中國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn),短期下跌不可避免;居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變,房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán);供求形勢(shì)由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變,房?jī)r(jià)可能進(jìn)入2至3年的調(diào)整期;住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度會(huì)加速提升。
全國(guó)樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩成交量萎縮
2014年上半年大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì),全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。
短期市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大,大中城市房?jī)r(jià)由全線上漲到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房?jī)r(jià)暴漲,剌激了住房開(kāi)發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)。這些新增供給在2014年以后將集中入市,從而形成大中城市階段性供給過(guò)剩的格局。經(jīng)歷了2013年大中城市房?jī)r(jià)上全線上漲,2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整,房?jī)r(jià)下跌面快速擴(kuò)大,但跌幅還很有限。2014年1月,70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有62個(gè),持平的有2個(gè),環(huán)比下降的僅6個(gè)。到2014年6月,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個(gè),環(huán)比持平的城市7個(gè),環(huán)比下降的城市增至55個(gè)。目前的房?jī)r(jià)跌幅較小,相對(duì)于上年同期,僅有溫州一個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌,其它城市均未跌破上年同期價(jià)格。
全國(guó)樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩,成交量萎縮庫(kù)存水平攀升。2011年以來(lái),中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的總體態(tài)勢(shì),具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷(xiāo)。2014年上半年,全國(guó)住房成交量萎縮明顯,庫(kù)存水平繼續(xù)提升。
2014年1至2月,中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為9377萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)-1.2%;商品房銷(xiāo)售額為5985億元,同比增長(zhǎng)-5%。2014年1至6月,中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為42487萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)-7.8%;商品房銷(xiāo)售額為25632億元,同比增長(zhǎng)-9.2%。銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)。
2013年12月底,中國(guó)新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)37.2%。到2014年6月底,中國(guó)新建商品住房待售面積增加至35917平方米,同比增長(zhǎng)25%。
住房市場(chǎng)步入低速增長(zhǎng)期,住房投資增速下滑。中國(guó)住房產(chǎn)業(yè)由高速增長(zhǎng)期進(jìn)入低期增長(zhǎng)期。隨著全國(guó)銷(xiāo)售不暢和大中城市房?jī)r(jià)微跌,房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢,開(kāi)發(fā)投資增速不斷下滑。2014年1至2月,中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為5426億元,同比增長(zhǎng)18.4%。2014年1至6月,中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為28689億元,同比增長(zhǎng)率降至13.7%。
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