2014年中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是繼續(xù)2013年的輝煌，而是突發(fā)轉(zhuǎn)向，房市悲觀情緒蔓延。此外，房地產(chǎn)調(diào)控也不再針對(duì)于房?jī)r(jià)，而是轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)政府在增加住房供給的責(zé)任和市場(chǎng)化改革中的經(jīng)濟(jì)功能。那么與中國(guó)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟是會(huì)泡沫破裂，促使宏觀經(jīng)濟(jì)硬著陸，還是會(huì)繼續(xù)發(fā)展，中國(guó)應(yīng)怎樣面對(duì)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的市場(chǎng)，多位業(yè)內(nèi)人士，在2014中國(guó)發(fā)展高層論壇“房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”分論壇上給出了建議。

佐藤康博：中國(guó)應(yīng)避免操之過(guò)急擠泡沫防止出現(xiàn)日本似崩盤

對(duì)于中國(guó)樓市泡沫，有人認(rèn)為會(huì)是第二個(gè)日本，那么對(duì)于已經(jīng)歷過(guò)泡沫破裂的日本來(lái)說(shuō)，對(duì)中國(guó)有怎樣的啟示。對(duì)此，瑞穗金融集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官佐藤康博認(rèn)為中國(guó)樓市雖然城市之間存在著差異，但整體上并沒(méi)有發(fā)生像日本80年代那樣強(qiáng)烈的價(jià)格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會(huì)成為泡沫。

“日本是上世紀(jì)80年代后期到90年代初期經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫。”佐藤康博介紹到，以東京為例，東京市中心的房地產(chǎn)由于對(duì)辦公樓需求增大的預(yù)期從1983年開始快速上漲。隨后1987年，土地價(jià)格暴漲從東京向地方大城市波及、擴(kuò)散。

他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代后期以來(lái)的這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫在進(jìn)入90年代后便迎來(lái)了破裂。

對(duì)于日本泡沫產(chǎn)生的主要原因，佐藤康博認(rèn)為，有三個(gè)要素導(dǎo)致了泡沫，第一個(gè)是長(zhǎng)期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長(zhǎng)期的金融寬松。當(dāng)時(shí)日本是靠貨幣寬松政策來(lái)消除日元升值帶來(lái)的蕭條，金融寬松持續(xù)了四年之久。因?yàn)槿藗儞?dān)心一旦取消寬松，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后繼發(fā)力，同時(shí)美國(guó)也對(duì)日本施加壓力，要求增加需求減少美國(guó)的貿(mào)易赤字。第二，人們對(duì)內(nèi)需和房地產(chǎn)升值的預(yù)期過(guò)高，居民和公司對(duì)日本經(jīng)濟(jì)信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時(shí)寬松的貨幣政策又持續(xù)，使得大家對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)度投資甚至是投機(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際的需求，這也使得房?jī)r(jià)快速地上漲。第三，銀行大規(guī)模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對(duì)房地產(chǎn)大量的放貸同時(shí)也接受了房產(chǎn)抵押貸款，企業(yè)不僅向銀行借貸也在市場(chǎng)上進(jìn)行其他的融資，因此他們會(huì)把大量的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

佐藤康博表示，在這種情況下，日本政府突然收緊貨幣政策，限制銀行對(duì)房地產(chǎn)放貸；推出房產(chǎn)稅加速促使房地產(chǎn)泡沫破裂。在泡沫破裂之后，日本的經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場(chǎng)就陷入了長(zhǎng)期的停滯。金融機(jī)構(gòu)因此也出現(xiàn)了大量的壞賬，從1992年到2004年，日本國(guó)內(nèi)銀行累計(jì)的不良貸款處置損失達(dá)到了94萬(wàn)億日元。

對(duì)于現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，佐藤康博認(rèn)為，雖然中國(guó)整體上看并沒(méi)有發(fā)生像日本80年代那樣強(qiáng)烈的價(jià)格上漲，但如果不加以控制就有可能會(huì)成為泡沫。要避免過(guò)高的期待值。我們需要避免采用過(guò)度的刺激政策。因此，他建議，中國(guó)在注意利差收入縮小對(duì)金融機(jī)構(gòu)的影響的方面的同時(shí)，要有序地推動(dòng)利率市場(chǎng)化，從而避免實(shí)際利率倒掛狀態(tài)的長(zhǎng)期持續(xù)是非常必要的。但是，也不能操之過(guò)急擠泡沫，因?yàn)槿毡揪褪且驗(yàn)閷?shí)施了房地產(chǎn)融資總量限制快速上調(diào)利潤(rùn)利率等操之過(guò)急的緊縮措施導(dǎo)致了長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)疲軟。