房企兩極分化態(tài)勢(shì)明顯寡頭格局正在形成

在2014年上半年雖然房地產(chǎn)市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績斐然：萬科年中銷售額突破千億，恒大銷售面積也接近千萬平方米；更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場的負(fù)增長水平，其中部分房企2014年上半年的銷售額與銷售面積增速甚至高于2013年同期增長水平，逆市增長勢(shì)頭強(qiáng)勁。2014年上半年銷售額最多同時(shí)也是銷售面積最大的七家千億級(jí)房企包括：萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)。無論是銷售額還是銷售面積，這七家龍頭房企近幾年業(yè)績的增長勢(shì)頭都保持穩(wěn)健。雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些寡頭企業(yè)帶來預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，2012與2014上半年市場下行的不利環(huán)境也并未對(duì)其造成明顯的負(fù)面影響。而處于第一梯隊(duì)之外，中小型規(guī)模的房企則出現(xiàn)了明顯分化，華潤置地、世紀(jì)金源、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等業(yè)績均下滑明顯；旭輝、陽光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的較快增長。

在房地產(chǎn)市場整體交易規(guī)?？s減的同時(shí)大型龍頭企業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績?cè)鲩L率，這也就意味著小型房企正在被加速淘汰，大浪淘沙，下行市場促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，行業(yè)集中度急速提升。在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時(shí)代”，急速膨脹的市場規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開發(fā)商僅依靠個(gè)別項(xiàng)目或買賣土地就能坐享高額利潤。然而隨著房地產(chǎn)市場規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場競爭強(qiáng)度已逐步升級(jí)；尤其進(jìn)入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯，交易萎縮、庫存積壓的條件下，規(guī)模小、效率差的房企更會(huì)加速失去其賴以生存的市場空間。相比于小型房企，大型寡頭在融資、拿地、開發(fā)、產(chǎn)品、銷售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優(yōu)勢(shì)，而處于下行中的市場更會(huì)加劇強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱的馬太效應(yīng)。因此，在市場萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下，眾多小型房企無可避免地被擠出或兼并，房地產(chǎn)市場的寡頭格局正在形成。