集體建設用地入市流轉的幾個問題(2)

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集體建設用地入市流轉的幾個問題(2)

集體經(jīng)營性建設用地的收益分配

1.關于集體經(jīng)營性建設用地入市的收益。一是集體建設用地入市的增值要歸公。從理論上講,只要農(nóng)用地轉為建設用地,不管是國有的還是集體的,只要用途發(fā)生變化就要向政府繳納土地增值。這是因為規(guī)劃管制對土地的財產(chǎn)價值產(chǎn)生影響了。這與產(chǎn)權沒有關系,規(guī)劃是全覆蓋的,不管是集體土地還是國有土地,只要規(guī)劃用途變更了就應該繳納增值,這才是公平合理的。這是為了解決公平的問題,從規(guī)劃來說,集體建設用地想增值的話,就可能要進行更大區(qū)位的組織平衡。二是交多少?現(xiàn)在都說不清楚應該交多少,所以說要試一試,看看該把標準定多少錢。要建立一整套的統(tǒng)一的增值歸公制度,只有這樣,所謂的集體建設用地才能與國有土地同權同價。同權同價是相對的,假如說兩種土地是相連的,一塊是國有的,一塊是集體的,現(xiàn)狀又一樣,規(guī)劃的用途也一樣,推向市場的話,交了稅費之后,它們的收益應該是一樣的。

2.關于集體經(jīng)營性建設用地入市收益的分配。進行改革,就會引起變革,引起變化,流轉收益變化自然而然地引起征地補償?shù)淖兓?,征地補償?shù)淖兓芸赡苁钦鞯匮a償要向集體建設用地的流轉收益靠齊,意味著將來與國有土地征收補償要平等對待。要從法律上解決現(xiàn)在集體土地征收補償辦法和國有土地市場的征收補償辦法。在使用權的性質上來說,集體建設用地可以說和國有的劃撥土地是不一樣的。但是現(xiàn)在總量的建設用地和國有的劃撥土地應該是一套補償辦法,不能說是國有土地,房價漲了補償就漲了,是集體的地上房屋,集體土地補償就是農(nóng)產(chǎn),這也要產(chǎn)生辦法,應統(tǒng)一起來。農(nóng)用地不管是國有的還是集體的,就一套補償辦法,建設用地國有的和集體的,只要使用權的性質相同就應是一套補償辦法。

關于產(chǎn)權調(diào)整問題

要把產(chǎn)權和建設用地分開來看,權是權,物是物?,F(xiàn)在的情況,集體建設用地和宅基地使用權就是分開的,這是沒有問題的。宅基地使用權就是不能流轉,這是沒有問題的,這個法律制度本身沒有錯。但是,這并不意味著宅基地和集體建設用地不能入市、不能流轉。集體建設用地的使用權和宅基地的使用權要進入市場,就必須要在產(chǎn)權上實現(xiàn)集體建設用地使用權升級,升級為出讓土地使用權。國有土地調(diào)整的就是國有土地出讓使用權。將來在法律上也應設立一種集體建設用地土地出讓使用權,所有權是集體自己的,但是使用權不是自己的。在所有權問題上,中央明確提出了要堅持集體所有權不變,這是改革的底限,意味著可以入市,但不要去調(diào)整所有權。今后要改革試點的話,明確了可以搞的,意味著將來集體建設用地會出現(xiàn)集體土地的出讓權和收益權。從產(chǎn)權改革的角度來說,所有權可以不一樣,但是使用權上應并軌。

關于市場監(jiān)管的問題

大家擔心集體經(jīng)營性建設用地入市后,村干部把土地占用了,這就需要市場的監(jiān)管。就是說集體經(jīng)營性建設用地和國有土地一模一樣的,通過同樣的渠道,同樣的監(jiān)管,和國有土地不一樣的是前期環(huán)節(jié),因為主體比較特殊,但是一旦要進入市場,后面的環(huán)節(jié)是一模一樣的。比如要入市,必須到統(tǒng)一的有序市場上,要求招拍掛的要招拍掛,需要批準的要批準,規(guī)劃許可都是一樣的,這樣才能防止一些問題。特殊的地方是前期要經(jīng)過大量工作,可以村民自治,制定出讓方案,和國有土地是一樣的,根據(jù)規(guī)劃的許可條件,把這個規(guī)劃的一些類別納入出讓方案,政府批準之后再到土地交易部門招拍掛。這個村的地,政府帶頭,全程監(jiān)管,賣了多少錢,該交多少稅費,交了之后怎么辦,這個錢怎么管,納入村民財務管理,要有一套制度。

關于試點和修法的問題

中央提出了搞三年試點,通過試點把一些關鍵性的問題細化,再考慮修改《土地管理法》?!锻恋毓芾矸ā芬?guī)定,集體土地使用權不得出讓、轉讓和用于非農(nóng)業(yè)建設。用于建設用地的一般是國有土地,集體建設用地是不能入市的,實際上《土地管理法》對征地的范圍進行了界定。如果修改《土地管理法》就要考慮縮小征地范圍,縮小到什么程度,這牽扯到國防、教育等問題,實施城鎮(zhèn)規(guī)劃也很難,這是很大的問題,有很多爭論。如果要流轉,將來城市建設怎么搞?把征地范圍縮小的話,集體建設用地流轉的空間就有了,可能配套出臺一個《集體建設用地流轉管理辦法》,或者是與《城鎮(zhèn)國有土地出讓轉讓暫行條例》相當?shù)囊粋€文件,支持集體建設用地流轉管理,這樣可以進行規(guī)范。

(作者系中國社科院農(nóng)發(fā)所農(nóng)村政策研究室主任、研究員)

責任編輯:蔡暢校對:總編室最后修改:
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