房地產(chǎn)與土地財政

我知道，過去二十年，任何對中國經(jīng)濟(jì)表示過悲觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都被證明是錯的，所以，在對中國經(jīng)濟(jì)做判斷時，我們都應(yīng)該倍加謹(jǐn)慎。但是，我認(rèn)為這些境外學(xué)者和專家之所以判斷失誤，是因?yàn)樗麄円皇菦]有認(rèn)識到中國各銀行背后的政府隱性擔(dān)保甚至顯性擔(dān)保，所以只要財政沒問題，銀行再有問題也不是問題，至少不會演變?yōu)殂y行危機(jī)、金融危機(jī)；二是沒有深入理解地方政府所壟斷、控制的土地資源在壞賬處理中所發(fā)揮的作用。

大家都還記得，1999年，為解決國有銀行長期積累的不良資產(chǎn)，國務(wù)院先后成立了四家直屬資產(chǎn)管理公司：華融、長城、東方、信達(dá)資產(chǎn)管理公司，分別接盤并解決工行、農(nóng)行、中行、建行的不良資產(chǎn)。這一舉措本質(zhì)上是使用財政資源，把本來經(jīng)營不下去的銀行給救活了。按一般意義講，那次實(shí)際是一次銀行危機(jī)，只是因?yàn)檎斦戎靡跃徑狻?/p>

后來，2004年初中央?yún)R金公司拿出450億美元外匯儲備，分別注資中行和建行；2005年中央?yún)R金注資150億美元到工行，2008年注資190億美元到農(nóng)行。這些都緩解了主要商業(yè)銀行的資金狀況。

只要政府財政沒有問題，國有銀行體系當(dāng)然不會讓問題失控。所以，那些以私有制銀行體系的規(guī)則來預(yù)判中國銀行[-1.13% 資金 研報]危機(jī)的專家，當(dāng)然會出錯。但問題的關(guān)鍵就是要看財政狀況了。按照德意志銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威的估算，2009年到2013年間，全國地方財政總收入（包括土地出讓金等預(yù)算內(nèi)外的收入）年均增長24%，大大高于GDP增長速度，這些收入不僅給地方政府提供了基礎(chǔ)建設(shè)與工業(yè)項(xiàng)目投資所需要的資金（縣域經(jīng)濟(jì)的資金基礎(chǔ)），而且也給各級政府利用財政資源應(yīng)對呆壞賬提供了子彈。而這些年財政總收入之所以能快速增長，其中最關(guān)鍵原因是不斷上漲的房地產(chǎn)價格。

房地產(chǎn)價格上漲對財政、尤其對金融體系的作用是決定性的，這一點(diǎn)以往認(rèn)識還不夠。麥卡錫的報告談到，2007年以來上升的債務(wù)總量有一半跟房地產(chǎn)有關(guān)，這些負(fù)債和上漲的房價一起帶動了各房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的納稅，也使得土地出讓金不斷上升。表面看，許多基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)項(xiàng)目以及它們的稅供不直接與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，但如果沒有廣義“土地財政”，這些項(xiàng)目就不會得到那么多資金支持，也就難以上馬了。所以，實(shí)際上，許多行業(yè)都是土地財政的受益者，金融系統(tǒng)自然在其中。土地財政即房價是縣域經(jīng)濟(jì)這些年的基礎(chǔ)，也因?yàn)樗鋵?shí)了地方財政和經(jīng)濟(jì)，而成為金融穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

上漲的房價促使金融穩(wěn)定的另一條通道是：它讓地方政府有更多資源去處理呆壞賬。一旦有企業(yè)出現(xiàn)還債危機(jī)，以往的做法是，當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管部門把貸方、借方和實(shí)力較好的第三方公司召集在一起，由第三方公司接盤壞賬，條件是地方政府會把一塊地低價或免費(fèi)給這家第三方公司，由后者去開發(fā)房地產(chǎn)或做其它用。只要房地產(chǎn)價格在漲、好賺錢，這種安排對第三方公司來說當(dāng)然有吸引力。也就是說，公有的土地是地方政府手中用來消化呆壞賬、避免金融危機(jī)的重要資源。正因?yàn)閷Υ蠖鄶?shù)地方來說，被賣掉的地是一小部分、還控制在地方政府手里的存量土地是大部分，所以，通過限量供應(yīng)房地產(chǎn)用地使房價繼續(xù)漲，不僅使剩下的存量土地可以做更大量的抵押借貸，提升接下來的土地收入，而且也擴(kuò)大政府手里用于平息金融危機(jī)風(fēng)險的武器。

因此，財政健康和金融體系健康很大程度上押寶在房地產(chǎn)價格上。

接下來的挑戰(zhàn)

2014年明顯是房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)。多數(shù)城市的房產(chǎn)交易量和價都在下降，也開始實(shí)質(zhì)性地影響土地財政。一些二、三線城市的已建和在建商品房面積是去年銷售面積的十五倍，或更多，也就是說按去年的速度，需要十五年以上才能賣完。許多同仁總喜歡說，“幾個一線城市的房價還在漲，所以不是太大問題”?？墒?，中國經(jīng)濟(jì)的絕大部分是在一線城市之外。

德意志銀行張智威博士最近對江蘇的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該省土地銷售從2008年到2013年翻了五倍多，在2014年有43%的地賣給了地方融資平臺，37%賣給了房地產(chǎn)開發(fā)商。在江蘇相對不發(fā)達(dá)的十個地級市中，地方融資平臺買地占比平均65%。以常州為例，融資平臺購地占全部土地招拍掛交易的比重，從2009年的38%上升到2014年的70%。地方政府融資平臺在土地市場上作為買方的參與度越來越高，等于是在市場對土地需求不足的情況下，地方政府自導(dǎo)自演制造高地價，以獲得所要的土地收入并借此得到更多銀行等貸款。

張智威博士通過對全國200個地級市進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)土地出讓金占當(dāng)?shù)刎斦杖朐礁叩牡胤剑y行貸款占GDP比例在2008年至2013年間上升的幅度也越大。這進(jìn)一步說明財政和金融的風(fēng)險是疊加在一起的。

由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度下降、房價換方向，土地財政預(yù)計在2015年會第一次出現(xiàn)負(fù)增長，全國地方財政總收入預(yù)計會同步下跌2%，這將是過去多年沒有發(fā)生過的變化。也由于房地產(chǎn)拐點(diǎn)的出現(xiàn)，土地對于市場化公司的吸引力也比以前在下降，地方政府以前用以平息當(dāng)?shù)亟鹑陲L(fēng)險的法寶也開始失色了。

接下來該怎么辦?今天當(dāng)然還沒有財政危機(jī)，更沒有金融危機(jī)，那么，我們是要等危機(jī)出現(xiàn)后再說，還是應(yīng)該提前行動、積極化解危機(jī)的根源?