集體經(jīng)營性建設用地的收益分配

1．關于集體經(jīng)營性建設用地入市的收益。一是集體建設用地入市的增值要歸公。從理論上講，只要農(nóng)用地轉為建設用地，不管是國有的還是集體的，只要用途發(fā)生變化就要向政府繳納土地增值。這是因為規(guī)劃管制對土地的財產(chǎn)價值產(chǎn)生影響了。這與產(chǎn)權沒有關系，規(guī)劃是全覆蓋的，不管是集體土地還是國有土地，只要規(guī)劃用途變更了就應該繳納增值，這才是公平合理的。這是為了解決公平的問題，從規(guī)劃來說，集體建設用地想增值的話，就可能要進行更大區(qū)位的組織平衡。二是交多少？現(xiàn)在都說不清楚應該交多少，所以說要試一試，看看該把標準定多少錢。要建立一整套的統(tǒng)一的增值歸公制度，只有這樣，所謂的集體建設用地才能與國有土地同權同價。同權同價是相對的，假如說兩種土地是相連的，一塊是國有的，一塊是集體的，現(xiàn)狀又一樣，規(guī)劃的用途也一樣，推向市場的話，交了稅費之后，它們的收益應該是一樣的。

2．關于集體經(jīng)營性建設用地入市收益的分配。進行改革，就會引起變革，引起變化，流轉收益變化自然而然地引起征地補償?shù)淖兓?，征地補償?shù)淖兓芸赡苁钦鞯匮a償要向集體建設用地的流轉收益靠齊，意味著將來與國有土地征收補償要平等對待。要從法律上解決現(xiàn)在集體土地征收補償辦法和國有土地市場的征收補償辦法。在使用權的性質上來說，集體建設用地可以說和國有的劃撥土地是不一樣的。但是現(xiàn)在總量的建設用地和國有的劃撥土地應該是一套補償辦法，不能說是國有土地，房價漲了補償就漲了，是集體的地上房屋，集體土地補償就是農(nóng)產(chǎn)，這也要產(chǎn)生辦法，應統(tǒng)一起來。農(nóng)用地不管是國有的還是集體的，就一套補償辦法，建設用地國有的和集體的，只要使用權的性質相同就應是一套補償辦法。

關于產(chǎn)權調(diào)整問題

要把產(chǎn)權和建設用地分開來看，權是權，物是物?，F(xiàn)在的情況，集體建設用地和宅基地使用權就是分開的，這是沒有問題的。宅基地使用權就是不能流轉，這是沒有問題的，這個法律制度本身沒有錯。但是，這并不意味著宅基地和集體建設用地不能入市、不能流轉。集體建設用地的使用權和宅基地的使用權要進入市場，就必須要在產(chǎn)權上實現(xiàn)集體建設用地使用權升級，升級為出讓土地使用權。國有土地調(diào)整的就是國有土地出讓使用權。將來在法律上也應設立一種集體建設用地土地出讓使用權，所有權是集體自己的，但是使用權不是自己的。在所有權問題上，中央明確提出了要堅持集體所有權不變，這是改革的底限，意味著可以入市，但不要去調(diào)整所有權。今后要改革試點的話，明確了可以搞的，意味著將來集體建設用地會出現(xiàn)集體土地的出讓權和收益權。從產(chǎn)權改革的角度來說，所有權可以不一樣，但是使用權上應并軌。

關于市場監(jiān)管的問題

大家擔心集體經(jīng)營性建設用地入市后，村干部把土地占用了，這就需要市場的監(jiān)管。就是說集體經(jīng)營性建設用地和國有土地一模一樣的，通過同樣的渠道，同樣的監(jiān)管，和國有土地不一樣的是前期環(huán)節(jié)，因為主體比較特殊，但是一旦要進入市場，后面的環(huán)節(jié)是一模一樣的。比如要入市，必須到統(tǒng)一的有序市場上，要求招拍掛的要招拍掛，需要批準的要批準，規(guī)劃許可都是一樣的，這樣才能防止一些問題。特殊的地方是前期要經(jīng)過大量工作，可以村民自治，制定出讓方案，和國有土地是一樣的，根據(jù)規(guī)劃的許可條件，把這個規(guī)劃的一些類別納入出讓方案，政府批準之后再到土地交易部門招拍掛。這個村的地，政府帶頭，全程監(jiān)管，賣了多少錢，該交多少稅費，交了之后怎么辦，這個錢怎么管，納入村民財務管理，要有一套制度。

關于試點和修法的問題

中央提出了搞三年試點，通過試點把一些關鍵性的問題細化，再考慮修改《土地管理法》?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，集體土地使用權不得出讓、轉讓和用于非農(nóng)業(yè)建設。用于建設用地的一般是國有土地，集體建設用地是不能入市的，實際上《土地管理法》對征地的范圍進行了界定。如果修改《土地管理法》就要考慮縮小征地范圍，縮小到什么程度，這牽扯到國防、教育等問題，實施城鎮(zhèn)規(guī)劃也很難，這是很大的問題，有很多爭論。如果要流轉，將來城市建設怎么搞？把征地范圍縮小的話，集體建設用地流轉的空間就有了，可能配套出臺一個《集體建設用地流轉管理辦法》，或者是與《城鎮(zhèn)國有土地出讓轉讓暫行條例》相當?shù)囊粋€文件，支持集體建設用地流轉管理，這樣可以進行規(guī)范。

（作者系中國社科院農(nóng)發(fā)所農(nóng)村政策研究室主任、研究員）