土地價值起自何因

讓我先從土地財富那方面說重慶。重慶人口三千三百萬，土地面積是香港（包括離島）的八十倍。高低不平的山地多，但一般可以用。山地不宜用于農業(yè)或工業(yè)，但住宅用途有其優(yōu)勝之處：雖然開發(fā)的費用比較高，但景觀可取，加上有兩江相接，重慶是不乏有美景的樓宇的。

先假設土地一律平坦，無限多，地點優(yōu)勢一樣，全部私人擁有，隨意興建。這樣，土地因為無限多其價值是零，建筑物之價只反映著建筑成本。但如果地主們通過市場的指引聯(lián)手策劃，或政府策劃整體設計，原則上無限的相同土地會有價。這是因為聚居的安排可以節(jié)省多種費用。有兩點要注意。一、能達到總值最高的土地使用策劃，土地要空置著很大的一部分作為公園、畜牧等用途——土地的總值因而可能與需求彈性系數(shù)無關。二、土地的價值提升，初時會導致人力資產之價上升，但到某一點會減低人力或腦子資產的價值。社會要爭取財富累積的極大化，是要考慮所有資產的總值的。當然不容易，但在邊際上的這里要加那里要減，跟內地的干部朋友傾談中感覺他們考慮到——為自己的切身利益他們需要這樣做。

如果土地高低不平，地點的比較優(yōu)勢變化多，那么李嘉圖的級差租值思維用得著。即是說，土地無限，優(yōu)劣有別的分析跟土地有限的差不多，只是略為復雜。跟這里有關的問題是：土地優(yōu)劣有別，靠通過市場的處理策劃交易費用會比較高，而在經濟發(fā)展迅速的情況下，市場的處理容易出現(xiàn)混亂的秩序。我們可從珠三角與長三角的工業(yè)區(qū)發(fā)展作比較。前者起于上世紀八十年代初期，發(fā)展得快；后者起于九十年代初期，發(fā)展得更快。但后者因為縣際競爭制度開始形成，由地方政府策劃，遠為有秩序，效果是不僅園地遠為可觀，引來的名牌外資無數(shù)，地價也高出不少。以土地所值衡量財富累積，長三角勝。

重慶房地產的急速發(fā)展，大約起于二○○二年。約六年后就滿是高樓大廈。二○○九年我認為那里的樓價很相宜，但今天從幾個朋友的經驗看，三年來重慶的樓價大約升了一倍?？赡苁潜容^夸張的個別例子，但打個五折也上升了百分之五十。是的，今天在重慶，一幅上佳的大地盤招標，動不動數(shù)十億人民幣。比起香港或上海等地當然不怎么樣，但恐龍老兄地下有知應該笑出聲來。數(shù)十億可以建造六條跨江大橋，不能不說是很好用了。

重慶的地價上升是反映著財富累積的上升，無疑是拋磚引玉的結果，雖然我們無從估計上文提到的電子工業(yè)的迅速發(fā)展幫助了多少，從時間上的吻合看肯定有助。

財富聚散要慎重處理

這里我們要關心的是老生常談的財富既可速來也可急散。房地產之價暴跌不是罕有的現(xiàn)象。因為借貸急升導致房地產之價急升，然后暴跌，是災難性的麻煩。這情況二十五年前在日本出現(xiàn)，二十五年后的今天日本也不能翻身；四年前在美國出現(xiàn)，到今天也不能翻身。其中道理不是淺學問，這里不談了。我認為目前的中國不用擔心這樣的情況。

我不認為重慶的樓價會大跌，但認為這機會不是零——市場發(fā)神經非罕有，而大跌不需要發(fā)神經。黃市長顯然對樓價的變動很敏感。他滿肚數(shù)字，滿腦計謀，以自己想出來的各種數(shù)字比率衡量著樓價。然而，市場牽涉到多種不同的預期，看著各種數(shù)字比率比不看好，但因為預期的變動難以捉摸，數(shù)字的規(guī)律指引常有問號。

我自己對重慶樓價的興趣，是忽然的──忽然想到重慶的例子填補了一個我想了多年的關于財富累積的理論難題。是這樣的。十年來重慶的高樓大廈建造得多而快，而隨意的觀察，今天那里的樓房的空置率相當高。有高的空置率，樓價下跌起來會較為大幅及較快，因為持著空置樓房的業(yè)主比沒有空置的傾向于出售，而出售空置的會較為方便。重要而又有趣的問題來了。樓房空置率上升有兩個相反的含意。其一是經濟不景，樓房空置是資產的失業(yè)。其二是經濟前景大好，市場的需求預期促成未雨綢繆，空置因而出現(xiàn)。后者好比上海浦東幾年前，商業(yè)樓宇的空置與樓價一起急升。是的，沒有可觀的樓房空置，雙位數(shù)字的經濟增長近于不可能，我們因而要讓樓市走快一步作供應的準備。

復雜的問題出現(xiàn)了。樓房不是什么收藏品，其價要靠租金的收入或業(yè)主自用的租值。如果租金或租值永遠是零，樓價會是零。但這租金或租值是預期的，樓價于是成為市場預期的年金租值（anticipated annuity）除以市場利率。這是天才費雪提出的，用諸四海而皆準。困難是這預期不僅難以估計，且往往容易變動──可以在一夕之間變動。

把預期的復雜性提升吧。今天我購買樓房，預期空置三年，三年后才用。今天算年金收入是以三年后的預期租值算出來的（方程式本科同學應該知道）。這年金收入的折現(xiàn)高于樓價，我會考慮今天購買。購買了，三年過去，我的計劃有變，決定再等三年。這樣，過去三年的利息或租值的損失是歷史支出，不是成本，這三年的租值輸清光不會影響我對前景的看法，因而不會影響樓市之價。換言之，昨日之日不可留，預期只限于向前看。

但情況可以倒轉過來。今天我購入樓房，搬了進去自己用，認為年金收入的折現(xiàn)可取。但過了幾天我的預期改變了，認為一年后樓價會較低，我可能考慮今天先賣出去，租用其他的。

重慶的樓宇建造得快，經濟發(fā)展得快，市場的預期變動帶來的效果可以很夸張。經濟學者是沒有什么可以教黃市長的。我只能說政府提供的訊息要中肯，大好形勢要淡然處之。這不困難。困難是市場的波動難以掌握。政府只能希望市場對樓市的預期持續(xù)地向上——不要夸張地向上，但要向上。這是因為一旦市場對樓市向下看，發(fā)展商與投資者皆會采取防守策略，多種麻煩會出現(xiàn)——交易費用的存在使然也。

本文寫得太長了?？尚摇缎艌蟆芳恿藘r，用不著留那么多的廣告版面給他們。意猶未盡，我可能多寫一篇，把重慶與成都相提并論。