和浪費，其中又一定程度上包含著不公平不合理性。

住房用地二元體制催生了不同利益群體的利益訴求。針對土地使用權期限屆滿，政府主管部門對房產持有者繼續(xù)征收土地出讓金，是法規(guī)不清晰下的政府利益最大化的理性行為。近日浙江溫州出現(xiàn)土地使用權期限屆滿須繳納土地高額續(xù)費政策，引起熱烈討論；類似的政府行為還有2011年1月上海、重慶實行的房產稅試點。該稅種以應稅商品房的市場交易價格為計稅依據(jù)，使得城市居民家庭擁有的商品房內在資產價值逐年貶值的同時卻不斷增加持有成本。2013年中央政府加快了房地產稅的立法和推進過程，如果繼續(xù)沿用房產稅試點的計稅辦法，忽視商品房資產價值中逐年貶值的土地使用權問題，那么，商品房交易價格與其資產價值之間的背離趨勢將更趨明顯。

政府的社會責任是保證居民家庭住房能實現(xiàn)基本的自住性需求。這種居住空間需求是消費屬性決定的居住物業(yè)需求，但在目前經濟適用房和公共租賃房等保障性住房供應嚴重不足的情況下，只能通過商品房市場來實現(xiàn)這一需求。鑒于商品房土地使用權法規(guī)容易催生房地產的投資性需求和推動商品房價格上漲，筆者認為有必要重構住房供應體系，將投資性土地資產從消費性房地產中分離出來。