土地價(jià)值起自何因

讓我先從土地財(cái)富那方面說(shuō)重慶。重慶人口三千三百萬(wàn)，土地面積是香港（包括離島）的八十倍。高低不平的山地多，但一般可以用。山地不宜用于農(nóng)業(yè)或工業(yè)，但住宅用途有其優(yōu)勝之處：雖然開(kāi)發(fā)的費(fèi)用比較高，但景觀可取，加上有兩江相接，重慶是不乏有美景的樓宇的。

先假設(shè)土地一律平坦，無(wú)限多，地點(diǎn)優(yōu)勢(shì)一樣，全部私人擁有，隨意興建。這樣，土地因?yàn)闊o(wú)限多其價(jià)值是零，建筑物之價(jià)只反映著建筑成本。但如果地主們通過(guò)市場(chǎng)的指引聯(lián)手策劃，或政府策劃整體設(shè)計(jì)，原則上無(wú)限的相同土地會(huì)有價(jià)。這是因?yàn)榫劬拥陌才趴梢怨?jié)省多種費(fèi)用。有兩點(diǎn)要注意。一、能達(dá)到總值最高的土地使用策劃，土地要空置著很大的一部分作為公園、畜牧等用途——土地的總值因而可能與需求彈性系數(shù)無(wú)關(guān)。二、土地的價(jià)值提升，初時(shí)會(huì)導(dǎo)致人力資產(chǎn)之價(jià)上升，但到某一點(diǎn)會(huì)減低人力或腦子資產(chǎn)的價(jià)值。社會(huì)要爭(zhēng)取財(cái)富累積的極大化，是要考慮所有資產(chǎn)的總值的。當(dāng)然不容易，但在邊際上的這里要加那里要減，跟內(nèi)地的干部朋友傾談中感覺(jué)他們考慮到——為自己的切身利益他們需要這樣做。

如果土地高低不平，地點(diǎn)的比較優(yōu)勢(shì)變化多，那么李嘉圖的級(jí)差租值思維用得著。即是說(shuō)，土地?zé)o限，優(yōu)劣有別的分析跟土地有限的差不多，只是略為復(fù)雜。跟這里有關(guān)的問(wèn)題是：土地優(yōu)劣有別，靠通過(guò)市場(chǎng)的處理策劃交易費(fèi)用會(huì)比較高，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的情況下，市場(chǎng)的處理容易出現(xiàn)混亂的秩序。我們可從珠三角與長(zhǎng)三角的工業(yè)區(qū)發(fā)展作比較。前者起于上世紀(jì)八十年代初期，發(fā)展得快；后者起于九十年代初期，發(fā)展得更快。但后者因?yàn)榭h際競(jìng)爭(zhēng)制度開(kāi)始形成，由地方政府策劃，遠(yuǎn)為有秩序，效果是不僅園地遠(yuǎn)為可觀，引來(lái)的名牌外資無(wú)數(shù)，地價(jià)也高出不少。以土地所值衡量財(cái)富累積，長(zhǎng)三角勝。

重慶房地產(chǎn)的急速發(fā)展，大約起于二○○二年。約六年后就滿(mǎn)是高樓大廈。二○○九年我認(rèn)為那里的樓價(jià)很相宜，但今天從幾個(gè)朋友的經(jīng)驗(yàn)看，三年來(lái)重慶的樓價(jià)大約升了一倍。可能是比較夸張的個(gè)別例子，但打個(gè)五折也上升了百分之五十。是的，今天在重慶，一幅上佳的大地盤(pán)招標(biāo)，動(dòng)不動(dòng)數(shù)十億人民幣。比起香港或上海等地當(dāng)然不怎么樣，但恐龍老兄地下有知應(yīng)該笑出聲來(lái)。數(shù)十億可以建造六條跨江大橋，不能不說(shuō)是很好用了。

重慶的地價(jià)上升是反映著財(cái)富累積的上升，無(wú)疑是拋磚引玉的結(jié)果，雖然我們無(wú)從估計(jì)上文提到的電子工業(yè)的迅速發(fā)展幫助了多少，從時(shí)間上的吻合看肯定有助。

財(cái)富聚散要慎重處理

這里我們要關(guān)心的是老生常談的財(cái)富既可速來(lái)也可急散。房地產(chǎn)之價(jià)暴跌不是罕有的現(xiàn)象。因?yàn)榻栀J急升導(dǎo)致房地產(chǎn)之價(jià)急升，然后暴跌，是災(zāi)難性的麻煩。這情況二十五年前在日本出現(xiàn)，二十五年后的今天日本也不能翻身；四年前在美國(guó)出現(xiàn)，到今天也不能翻身。其中道理不是淺學(xué)問(wèn)，這里不談了。我認(rèn)為目前的中國(guó)不用擔(dān)心這樣的情況。

