商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)更大的泡沫

住宅市場(chǎng)的泡沫已眾所周知，但是商業(yè)地產(chǎn)已迅速演變成為一個(gè)更大的泡沫。大多數(shù)城市都擁有高于發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)物業(yè)面積。但這些城市仍在興建更多的商業(yè)地產(chǎn)。近年來(lái)，多地已實(shí)施住宅物業(yè)的限購(gòu)令。很多的投機(jī)行為已轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這就是商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模超過(guò)住宅地產(chǎn)的原因。個(gè)人投資者一直在零售物業(yè)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)。這個(gè)市場(chǎng)的平均收益已經(jīng)下降到了同住宅市場(chǎng)相近的水平。隨著在建項(xiàng)目數(shù)量不斷增加，租金將進(jìn)一步下跌。未來(lái)幾年內(nèi)，這個(gè)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)大范圍的破產(chǎn)。

“城市群”概念于事無(wú)補(bǔ)

大多數(shù)二三線(xiàn)城市的地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面臨市場(chǎng)災(zāi)難。這些城市盡管沒(méi)有顯著的人口增長(zhǎng)，但仍建起了數(shù)量龐大的地產(chǎn)項(xiàng)目。

即使它們的均價(jià)相對(duì)較低，每平方米約等于三個(gè)月的工資，但是它們?nèi)匀粺o(wú)法被售出。房產(chǎn)只有在居住者能夠賺到足夠的工資來(lái)償還按揭貸款的情況下，才物有所值。大多數(shù)二三線(xiàn)城市并不具備有足夠競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，來(lái)支持與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模相匹配的勞動(dòng)力規(guī)模。

近來(lái)，“城市群”概念備受青睞。這個(gè)概念倡導(dǎo)將售房出現(xiàn)困難的城市與仍有較熱市場(chǎng)的一線(xiàn)城市（平均每平方米的價(jià)格相當(dāng)于五到六個(gè)月的工資）連在一起?？v然一線(xiàn)城市可以支持這些城市，這一概念也于事無(wú)補(bǔ)。它實(shí)質(zhì)上要求建設(shè)連接城市群的高速鐵路。但日本的經(jīng)驗(yàn)表明，人們有更多機(jī)會(huì)了解一線(xiàn)城市后，他們將對(duì)遷移到一線(xiàn)城市更為積極，這最終會(huì)導(dǎo)致二三線(xiàn)城市人口下降。

小城市的繁榮度下降和一線(xiàn)城市的持續(xù)房地產(chǎn)熱潮在一定程度上帶動(dòng)了近期土地市場(chǎng)的復(fù)蘇。2008年之后，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在土地價(jià)格較低的二三線(xiàn)城市中投入巨資。他們中的許多將會(huì)破產(chǎn)。幸存者將集中涌向一線(xiàn)城市。

雖然一線(xiàn)城市的人口不斷增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)仍需要回落到與收入相掛鉤的水平，才能帶動(dòng)銷(xiāo)售。在二三線(xiàn)城市的比拼中幸存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商，很可能會(huì)將他們的剩余資金揮霍到過(guò)于昂貴的一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)上。

減稅可以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史中，沒(méi)有房市泡沫能在低迷的經(jīng)濟(jì)體中長(zhǎng)期存在。中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行還將持續(xù)幾年，只有在進(jìn)行了深入的結(jié)構(gòu)性改革后才會(huì)終止。我認(rèn)為調(diào)整可能需要五年才能完成。

中國(guó)的虛高的房市在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)將會(huì)大幅下跌。信托業(yè)暴露出的問(wèn)題將會(huì)成為其催化劑。如果沒(méi)有信托行業(yè)作為初級(jí)債權(quán)人提供資金，銀行將無(wú)法為很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資。

削減相當(dāng)于GDP2%的稅收將可以達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的目的。由于經(jīng)濟(jì)體存在廣泛的產(chǎn)能過(guò)剩，減稅促使的支出增加將會(huì)產(chǎn)生巨大的乘數(shù)效應(yīng)，可能會(huì)在2倍以上。

假設(shè)所削減稅收的70%被用作各類(lèi)支出，那么由此產(chǎn)生的總刺激規(guī)模將會(huì)達(dá)到1.5萬(wàn)億元，足夠扭轉(zhuǎn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)。

將消費(fèi)力向家庭部門(mén)轉(zhuǎn)移將有助于提高效率。在過(guò)去的十年里，消費(fèi)力主要存在于政府和國(guó)有企業(yè)。這就是為什么企業(yè)更熱衷于投資“關(guān)系”，而不是產(chǎn)品質(zhì)量或新技術(shù)的原因。

其結(jié)果是，盡管十年間名義GDP增長(zhǎng)了300%，卻沒(méi)有出現(xiàn)幾家有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。如果消費(fèi)力能主要集中于家庭部門(mén)，好的企業(yè)自然就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中涌現(xiàn)。大多數(shù)地方政府現(xiàn)在都面臨財(cái)務(wù)難題。它們肯定會(huì)反對(duì)減稅。發(fā)行財(cái)務(wù)債券可能是彌補(bǔ)減稅帶來(lái)財(cái)政缺口的惟一途徑。

如果房地產(chǎn)泡沫在調(diào)整期破裂，就將需要增加財(cái)政赤字為經(jīng)濟(jì)提供緩沖。一段時(shí)間之后，解決方法應(yīng)變成削減地方政府支出。

過(guò)去五年間，公共部門(mén)的支出超過(guò)了之前30年支出的總和，但是并沒(méi)有多大的成效。相反地，這些支出給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了很多包括房地產(chǎn)泡沫和產(chǎn)能過(guò)剩等在內(nèi)的嚴(yán)重問(wèn)題。