土地價值起自何因

讓我先從土地財富那方面說重慶。重慶人口三千三百萬，土地面積是香港（包括離島）的八十倍。高低不平的山地多，但一般可以用。山地不宜用于農(nóng)業(yè)或工業(yè)，但住宅用途有其優(yōu)勝之處：雖然開發(fā)的費用比較高，但景觀可取，加上有兩江相接，重慶是不乏有美景的樓宇的。

先假設(shè)土地一律平坦，無限多，地點優(yōu)勢一樣，全部私人擁有，隨意興建。這樣，土地因為無限多其價值是零，建筑物之價只反映著建筑成本。但如果地主們通過市場的指引聯(lián)手策劃，或政府策劃整體設(shè)計，原則上無限的相同土地會有價。這是因為聚居的安排可以節(jié)省多種費用。有兩點要注意。一、能達到總值最高的土地使用策劃，土地要空置著很大的一部分作為公園、畜牧等用途——土地的總值因而可能與需求彈性系數(shù)無關(guān)。二、土地的價值提升，初時會導(dǎo)致人力資產(chǎn)之價上升，但到某一點會減低人力或腦子資產(chǎn)的價值。社會要爭取財富累積的極大化，是要考慮所有資產(chǎn)的總值的。當然不容易，但在邊際上的這里要加那里要減，跟內(nèi)地的干部朋友傾談中感覺他們考慮到——為自己的切身利益他們需要這樣做。

如果土地高低不平，地點的比較優(yōu)勢變化多，那么李嘉圖的級差租值思維用得著。即是說，土地?zé)o限，優(yōu)劣有別的分析跟土地有限的差不多，只是略為復(fù)雜。跟這里有關(guān)的問題是：土地優(yōu)劣有別，靠通過市場的處理策劃交易費用會比較高，而在經(jīng)濟發(fā)展迅速的情況下，市場的處理容易出現(xiàn)混亂的秩序。我們可從珠三角與長三角的工業(yè)區(qū)發(fā)展作比較。前者起于上世紀八十年代初期，發(fā)展得快；后者起于九十年代初期，發(fā)展得更快。但后者因為縣際競爭制度開始形成，由地方政府策劃，遠為有秩序，效果是不僅園地遠為可觀，引來的名牌外資無數(shù)，地價也高出不少。以土地所值衡量財富累積，長三角勝。

重慶房地產(chǎn)的急速發(fā)展，大約起于二○○二年。約六年后就滿是高樓大廈。二○○九年我認為那里的樓價很相宜，但今天從幾個朋友的經(jīng)驗看，三年來重慶的樓價大約升了一倍。可能是比較夸張的個別例子，但打個五折也上升了百分之五十。是的，今天在重慶，一幅上佳的大地盤招標，動不動數(shù)十億人民幣。比起香港或上海等地當然不怎么樣，但恐龍老兄地下有知應(yīng)該笑出聲來。數(shù)十億可以建造六條跨江大橋，不能不說是很好用了。

重慶的地價上升是反映著財富累積的上升，無疑是拋磚引玉的結(jié)果，雖然我們無從估計上文提到的電子工業(yè)的迅速發(fā)展幫助了多少，從時間上的吻合看肯定有助。

財富聚散要慎重處理

這里我們要關(guān)心的是老生常談的財富既可速來也可急散。房地產(chǎn)之價暴跌不是罕有的現(xiàn)象。因為借貸急升導(dǎo)致房地產(chǎn)之價急升，然后暴跌，是災(zāi)難性的麻煩。這情況二十五年前在日本出現(xiàn)，二十五年后的今天日本也不能翻身；四年前在美國出現(xiàn)，到今天也不能翻身。其中道理不是淺學(xué)問，這里不談了。我認為目前的中國不用擔心這樣的情況。

我不認為重慶的樓價會大跌，但認為這機會不是零——市場發(fā)神經(jīng)非罕有，而大跌不需要發(fā)神經(jīng)。黃市長顯然對樓價的變動很敏感。他滿肚數(shù)字，滿腦計謀，以自己想出來的各種數(shù)字比率衡量著樓價。然而，市場牽涉到多種不同的預(yù)期，看著各種數(shù)字比率比不看好，但因為預(yù)期的變動難以捉摸，數(shù)字的規(guī)律指引常有問號。

我自己對重慶樓價的興趣，是忽然的──忽然想到重慶的例子填補了一個我想了多年的關(guān)于財富累積的理論難題。是這樣的。十年來重慶的高樓大廈建造得多而快，而隨意的觀察，今天那里的樓房的空置率相當高。有高的空置率，樓價下跌起來會較為大幅及較快，因為持著空置樓房的業(yè)主比沒有空置的傾向于出售，而出售空置的會較為方便。重要而又有趣的問題來了。樓房空置率上升有兩個相反的含意。其一是經(jīng)濟不景，樓房空置是資產(chǎn)的失業(yè)。其二是經(jīng)濟前景大好，市場的需求預(yù)期促成未雨綢繆，空置因而出現(xiàn)。后者好比上海浦東幾年前，商業(yè)樓宇的空置與樓價一起急升。是的，沒有可觀的樓房空置，雙位數(shù)字的經(jīng)濟增長近于不可能，我們因而要讓樓市走快一步作供應(yīng)的準備。

復(fù)雜的問題出現(xiàn)了。樓房不是什么收藏品，其價要靠租金的收入或業(yè)主自用的租值。如果租金或租值永遠是零，樓價會是零。但這租金或租值是預(yù)期的，樓價于是成為市場預(yù)期的年金租值（anticipated annuity）除以市場利率。這是天才費雪提出的，用諸四海而皆準。困難是這預(yù)期不僅難以估計，且往往容易變動──可以在一夕之間變動。

把預(yù)期的復(fù)雜性提升吧。今天我購買樓房，預(yù)期空置三年，三年后才用。今天算年金收入是以三年后的預(yù)期租值算出來的（方程式本科同學(xué)應(yīng)該知道）。這年金收入的折現(xiàn)高于樓價，我會考慮今天購買。購買了，三年過去，我的計劃有變，決定再等三年。這樣，過去三年的利息或租值的損失是歷史支出，不是成本，這三年的租值輸清光不會影響我對前景的看法，因而不會影響樓市之價。換言之，昨日之日不可留，預(yù)期只限于向前看。

但情況可以倒轉(zhuǎn)過來。今天我購入樓房，搬了進去自己用，認為年金收入的折現(xiàn)可取。但過了幾天我的預(yù)期改變了，認為一年后樓價會較低，我可能考慮今天先賣出去，租用其他的。

重慶的樓宇建造得快，經(jīng)濟發(fā)展得快，市場的預(yù)期變動帶來的效果可以很夸張。經(jīng)濟學(xué)者是沒有什么可以教黃市長的。我只能說政府提供的訊息要中肯，大好形勢要淡然處之。這不困難。困難是市場的波動難以掌握。政府只能希望市場對樓市的預(yù)期持續(xù)地向上——不要夸張地向上，但要向上。這是因為一旦市場對樓市向下看，發(fā)展商與投資者皆會采取防守策略，多種麻煩會出現(xiàn)——交易費用的存在使然也。

本文寫得太長了。可幸《信報》加了價，用不著留那么多的廣告版面給他們。意猶未盡，我可能多寫一篇，把重慶與成都相提并論。