我不認(rèn)為重慶的樓價(jià)會(huì)大跌，但認(rèn)為這機(jī)會(huì)不是零——市場(chǎng)發(fā)神經(jīng)非罕有，而大跌不需要發(fā)神經(jīng)。黃市長(zhǎng)顯然對(duì)樓價(jià)的變動(dòng)很敏感。他滿(mǎn)肚數(shù)字，滿(mǎn)腦計(jì)謀，以自己想出來(lái)的各種數(shù)字比率衡量著樓價(jià)。然而，市場(chǎng)牽涉到多種不同的預(yù)期，看著各種數(shù)字比率比不看好，但因?yàn)轭A(yù)期的變動(dòng)難以捉摸，數(shù)字的規(guī)律指引常有問(wèn)號(hào)。

我自己對(duì)重慶樓價(jià)的興趣，是忽然的──忽然想到重慶的例子填補(bǔ)了一個(gè)我想了多年的關(guān)于財(cái)富累積的理論難題。是這樣的。十年來(lái)重慶的高樓大廈建造得多而快，而隨意的觀察，今天那里的樓房的空置率相當(dāng)高。有高的空置率，樓價(jià)下跌起來(lái)會(huì)較為大幅及較快，因?yàn)槌种罩脴欠康臉I(yè)主比沒(méi)有空置的傾向于出售，而出售空置的會(huì)較為方便。重要而又有趣的問(wèn)題來(lái)了。樓房空置率上升有兩個(gè)相反的含意。其一是經(jīng)濟(jì)不景，樓房空置是資產(chǎn)的失業(yè)。其二是經(jīng)濟(jì)前景大好，市場(chǎng)的需求預(yù)期促成未雨綢繆，空置因而出現(xiàn)。后者好比上海浦東幾年前，商業(yè)樓宇的空置與樓價(jià)一起急升。是的，沒(méi)有可觀的樓房空置，雙位數(shù)字的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近于不可能，我們因而要讓樓市走快一步作供應(yīng)的準(zhǔn)備。

復(fù)雜的問(wèn)題出現(xiàn)了。樓房不是什么收藏品，其價(jià)要靠租金的收入或業(yè)主自用的租值。如果租金或租值永遠(yuǎn)是零，樓價(jià)會(huì)是零。但這租金或租值是預(yù)期的，樓價(jià)于是成為市場(chǎng)預(yù)期的年金租值（anticipated annuity）除以市場(chǎng)利率。這是天才費(fèi)雪提出的，用諸四海而皆準(zhǔn)。困難是這預(yù)期不僅難以估計(jì)，且往往容易變動(dòng)──可以在一夕之間變動(dòng)。

把預(yù)期的復(fù)雜性提升吧。今天我購(gòu)買(mǎi)樓房，預(yù)期空置三年，三年后才用。今天算年金收入是以三年后的預(yù)期租值算出來(lái)的（方程式本科同學(xué)應(yīng)該知道）。這年金收入的折現(xiàn)高于樓價(jià)，我會(huì)考慮今天購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)了，三年過(guò)去，我的計(jì)劃有變，決定再等三年。這樣，過(guò)去三年的利息或租值的損失是歷史支出，不是成本，這三年的租值輸清光不會(huì)影響我對(duì)前景的看法，因而不會(huì)影響樓市之價(jià)。換言之，昨日之日不可留，預(yù)期只限于向前看。

但情況可以倒轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。今天我購(gòu)入樓房，搬了進(jìn)去自己用，認(rèn)為年金收入的折現(xiàn)可取。但過(guò)了幾天我的預(yù)期改變了，認(rèn)為一年后樓價(jià)會(huì)較低，我可能考慮今天先賣(mài)出去，租用其他的。

重慶的樓宇建造得快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展得快，市場(chǎng)的預(yù)期變動(dòng)帶來(lái)的效果可以很夸張。經(jīng)濟(jì)學(xué)者是沒(méi)有什么可以教黃市長(zhǎng)的。我只能說(shuō)政府提供的訊息要中肯，大好形勢(shì)要淡然處之。這不困難。困難是市場(chǎng)的波動(dòng)難以掌握。政府只能希望市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期持續(xù)地向上——不要夸張地向上，但要向上。這是因?yàn)橐坏┦袌?chǎng)對(duì)樓市向下看，發(fā)展商與投資者皆會(huì)采取防守策略，多種麻煩會(huì)出現(xiàn)——交易費(fèi)用的存在使然也。

本文寫(xiě)得太長(zhǎng)了。可幸《信報(bào)》加了價(jià)，用不著留那么多的廣告版面給他們。意猶未盡，我可能多寫(xiě)一篇，把重慶與成都相提并論。