日益走高的土地出讓金、政府稅務(wù)部門和各有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目征收的其他稅費(fèi)，以及要求房地產(chǎn)商承擔(dān)的公共配套項(xiàng)目，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的最重要的構(gòu)成性因素。有研究表明，政府的出讓金、稅收和各種收費(fèi)，占城鎮(zhèn)住宅房?jī)r(jià)的一半。全國(guó)工商聯(lián)在2008年的全國(guó)政協(xié)會(huì)議上，遞交了一份《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的材料，其房地產(chǎn)商會(huì)2007年就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。其中，3個(gè)一線城市中，上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。其調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，為最主要的組成部分。除土地成本支出外，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。而在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項(xiàng)目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。開發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額就要超過(guò)40%。從單個(gè)城市來(lái)看，上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，企業(yè)剩余只有4.15%；而北京流向政府的份額為42.42%，企業(yè)剩余只有11.87%。報(bào)告認(rèn)為，“土地財(cái)政”讓政府成了最大的受益者。由于政府所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的，這就使得近年來(lái)房?jī)r(jià)居高不下，從而相對(duì)降低了居民對(duì)住宅的購(gòu)買能力[5]。

賣地財(cái)政推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)，侵蝕了城鎮(zhèn)購(gòu)房居民的利益。2007年，一至三季度，70個(gè)大中城市的土地交易價(jià)格累計(jì)平均上漲12.8%，其中，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5％，三季度更是突飛猛進(jìn)，漲幅高達(dá)15％，四季度的土地交易價(jià)格同比也上漲了10.7%。而從房?jī)r(jià)看，工業(yè)用地一般價(jià)格較低，甚至零地價(jià)出讓，掛拍招的一般是住宅用地。這樣，賣地財(cái)政的相當(dāng)部分進(jìn)入房?jī)r(jià)構(gòu)成，并且年年上漲，成為強(qiáng)勁推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的重要原因。2007年全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛，一至三季度，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格累計(jì)平均上漲6.7%。其中，一季度上漲5.6%，二季度上漲6.3%，而三季度更上漲了8.2%，四季度則更是上漲了10.2%。房?jī)r(jià)上漲中，除了房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利外，其中相當(dāng)比例是政府高價(jià)出讓土地向購(gòu)房居民轉(zhuǎn)嫁的部分。因此，賣地財(cái)政，也是造成中國(guó)居民買不起房的一個(gè)很重要的原因。

（四）房產(chǎn)持有成本過(guò)低推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲

在許多國(guó)家，居民持有房地財(cái)產(chǎn)，每年需要向政府按照房屋價(jià)值的一定比例交稅，加上房屋管理的保安、衛(wèi)生、小區(qū)照明、綠化等支出，再加上房屋的維修等費(fèi)用，成為居民房屋財(cái)產(chǎn)的持有成本。除了住宅的價(jià)格水平外，居民購(gòu)買房屋后的持有成本越低，對(duì)住宅的多套和大面積需求就越大；反之，持有成本越高，對(duì)住宅的多套和大面積需求就越小。因此，房產(chǎn)稅實(shí)際上是控制房屋的超居住需要需求，即投資性和投機(jī)性需求，進(jìn)而抑制房屋價(jià)格水平的一個(gè)手段。

相對(duì)于美國(guó)、加拿大、澳大利亞、俄羅斯、巴西等人口稀少的國(guó)土大國(guó)，中國(guó)人多地少，并且山地占了2／3，超豪華大面積住房、土地利用率低的別墅、一家有多套住宅，是中國(guó)國(guó)情所不容許的。但是，從中國(guó)目前的住宅存量、供給和居民持有情況看，一是住房地產(chǎn)開發(fā)商愿意建造大面積的住宅，不愿意建造小面積的住宅。其中一個(gè)重要的原因是，因購(gòu)買住宅后的持有成本很低，住宅需求者更愿意購(gòu)買大面積的住宅，而不愿意購(gòu)買小面積的住宅。二是城鎮(zhèn)居民擁有多套住宅的比例較高。三是許多土地用于別墅建設(shè)。一棟別墅多則占用1畝土地，少也占用0.5畝。2004年以前的別墅用地查不到數(shù)據(jù)，2004—2007各年，別墅用地分別達(dá)201.43、26.03、23.93、68.33公頃，合計(jì)4 795畝。按照別墅的人口容納能力，只解決了28 775人的居住需要；而如果用來(lái)建造普通多層住宅，每套90平方米，則可以滿足32萬(wàn)人的居住需要。因此，大面積超豪華住宅、戶有住宅多套和別墅需求，是推動(dòng)多年來(lái)地價(jià)和住宅價(jià)格持續(xù)上升的重要原因之一。

如果2040年時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)60%的居民有兩套住宅，并且每套住宅為180平方米，那么這部分居民住宅用地就需要4 176萬(wàn)畝，比三口人一套住宅每人40平方米，多用土地2 784萬(wàn)畝。如果2040年城市居民中20%居住在別墅中，每戶三口人別墅用地按照0.5畝計(jì)算，那么僅居住別墅的居民用地就需要1.93億畝?？梢钥闯?，如果中國(guó)城鎮(zhèn)居民到2040年每戶有兩套以上的超大面積住房，有20%的居民住別墅，那么住宅用地就會(huì)比城市化80%的水平下，每戶三口人平均擁有120平方米的一套住宅，多用地2億多畝。因此，如果中國(guó)住宅的持有成本非常低的這種局面不加以改觀，如果大面積超豪華住宅、每戶擁有多套住宅和別墅需求過(guò)大得不到抑制，加之中國(guó)人口太多、土地太少，中國(guó)的房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)持續(xù)快速上漲。

總之，可以得出結(jié)論，中國(guó)的房?jī)r(jià)太高，80%需要住房的居民買不起房屋，其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣地體制、地方政府的房地產(chǎn)財(cái)政以及房屋的持有成本過(guò)低。