商業(yè)地產(chǎn)是個更大的泡沫

住宅市場的泡沫已眾所周知，但是商業(yè)地產(chǎn)已迅速演變成為一個更大的泡沫。大多數(shù)城市都擁有高于發(fā)達國家的人均商業(yè)物業(yè)面積。但這些城市仍在興建更多的商業(yè)地產(chǎn)。近年來，多地已實施住宅物業(yè)的限購令。很多的投機行為已轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這就是商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模超過住宅地產(chǎn)的原因。個人投資者一直在零售物業(yè)進行投機活動。這個市場的平均收益已經(jīng)下降到了同住宅市場相近的水平。隨著在建項目數(shù)量不斷增加，租金將進一步下跌。未來幾年內(nèi)，這個市場可能會出現(xiàn)大范圍的破產(chǎn)。

“城市群”概念于事無補

大多數(shù)二三線城市的地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨市場災(zāi)難。這些城市盡管沒有顯著的人口增長，但仍建起了數(shù)量龐大的地產(chǎn)項目。

即使它們的均價相對較低，每平方米約等于三個月的工資，但是它們?nèi)匀粺o法被售出。房產(chǎn)只有在居住者能夠賺到足夠的工資來償還按揭貸款的情況下，才物有所值。大多數(shù)二三線城市并不具備有足夠競爭力的產(chǎn)業(yè)，來支持與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)模相匹配的勞動力規(guī)模。

近來，“城市群”概念備受青睞。這個概念倡導(dǎo)將售房出現(xiàn)困難的城市與仍有較熱市場的一線城市（平均每平方米的價格相當(dāng)于五到六個月的工資）連在一起。縱然一線城市可以支持這些城市，這一概念也于事無補。它實質(zhì)上要求建設(shè)連接城市群的高速鐵路。但日本的經(jīng)驗表明，人們有更多機會了解一線城市后，他們將對遷移到一線城市更為積極，這最終會導(dǎo)致二三線城市人口下降。

小城市的繁榮度下降和一線城市的持續(xù)房地產(chǎn)熱潮在一定程度上帶動了近期土地市場的復(fù)蘇。2008年之后，大多數(shù)開發(fā)商在土地價格較低的二三線城市中投入巨資。他們中的許多將會破產(chǎn)。幸存者將集中涌向一線城市。

雖然一線城市的人口不斷增長，但房價仍需要回落到與收入相掛鉤的水平，才能帶動銷售。在二三線城市的比拼中幸存下來的開發(fā)商，很可能會將他們的剩余資金揮霍到過于昂貴的一線城市土地市場上。

減稅可以穩(wěn)定經(jīng)濟

在現(xiàn)代經(jīng)濟史中，沒有房市泡沫能在低迷的經(jīng)濟體中長期存在。中國當(dāng)前的經(jīng)濟下行還將持續(xù)幾年，只有在進行了深入的結(jié)構(gòu)性改革后才會終止。我認(rèn)為調(diào)整可能需要五年才能完成。

中國的虛高的房市在未來幾個月內(nèi)將會大幅下跌。信托業(yè)暴露出的問題將會成為其催化劑。如果沒有信托行業(yè)作為初級債權(quán)人提供資金，銀行將無法為很多的房地產(chǎn)項目提供融資。

削減相當(dāng)于GDP2%的稅收將可以達到穩(wěn)定經(jīng)濟的目的。由于經(jīng)濟體存在廣泛的產(chǎn)能過剩，減稅促使的支出增加將會產(chǎn)生巨大的乘數(shù)效應(yīng)，可能會在2倍以上。

假設(shè)所削減稅收的70%被用作各類支出，那么由此產(chǎn)生的總刺激規(guī)模將會達到1.5萬億元，足夠扭轉(zhuǎn)當(dāng)前經(jīng)濟下行的趨勢。

將消費力向家庭部門轉(zhuǎn)移將有助于提高效率。在過去的十年里，消費力主要存在于政府和國有企業(yè)。這就是為什么企業(yè)更熱衷于投資“關(guān)系”，而不是產(chǎn)品質(zhì)量或新技術(shù)的原因。

其結(jié)果是，盡管十年間名義GDP增長了300%，卻沒有出現(xiàn)幾家有競爭力的企業(yè)。如果消費力能主要集中于家庭部門，好的企業(yè)自然就會在競爭中涌現(xiàn)。大多數(shù)地方政府現(xiàn)在都面臨財務(wù)難題。它們肯定會反對減稅。發(fā)行財務(wù)債券可能是彌補減稅帶來財政缺口的惟一途徑。

如果房地產(chǎn)泡沫在調(diào)整期破裂，就將需要增加財政赤字為經(jīng)濟提供緩沖。一段時間之后，解決方法應(yīng)變成削減地方政府支出。

過去五年間，公共部門的支出超過了之前30年支出的總和，但是并沒有多大的成效。相反地，這些支出給經(jīng)濟帶來了很多包括房地產(chǎn)泡沫和產(chǎn)能過剩等在內(nèi)的嚴(yán)重問題。