住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度應(yīng)如何完善

“住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度的完善，核心在于‘自動續(xù)期’的細(xì)化和明確。”在李小紅看來，物權(quán)法規(guī)定的“自動續(xù)期”，首先意味著住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后無須房屋權(quán)利人主動申請，土地使用權(quán)直接延續(xù)，不應(yīng)人為設(shè)置障礙。唯此才符合“自動”之本意。其次是只要房屋所在的住宅建設(shè)用地的使用權(quán)是經(jīng)過公平的市場競價而取得的，而不是劃撥等方式取得的，就不應(yīng)再收取任何費用。否則可能會出現(xiàn)一個悖論，即房屋所有權(quán)人購置了房屋，應(yīng)該是自家資產(chǎn)的積累，但因為房屋附著的土地使用權(quán)的期限問題，則可能使自己陷入不確定的債務(wù)中。此外，“自動續(xù)期”與“再行議價”在操作上是不對接的。商品房土地的使用權(quán)人最初是開發(fā)商，及至商品房銷售給業(yè)主，使用權(quán)則由一個開發(fā)商變成人數(shù)眾多的房屋購買者，再行議價的對象將不特定增多，除非強制，否則協(xié)商無從談起。未來對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問題的處理應(yīng)慎之又慎，在沒有更好的辦法之前，維持現(xiàn)狀就是最好的辦法。

熊丙萬則認(rèn)為，這里有必要作以下類型對比分析：一是對比住宅性建設(shè)用地和商業(yè)性建設(shè)用地，后者需要按照市場和商業(yè)邏輯運作，收取相對較高的費用，是有正當(dāng)性的。但前者的基本目的是保障公民的基本生存和居住，頂多只能收取與公共支出相對稱的必要費用。二是要區(qū)分單套住宅性建設(shè)用地與多套住宅性建設(shè)用地。前者的保障性功能十分明顯，只能收取用于政府提供公共產(chǎn)品的費用；后者具有商業(yè)和投資性，可以考慮通過交易稅或者持有稅的方式收取土地使用費。三是區(qū)分農(nóng)村宅基地使用權(quán)與城市住宅性建設(shè)用地使用權(quán)。前者是沒有期限的，也即永久期限的，且是免費的。對后者而言，無論是采用補交土地出讓金的方式，還是房地產(chǎn)稅的模式，都應(yīng)當(dāng)保證房屋所有人對土地享有長期穩(wěn)定的使用權(quán)。在形式上，可以是補交與續(xù)期相當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尳穑部梢允欠康禺a(chǎn)稅。這都是技術(shù)性問題。但無論如何，這種費用都應(yīng)當(dāng)以滿足公共產(chǎn)品的供給成本為限制。

一般而言，物權(quán)法關(guān)于“自動續(xù)期”的規(guī)定已經(jīng)初步確立了該物權(quán)的永久性基礎(chǔ)。但是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時，是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付土地出讓金呢？劉俊海表示，“應(yīng)當(dāng)免費將利益讓給業(yè)主。從公平角度講，購房者買房時的房款里已包含消費者為取得國有土地使用權(quán)而付出的公平合理部分，即相當(dāng)于獲得了永久性使用權(quán)。如果將來追加費用，勢必導(dǎo)致現(xiàn)有商品房價格的不確定性，影響房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。而從尊重商品房的商品屬性來看，穩(wěn)定物權(quán)既是各國的通行做法，也是以民為本、造福群眾的體現(xiàn)，同時也避免了因?qū)嶋H操作困難而助長新的不公。”他認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題已經(jīng)成為當(dāng)今社會的焦點問題，國家應(yīng)盡快就此出臺相關(guān)明確的規(guī)定。

有人認(rèn)為，無償續(xù)期也存在弊端。陳芳華提出，隨著中國人口的迅猛增長，而土地又是不可再生資源，“無償續(xù)期”必將導(dǎo)致人口與土地的矛盾日益尖銳，甚至導(dǎo)致土地承載不能，進而抑制經(jīng)濟的發(fā)展。解決無償續(xù)期弊端，應(yīng)根據(jù)物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期后，改為以年為單位征收房地產(chǎn)稅或者物業(yè)稅。擁有多套住宅的，第二套房以上才征稅。同時，政府應(yīng)取消一次性征收70年土地出讓金，將土地出讓金并入物業(yè)稅，新建商品房一律不再征收土地出讓金，而改為由購房者以年為單位繳納物業(yè)稅。

總之，無論是在理論層面，還是在實務(wù)操作層面，仍然有很多問題需要認(rèn)真研究，需要從頂層設(shè)計角度，給出系統(tǒng)的、具體明確的解決方案。