房價短期下跌難以避免調(diào)整期持續(xù)2至3年

居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房價不會出現(xiàn)整體崩盤。

房價是否會出現(xiàn)崩盤這主要取決于兩個因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。二是中國的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點或逆轉(zhuǎn)?？傮w來看，由于人們改善居住條件的動力仍然強勁，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點，因而中國還不會進入住房普遍過剩時代，但已經(jīng)進入結(jié)構(gòu)性過剩時代。短期內(nèi)的市場主動調(diào)整不可避免，但還不會進入持續(xù)的衰退與蕭條。

關(guān)于人們改善居住條件的動力，目前還遠看不到衰竭的跡象。住房市場不僅僅意味著GDP增長和地方財源，它更承載著國人的小康夢想。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達到30平方米以上，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。中小戶型公寓樓仍是當前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的渴望仍很迫切。因此，在可以預見的未來，中國住房市場不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

另一方面，從人口流向拐點看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的。大城市病集中爆發(fā)將使當?shù)氐母辉ｋA層家庭對其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動力。但又有不少人口因北京的高收入和高水準公共服務等，而被從二三線城市吸引過來，將富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化層層遞補、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

供求形勢由供不應求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價短期調(diào)整不可避免。

2008或2011年的市場調(diào)整，都是由外部因素沖擊所導致。如2008年的金融危機沖擊，2011年的大中城市限購沖擊。本輪市場調(diào)整與2008或2011年的市場調(diào)整的根本區(qū)別是，本輪調(diào)整是由市場力量自發(fā)形成的，它表明市場供求形勢正由供不應求向階段性、結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變。從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長導致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。從一二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。為消化結(jié)構(gòu)過剩與階段性高供給，普通商品住房價格將進入為期2至3年的調(diào)整期。