住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度應(yīng)如何完善

“住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度的完善，核心在于‘自動(dòng)續(xù)期’的細(xì)化和明確。”在李小紅看來(lái)，物權(quán)法規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”，首先意味著住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后無(wú)須房屋權(quán)利人主動(dòng)申請(qǐng)，土地使用權(quán)直接延續(xù)，不應(yīng)人為設(shè)置障礙。唯此才符合“自動(dòng)”之本意。其次是只要房屋所在的住宅建設(shè)用地的使用權(quán)是經(jīng)過(guò)公平的市場(chǎng)競(jìng)價(jià)而取得的，而不是劃撥等方式取得的，就不應(yīng)再收取任何費(fèi)用。否則可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)悖論，即房屋所有權(quán)人購(gòu)置了房屋，應(yīng)該是自家資產(chǎn)的積累，但因?yàn)榉课莞街耐恋厥褂脵?quán)的期限問(wèn)題，則可能使自己陷入不確定的債務(wù)中。此外，“自動(dòng)續(xù)期”與“再行議價(jià)”在操作上是不對(duì)接的。商品房土地的使用權(quán)人最初是開(kāi)發(fā)商，及至商品房銷(xiāo)售給業(yè)主，使用權(quán)則由一個(gè)開(kāi)發(fā)商變成人數(shù)眾多的房屋購(gòu)買(mǎi)者，再行議價(jià)的對(duì)象將不特定增多，除非強(qiáng)制，否則協(xié)商無(wú)從談起。未來(lái)對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問(wèn)題的處理應(yīng)慎之又慎，在沒(méi)有更好的辦法之前，維持現(xiàn)狀就是最好的辦法。

熊丙萬(wàn)則認(rèn)為，這里有必要作以下類(lèi)型對(duì)比分析：一是對(duì)比住宅性建設(shè)用地和商業(yè)性建設(shè)用地，后者需要按照市場(chǎng)和商業(yè)邏輯運(yùn)作，收取相對(duì)較高的費(fèi)用，是有正當(dāng)性的。但前者的基本目的是保障公民的基本生存和居住，頂多只能收取與公共支出相對(duì)稱(chēng)的必要費(fèi)用。二是要區(qū)分單套住宅性建設(shè)用地與多套住宅性建設(shè)用地。前者的保障性功能十分明顯，只能收取用于政府提供公共產(chǎn)品的費(fèi)用；后者具有商業(yè)和投資性，可以考慮通過(guò)交易稅或者持有稅的方式收取土地使用費(fèi)。三是區(qū)分農(nóng)村宅基地使用權(quán)與城市住宅性建設(shè)用地使用權(quán)。前者是沒(méi)有期限的，也即永久期限的，且是免費(fèi)的。對(duì)后者而言，無(wú)論是采用補(bǔ)交土地出讓金的方式，還是房地產(chǎn)稅的模式，都應(yīng)當(dāng)保證房屋所有人對(duì)土地享有長(zhǎng)期穩(wěn)定的使用權(quán)。在形式上，可以是補(bǔ)交與續(xù)期相當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尳穑部梢允欠康禺a(chǎn)稅。這都是技術(shù)性問(wèn)題。但無(wú)論如何，這種費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)以滿足公共產(chǎn)品的供給成本為限制。

一般而言，物權(quán)法關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定已經(jīng)初步確立了該物權(quán)的永久性基礎(chǔ)。但是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付土地出讓金呢？劉俊海表示，“應(yīng)當(dāng)免費(fèi)將利益讓給業(yè)主。從公平角度講，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)的房款里已包含消費(fèi)者為取得國(guó)有土地使用權(quán)而付出的公平合理部分，即相當(dāng)于獲得了永久性使用權(quán)。如果將來(lái)追加費(fèi)用，勢(shì)必導(dǎo)致現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格的不確定性，影響房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。而從尊重商品房的商品屬性來(lái)看，穩(wěn)定物權(quán)既是各國(guó)的通行做法，也是以民為本、造福群眾的體現(xiàn)，同時(shí)也避免了因?qū)嶋H操作困難而助長(zhǎng)新的不公。”他認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)的焦點(diǎn)問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)盡快就此出臺(tái)相關(guān)明確的規(guī)定。

有人認(rèn)為，無(wú)償續(xù)期也存在弊端。陳芳華提出，隨著中國(guó)人口的迅猛增長(zhǎng)，而土地又是不可再生資源，“無(wú)償續(xù)期”必將導(dǎo)致人口與土地的矛盾日益尖銳，甚至導(dǎo)致土地承載不能，進(jìn)而抑制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。解決無(wú)償續(xù)期弊端，應(yīng)根據(jù)物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期后，改為以年為單位征收房地產(chǎn)稅或者物業(yè)稅。擁有多套住宅的，第二套房以上才征稅。同時(shí)，政府應(yīng)取消一次性征收70年土地出讓金，將土地出讓金并入物業(yè)稅，新建商品房一律不再征收土地出讓金，而改為由購(gòu)房者以年為單位繳納物業(yè)稅。

總之，無(wú)論是在理論層面，還是在實(shí)務(wù)操作層面，仍然有很多問(wèn)題需要認(rèn)真研究，需要從頂層設(shè)計(jì)角度，給出系統(tǒng)的、具體明確的解決方案。