避風(fēng)港效應(yīng)顯現(xiàn)

曾經(jīng)，德國(guó)樓市“眾國(guó)皆漲我獨(dú)靜”的風(fēng)范被業(yè)界津津樂(lè)道。許多人將之歸功于“德國(guó)模式”的抑制作用。在外界看來(lái)，“德國(guó)模式”下的房?jī)r(jià)將會(huì)一直平穩(wěn)下去。

所謂“德國(guó)模式”就是強(qiáng)調(diào)政府用行動(dòng)強(qiáng)化房屋的消費(fèi)品角色、弱化其資本屬性，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的福利性質(zhì)而弱化其盈利性。

在分析人士看來(lái)，“德國(guó)模式”的顯著特征之一就是以高稅制遏制炒房。盡管德國(guó)的地方政府掌握著大量的公有土地和公有住房，但從不以“土地財(cái)政”作為政府的“搖錢(qián)樹(shù)”。

然而，在如此嚴(yán)苛的條件下，德國(guó)房?jī)r(jià)緣何還會(huì)上演“急轉(zhuǎn)直上”的一幕？

在中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔看來(lái)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展主要得力于以下幾點(diǎn)：合理的貨幣供給量、充足的住房供給、均衡的城市發(fā)展模式以及成熟的住房制度等。而近期德國(guó)房?jī)r(jià)上漲，主要是投資者轉(zhuǎn)移投資的結(jié)果。

“2008年，歐洲其他國(guó)家和地區(qū)發(fā)生了不同程度的金融危機(jī)。歐債危機(jī)導(dǎo)致投資者損失慘重，因此開(kāi)始將投資視線(xiàn)轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，樓市價(jià)格相對(duì)便宜的德國(guó)。德國(guó)樓市投資者主要來(lái)自于意大利、西班牙、英國(guó)、法國(guó)等。同時(shí)，隨著中國(guó)富裕階層的增多，投資德國(guó)高端房地產(chǎn)的隊(duì)伍也不斷擴(kuò)大。這些因素都助推了德國(guó)房?jī)r(jià)上漲。”鄭宇潔說(shuō)。

據(jù)德國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)IVD統(tǒng)計(jì)，在德國(guó)的房屋投資市場(chǎng)，來(lái)自外國(guó)的投資者已占到1/4。

例如在首都柏林，就有大量歐元區(qū)其他國(guó)家的資金正在涌入——30%的購(gòu)房者來(lái)自意大利、西班牙、法國(guó)等其他國(guó)家。在頻頻面臨政府債務(wù)危機(jī)的西班牙和意大利人眼中，德國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是遠(yuǎn)離泡沫的天堂。

在上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍看來(lái)，“在許多歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫破滅以后，一枝獨(dú)秀的德國(guó)就成為了顯眼的目標(biāo)之一。”同時(shí)，歐洲央行實(shí)行的低利率，降低了抵押貸款的成本，往德國(guó)的樓市上又添了一把火。

中國(guó)富人“躺槍”

值得一提的是，在房?jī)r(jià)上漲主因中，中國(guó)富人再次“躺槍”。據(jù)德國(guó)媒體報(bào)道，柏林魯比娜房地產(chǎn)中介公司的員工要么講一口流利的英語(yǔ)、丹麥語(yǔ)或意大利語(yǔ)，要么講一口流利的俄語(yǔ)——現(xiàn)在也能講流利的漢語(yǔ)。該公司總經(jīng)理卡斯滕·海因里希說(shuō)：“我們已聘用了三名中國(guó)專(zhuān)家，因?yàn)橹袊?guó)人對(duì)德國(guó)首都的房地產(chǎn)需求正在迅速上升。”

海因里希說(shuō)：“中國(guó)的百萬(wàn)美元富翁超過(guò)100萬(wàn)人——他們中的越來(lái)越多的人將投資柏林房地產(chǎn)。”該公司目前就在為80樁交易做準(zhǔn)備。他預(yù)測(cè)說(shuō)：“到年底數(shù)量還將顯著增加”。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)人將在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)增加更多投資。

不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在德國(guó)炒房獲利的可能性較低。

“將德國(guó)房?jī)r(jià)上漲歸咎于中國(guó)富人的觀點(diǎn)有些武斷，也很不公平。”張晨晨告訴記者，“如果你仔細(xì)研讀德國(guó)當(dāng)?shù)氐姆删蜁?huì)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)德國(guó)的法律規(guī)定，自住性房屋購(gòu)買(mǎi)者的第一套住宅，每年只需繳納房基地部分的土地稅。而對(duì)于用于出售的房產(chǎn)，國(guó)家首先要收取其評(píng)估價(jià)值1%至1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋交易成功后收取3.5%的交易稅，如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要征收15%的差價(jià)盈利稅。這樣一來(lái)，買(mǎi)賣(mài)房屋幾乎沒(méi)有多少利潤(rùn)空間。所以，炒房的觀點(diǎn)基本站不住腳。”

記者了解到，德國(guó)政府對(duì)樓市的投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲的約束，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等指標(biāo)實(shí)行獨(dú)立評(píng)估的“指導(dǎo)價(jià)”制度，即各類(lèi)地產(chǎn)的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格”由各地的房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)來(lái)制定。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，賣(mài)主制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“指導(dǎo)價(jià)”20%即為“超高房?jī)r(jià)”，構(gòu)成違法，出售者可能被處以最高5萬(wàn)歐元的罰款。一旦超過(guò)50%則被認(rèn)為構(gòu)成《刑法》中的“房?jī)r(jià)暴利”罪，最高可判三年徒刑。這些條款對(duì)于企圖牟取暴利的開(kāi)發(fā)商和炒房者而言，其威懾力不言而喻。

鄭宇潔認(rèn)為，一方面，德國(guó)對(duì)移民有嚴(yán)格的限制和條件，因此國(guó)人想通過(guò)買(mǎi)房移民恐怕行不通，這降低了德國(guó)房產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力了；另一方面，在德國(guó)炒房需要繳納交易稅，對(duì)于盈利還需要繳納差價(jià)盈利稅，幾乎無(wú)利可圖。

“對(duì)于中國(guó)人推高房?jī)r(jià)，甚至在進(jìn)行炒房的觀點(diǎn)是很片面的。”柏林房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人漢娜接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲，確實(shí)與房屋的需求量相關(guān)，而在海外投資這樣的需求中，中國(guó)人只占一部分，其他國(guó)家的移民投資者占有更多的部分。”