低利率刺激內(nèi)需

除了外來投資的涌入之外，國內(nèi)房地產(chǎn)消費需求的上升，也促進(jìn)了德國房價的迅速上漲。

對于德國人而言，價格飆升的房子現(xiàn)在是不發(fā)光的“混凝土黃金（betongold）”。

作為歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)引擎，德國人素有租房的傳統(tǒng)，但是在歐洲央行實行低利率政策，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)不確定的雙重壓力下，德國人正在改變這個傳統(tǒng)。

一位房地產(chǎn)商人Stegerwald 告訴英國《金融時報》，“‘混凝土黃金’這個詞現(xiàn)在非常流行。人們不是喜歡房子，但是由于存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動產(chǎn)。”為了對抗危機刺激復(fù)蘇，歐洲央行把基準(zhǔn)利率降至0.25%。這對于平均儲蓄率為10%的德國人而言，存款的回報幾乎為零。

雷根斯堡大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所認(rèn)為，貸款利率下降、收入增長是推動德國人買房而不是租房的兩大主因。

“德國當(dāng)?shù)厝碎_始積極地買房”。漢娜告訴記者，隨著房價的上漲，投資房地產(chǎn)已然成為當(dāng)?shù)厝吮Ｖ蒂Y產(chǎn)的良方。

“如果沒有這場來勢兇猛的債務(wù)危機，德國人也許就不會對購置房屋懷有如今的熱情。”有媒體觀點指出，盡管債務(wù)危機對德國的沖擊相對較小，但還是降低了國民的安全感，人們紛紛開始轉(zhuǎn)向，從不動產(chǎn)中尋找依靠。“所以，相比起德國市場上其他收益較少且安全性較低的金融投資產(chǎn)品，投資者普遍傾向于相信房地產(chǎn)的保值功能。”

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對記者分析，德國房價的強勢上揚正是由全球宏觀經(jīng)濟(jì)走勢決定的。“在過去一年里，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)出現(xiàn)了整體好轉(zhuǎn)的跡象。經(jīng)濟(jì)的回暖為德國房價的上漲提供了根本性的條件”。

“據(jù)我所知，德國國內(nèi)的房產(chǎn)消費需求也獲得了一定程度的上升，改變了原來供需平衡甚至是供大于需的局面，因此房價走高是必然的。”尹伯成表示。

投資需謹(jǐn)慎

向來穩(wěn)妥謹(jǐn)慎、善于規(guī)避風(fēng)險的德國市場，成為海外投資者的“新大陸”。

國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在今年年初發(fā)布的報告預(yù)測，由于受到失業(yè)率上升和財政緊縮的持續(xù)影響，大部分歐洲國家今年的經(jīng)濟(jì)活動將會較為疲弱，房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)下跌。而與歐洲鄰居們不同的是，德國的樓市被標(biāo)普看好，預(yù)計2014年房價仍持續(xù)增長。

然而，有專家提醒投資者，不能對德國樓市過于樂觀，德國的住房投資同樣面臨著不可忽視的風(fēng)險。“低廉的融資成本時期不會永遠(yuǎn)持續(xù)，當(dāng)歐洲央行采取措施減輕危機國家的負(fù)債之后，聯(lián)邦債券的預(yù)期收益率就會上升，從而導(dǎo)致大型銀行的融資成本上升，可能會對房價走勢造成負(fù)面影響。”該專家指出。

與此同時，相關(guān)投資機構(gòu)認(rèn)為，雖然德國樓市顯示出繁榮的跡象，但是依然有泡沫風(fēng)險。德國央行2月18日警告稱，德國房價被嚴(yán)重高估，歐元區(qū)最大經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)泡沫正在積累，而房價被高估的城市可能高達(dá)125個。

鄭宇潔則告訴記者，德國房價快速上漲更多的是階段性因素。從投資者角度來看，歐債危機緩解以及美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，資本會回流，逐漸分散到其他地區(qū)；投資者也會考慮風(fēng)險與回報的問題，尤其在德國投機炒房利潤有限且面臨較高賦稅的情況下；從德國來看，政府擁有大量土地、住宅等對樓市有很大的影響力，可能出臺的相關(guān)政策都將成為影響房價的不確定因素。

“目前大量的投資反映了未來短期內(nèi)的市場需求，就現(xiàn)在看來，這兩年的德國樓市還會有不錯的發(fā)展。但往后的發(fā)展?fàn)顩r會受到很多不確定因素的影響，長期投資前景并不容易預(yù)測。”宋會雍對此謹(jǐn)慎地表示。

宋會雍還建議，“切不可盲目跟風(fēng)，購置房產(chǎn)時要仔細(xì)考量房產(chǎn)的地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施條件，這在一定程度上決定了房產(chǎn)的升值空間。并且，德國的樓市萬一觸頂下滑，這些因素也利于房產(chǎn)的保值。”

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，“德國模式”的作用也不可忽視，它對當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懖⒉粫А?jù)悉，德國自有住房率為42%，而租賃住房率達(dá)到58%。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋和保護(hù)房客權(quán)益的一系列政策。

記者了解到，由于房屋具體情況不同，租價被允許在市場的調(diào)節(jié)下小幅波動。但出于對房客利益的保護(hù)，德國的法律對房租的上限進(jìn)行了限制：與“指導(dǎo)價”制度類似，如果房租超出政府規(guī)定“合理租價”的20%，就構(gòu)成違法行為。如果超過50%，就構(gòu)成犯罪，將有可能面臨三年徒刑。在法律對租客的重重保護(hù)之下，在德國，租房的安全感并不亞于買房。

宋會雍指出，盡管現(xiàn)在顯示德國的房價具備上升的勢頭，但并沒有達(dá)到產(chǎn)生泡沫的程度。“德國模式作為一種相對完善的制度體系，還是會在長期的發(fā)展中抑制房價過熱。”