住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)確立地方政府調(diào)控更趨靈活

2014年上半年全國(guó)各類城市住房市場(chǎng)在無(wú)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步干預(yù)的背景下進(jìn)入了自主調(diào)整階段，住房投資、新開(kāi)工面積及住房銷售量?jī)r(jià)等主要指標(biāo)均出現(xiàn)了持續(xù)下跌或增速回落，調(diào)整趨勢(shì)確立。導(dǎo)致上半年各類城市住房市場(chǎng)調(diào)整的主要原因是短期供求狀況的轉(zhuǎn)變，住房供給增加及需求不足導(dǎo)致庫(kù)存不斷增加，住房存銷比不斷攀升。

下半年在中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)的大背景下，住房市場(chǎng)調(diào)控將繼續(xù)關(guān)注中長(zhǎng)期制度建設(shè)，同時(shí)在“分類指導(dǎo)”和“雙向調(diào)控”思想指導(dǎo)下，地方政府進(jìn)行局部調(diào)控的自主空間擴(kuò)大，調(diào)控政策也將更趨于靈活。

一線城市和熱點(diǎn)二線城市松綁限購(gòu)的可能性不大，信貸支持增加會(huì)促進(jìn)主要指標(biāo)回升但幅度不大。下半年一線城市和熱點(diǎn)二線城市住房需求在信貸逐漸寬松的背景下會(huì)有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房對(duì)商品住房市場(chǎng)沖擊影響，購(gòu)房者觀望態(tài)度不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變，加之受2013年下半年的高基數(shù)影響住房需求恐難大幅度增加；住房供給方面，開(kāi)發(fā)商受前期銷售低迷影響資金趨緊，下半年推盤入市量會(huì)加大；住房調(diào)控政策方面，供給偏緊狀況長(zhǎng)期仍較為顯著的基本特征決定這些城市放松限購(gòu)的可能性不大，信貸支持等市場(chǎng)調(diào)控政策或成為這些城市主要“微刺激”政策。需求、供給和調(diào)控政策三大因素共同決定了下半年這些城市住房市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)持續(xù)，但是受信貸支持增加的影響主要指標(biāo)會(huì)有所回升。

其它二線城市和熱點(diǎn)三線城市松綁限購(gòu)的范圍會(huì)逐步擴(kuò)大，住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)將延續(xù)至下半年。作為區(qū)域中心市場(chǎng)的二線城市和熱點(diǎn)三線城市住房市場(chǎng)在限購(gòu)松綁的帶動(dòng)下會(huì)有所回升，但是多年來(lái)隨著供給的不斷增加住房需求逐漸得以滿足，供求均衡逐漸成為這些城市住房市場(chǎng)的主要特征。下半年在限購(gòu)松綁的作用下剛性需求和投資投機(jī)性需求會(huì)有所回升，但是在住房市場(chǎng)供求趨于均衡投資投機(jī)回報(bào)下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二線城市和熱點(diǎn)三線城市住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)仍將繼續(xù)，但是主要指標(biāo)下行或增速回落幅度會(huì)有所收窄。

大量三四線城市住房市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的瓶頸為供給偏多需求有限，房?jī)r(jià)合理回歸帶動(dòng)的預(yù)期合理回歸將促進(jìn)這些城市住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)繼續(xù)。下半年對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴的三四線城市地方政府將通過(guò)更多形式加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的刺激，但是供給偏多需求有限仍將是這些城市住房市場(chǎng)發(fā)展的主要問(wèn)題，在供求機(jī)制作用影響下住房?jī)r(jià)格的逐步合理回歸也將帶動(dòng)這些城市購(gòu)房者預(yù)期的合理回歸，而合理預(yù)期又會(huì)促進(jìn)這些城市住房市場(chǎng)的繼續(xù)調(diào)整。