2.房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品兩種屬性，但在土地批租制度下，商品房資產(chǎn)價格與其居住物業(yè)價值存在著嚴(yán)重背離

眾所周知，房地產(chǎn)同時具有生活場所、生產(chǎn)資料和金融資產(chǎn)等屬性，這些屬性集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)空間上。也就是說，房地產(chǎn)空間構(gòu)成居民生活和廠商經(jīng)營的不可或缺的要素。居民對房地產(chǎn)空間的需求，取決于家庭收入水平和占有居住空間相對成本的大?。粡S商對房地產(chǎn)空間的需求，取決于產(chǎn)出水平和使用空間的相對成本。居民或廠商作為租賃者，要支付使用該空間的承租租金；居民或廠商作為所有者，要支付與該空間所有權(quán)相聯(lián)系的資金成本（虛擬租金）。另一方面，商品房的資產(chǎn)價格構(gòu)成還包括土地使用權(quán)重置成本和建筑物重置成本；建筑物重置成本由建筑材料成本和人工成本構(gòu)成，其在較長時期內(nèi)相對穩(wěn)定，土地使用權(quán)重置成本則會隨土地出讓市場即期交易價格的變化而變化。因此，商品房資產(chǎn)價格通常會隨土地使用權(quán)出讓價格的上漲而上漲。

商品房資產(chǎn)價值有兩個確定的基點，一是租賃市場上以承租租金水平確定的居住物業(yè)價值，一是既定土地供應(yīng)水平下商品房重置成本所決定的資產(chǎn)價格。政府調(diào)控住房市場的宏觀價值目標(biāo)，理應(yīng)是房地產(chǎn)消費(fèi)屬性所決定的承租租金與房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性所決定的虛擬租金的大體均衡，即商品房的居住物業(yè)價值與資產(chǎn)價格的偏差不大。我國商品房用地一次性收取70年土地出讓金（部分城市在改革初期有出讓期限小于70年的情況），房地產(chǎn)資產(chǎn)價格中包含了70年土地使用權(quán)的租金價格，這便造成房地產(chǎn)資產(chǎn)與居住物業(yè)具有不同的市場價值格局。其實，居住物業(yè)價值是由房地產(chǎn)使用空間決定的，這種使用空間天然合理的價值衡量單位是年份，換言之，居住物業(yè)價值應(yīng)該以年為單位進(jìn)行衡量。但是，按年計算的居住物業(yè)價值只含有1年的土地使用權(quán)租金，它是使用居住物業(yè)成本的一部分；當(dāng)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格中含有了70年的土地使用權(quán)租金，土地資產(chǎn)便有了期權(quán)性質(zhì)，這與按年計算的居住物業(yè)價值存在著較大的差異，從而使房地產(chǎn)資產(chǎn)價格背離了居住物業(yè)價值。

以上情況表明，我國房地產(chǎn)投資實際上可以分解為兩個部分：一是對房地產(chǎn)居住物業(yè)價值的投資；一是對土地使用權(quán)價值的投資。事實上，房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求與投資性需求存在差別，這種差別體現(xiàn)在商品房、限價房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、城中村民居在消費(fèi)性需求層面上可以相互替代，但對房地產(chǎn)資產(chǎn)尤其是對土地使用權(quán)的投資性需求，其投資效用則不具有替代性。我國現(xiàn)階段對商品房的需求，是消費(fèi)性需求與投資性需求的混合，并且對土地使用權(quán)的投資性需求有愈演愈烈之勢。正是這種持續(xù)而龐大的土地使用權(quán)的投資性需求，推動著商品房資產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，使商品房資產(chǎn)價格越來越背離居住物業(yè)價值。在筆者看來，商品房市場這種消費(fèi)功能讓位于投資功能，從而造成住房民生問題嚴(yán)重和住房資源極大浪費(fèi)的局面，在很大程度和范圍內(nèi)與現(xiàn)行的有關(guān)制度安排相關(guān)。

3.住房用地體制的二元化引致住房價值體系的多元化，會增加社會治理的成本

我國住房用地的二元體制具體反映在不同性質(zhì)的住房用地制度上。經(jīng)濟(jì)適用房用地是采取無償行政劃撥方式，但限制產(chǎn)權(quán)和不允許其進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓；商品房用地是采取市場出讓方式，賦予完全產(chǎn)權(quán)和允許其進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓。撇開居住功能，這兩類性質(zhì)住房在資產(chǎn)價值增值方面大相徑庭。住房資產(chǎn)價值具有投資增值功能的前提條件，是必須包含一定期限土地使用權(quán)且可自由轉(zhuǎn)讓。于是，那些擁有非出讓用地性質(zhì)房產(chǎn)的所有者，會爭相轉(zhuǎn)換房產(chǎn)的土地性質(zhì)，向社會或政府索取土地增值收益，由此引發(fā)制度和管理難題。例如，經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)交一定金額土地出讓金后就能按商品房性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以至經(jīng)濟(jì)適用房無法建立正常退出機(jī)制以解決更多困難群體住房問題；再例如，拆遷房不論使用年限，不論是否繳納過土地出讓金，均要求按同地段新建商品房價格進(jìn)行補(bǔ)償；城中村民居和小產(chǎn)權(quán)房擁有者，因農(nóng)戶身份而被排除在住房市場之外。所有這些問題既帶來管理難題，造成住房資源的閑置和浪費(fèi)，其中又一定程度上包含著不公平不合理性。

住房用地二元體制催生了不同利益群體的利益訴求。針對土地使用權(quán)期限屆滿，政府主管部門對房產(chǎn)持有者繼續(xù)征收土地出讓金，是法規(guī)不清晰下的政府利益最大化的理性行為。近日浙江溫州出現(xiàn)土地使用權(quán)期限屆滿須繳納土地高額續(xù)費(fèi)政策，引起熱烈討論；類似的政府行為還有2011年1月上海、重慶實行的房產(chǎn)稅試點。該稅種以應(yīng)稅商品房的市場交易價格為計稅依據(jù)，使得城市居民家庭擁有的商品房內(nèi)在資產(chǎn)價值逐年貶值的同時卻不斷增加持有成本。2013年中央政府加快了房地產(chǎn)稅的立法和推進(jìn)過程，如果繼續(xù)沿用房產(chǎn)稅試點的計稅辦法，忽視商品房資產(chǎn)價值中逐年貶值的土地使用權(quán)問題，那么，商品房交易價格與其資產(chǎn)價值之間的背離趨勢將更趨明顯。

政府的社會責(zé)任是保證居民家庭住房能實現(xiàn)基本的自住性需求。這種居住空間需求是消費(fèi)屬性決定的居住物業(yè)需求，但在目前經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房等保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足的情況下，只能通過商品房市場來實現(xiàn)這一需求。鑒于商品房土地使用權(quán)法規(guī)容易催生房地產(chǎn)的投資性需求和推動商品房價格上漲，筆者認(rèn)為有必要重構(gòu)住房供應(yīng)體系，將投資性土地資產(chǎn)從消費(fèi)性房地產(chǎn)中分離出來。