以房養(yǎng)老市場幾何

人口老齡化挑戰(zhàn)下，如何養(yǎng)老成為日益重要的民生問題。

理論上，老年人的生活來源包括4個(gè)方面：個(gè)人勞動(dòng)收入；公共轉(zhuǎn)移支付，即養(yǎng)老金、社會(huì)救助等；家庭轉(zhuǎn)移支付，即子女和親朋好友的贍養(yǎng)支出；資產(chǎn)收入，比如儲(chǔ)蓄、房產(chǎn)等帶來的收入。當(dāng)前，我國老年人的生活來源主要是家庭轉(zhuǎn)移支付和勞動(dòng)收入，同時(shí)，公共轉(zhuǎn)移支付和資產(chǎn)收入近些年也在逐步增加。多項(xiàng)入戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國家庭資產(chǎn)在逐漸增加，增加的資產(chǎn)主要就是房產(chǎn)。所以，以房養(yǎng)老，將成為越來越重要的一種養(yǎng)老形式。

以房養(yǎng)老，可以是個(gè)人自助行為，比如出租房屋，賣大房子買小房子，或賣大城市房子買小城市房子，以價(jià)差生活；也可以是機(jī)構(gòu)行為，比如老年人將房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，定期領(lǐng)取養(yǎng)老金，也就是所謂的倒按揭。簡而言之，就是將死的房產(chǎn)資產(chǎn)，變成活的生活保障。在國外，前者比較普遍，甚至有歐美老人賣房去東南亞、非洲養(yǎng)老；后者在美國、加拿大、日本、新加坡等都有開展。在我國，這兩種行為都正在起步階段。

近期，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，是落實(shí)2013年國發(fā)35號(hào)文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》和十八屆三中全會(huì)決定的重要舉措，但預(yù)期在一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)有突破性發(fā)展。其主要原因，一是當(dāng)前的市場供求不大。從需求講，60歲以上擁有獨(dú)立房產(chǎn)的，主要是1950年代生人，他們不是最需要以房養(yǎng)老的人群，而且在現(xiàn)有住房壓力下，他們更愿意把房子留給后代。從供給講，提供反向按揭的機(jī)構(gòu)需要具備很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和足以讓人放心的信用，這也是征求意見稿對(duì)試點(diǎn)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求很高的原因，這將大大降低供給。二是觀念沒有轉(zhuǎn)變過來，父母對(duì)子女是永續(xù)無私貢獻(xiàn)，子女也更愿意保留房子，供養(yǎng)父母。

但是，養(yǎng)老市場和社會(huì)觀念的變化可能比我們預(yù)期得更快。日本的經(jīng)歷可以提供一些參考，日本跟蹤調(diào)查年輕人對(duì)贍養(yǎng)父母的態(tài)度，發(fā)現(xiàn)上世紀(jì)八十年代，80%的年輕人認(rèn)為應(yīng)該也愿意贍養(yǎng)父母，十幾年后，這一比例降至不足30%，以房養(yǎng)老的市場需求將明顯提高。

當(dāng)然，以房養(yǎng)老的發(fā)展有賴于一些保障。首先，要有穩(wěn)定的房產(chǎn)市場，房價(jià)波動(dòng)不能太大，降價(jià)空間太大，機(jī)構(gòu)不愿意做，增值空間太大，老年人不愿意做。其次，要明確產(chǎn)權(quán)期限，比如70年后房屋產(chǎn)權(quán)如何安排？再次，要提高機(jī)構(gòu)的信用建設(shè)。此外，還要做好觀念引導(dǎo)，以房養(yǎng)老不是不贍養(yǎng)老人，只是財(cái)力上的贍養(yǎng)減少，更多的化為精神層面的贍養(yǎng)。

以房養(yǎng)老懸而未決待破題

中國正進(jìn)入老齡社會(huì)，龐大的老齡人口完全靠國家養(yǎng)老是政府財(cái)力所無法企及的，即使社會(huì)福利很完善的發(fā)達(dá)國家，養(yǎng)老服務(wù)也并非政府全包，而采取政府、家庭與個(gè)人共同分擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任。以房養(yǎng)老雖然短時(shí)間內(nèi)難以成為養(yǎng)老主要方式，但在城市可挖掘的潛力很大。

理論上講，以房養(yǎng)老并不復(fù)雜，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其住房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)，房主身故后，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)處置出售抵押房屋，處置所得用于歸還貸款。但在實(shí)際操作中會(huì)存在大量復(fù)雜的問題與矛盾。

筆者以為，目前存在諸多影響以房養(yǎng)老推進(jìn)的障礙及懸而未決問題亟待解決。首先，觀念破題當(dāng)為先。受傳統(tǒng)觀念的影響，許多老人總想給孩子留下點(diǎn)財(cái)產(chǎn)，寧愿自己老年生活過得拮據(jù)，也不想把房子押給商業(yè)機(jī)構(gòu)，覺得這樣做很沒面子。許多子女也反對(duì)父母以房養(yǎng)老，希望能繼承父母房產(chǎn)。掃除觀念障礙，需要大力宣傳以房養(yǎng)老是市場經(jīng)濟(jì)條件下老年人安度晚年的一種補(bǔ)充形式，積極營造鼓勵(lì)、支持以房養(yǎng)老的社會(huì)氛圍。尤其是子女，如果因能力或時(shí)間上的限制，無法讓父母晚年生活幸福、愉快，那就應(yīng)該鼓勵(lì)父母以房養(yǎng)老，而不是把眼睛盯住他們的那點(diǎn)房產(chǎn)。