中國住房問題的形成，一方面是由于城市化進(jìn)程的加劇，另一方面則是由于現(xiàn)行土地管理制度的不合時(shí)宜。雙重因素的疊加效應(yīng)，推動(dòng)了中國房價(jià)的快速上漲。而快速上漲的房價(jià)，反過來一方面阻礙了城市化的進(jìn)程，另一方面則加劇了現(xiàn)行土地管理制度的窘境。

一、高房價(jià)及其經(jīng)濟(jì)社會(huì)后果

中國的房價(jià)是不是很高？有的研究認(rèn)為，房價(jià)和居民收入比應(yīng)當(dāng)在3～6的范圍，6以上居民購買住房就非常困難了，7以上房地產(chǎn)市場價(jià)格也有泡沫了[1]。有的研究認(rèn)為，合理的居民房價(jià)收入比應(yīng)當(dāng)在6～7的區(qū)間[2]。這些研究對比，在兩個(gè)方面都是錯(cuò)誤的。一是與一些城市化率比較高和人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)穩(wěn)定的國家不同，中國正處于加速城市化的階段，大量需要在城鎮(zhèn)購買房屋的是從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工家庭，而中國目前的房價(jià)與城鎮(zhèn)人均可支配收入相比，2007年高達(dá)16倍以上，這樣高的房價(jià)，使農(nóng)民工永遠(yuǎn)也進(jìn)入不了城市，成不了新市民。二是中國城鎮(zhèn)居民間的收入差距遠(yuǎn)比一些發(fā)達(dá)國家大，平均起來看，似乎房價(jià)收入比為6～7的范圍，但是，對于60%的中低收入者來說，房價(jià)收入比在8～24的范圍。

由上表可見，在全國統(tǒng)計(jì)的7個(gè)收入階層房價(jià)收入比情況中，最高收入戶的房價(jià)收入比只有2.64，而最低收入戶的這一指標(biāo)卻達(dá)到23.68，相差了9倍。其中，中等收入戶的房價(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購買房屋的能力。中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒有購買住宅的能力。從下表可以看出，對于農(nóng)民工的房價(jià)收入比為16.52，而對于農(nóng)民的房價(jià)收入比則為25.53。許多專家責(zé)難，中國目前的城市化是鐘擺式的、沒有在城市扎根的城市化，建議應(yīng)當(dāng)使進(jìn)城市的農(nóng)民有工作、住得下，成為永久的城市人口。但是，這樣高的房價(jià)收入比，實(shí)際上已經(jīng)成了阻礙農(nóng)民永久進(jìn)入城市的難以跨過的門檻。

我們上面分析的是全國房價(jià)收入比。2009年一些大城市中，房價(jià)收入比普遍在10～18的范圍，使這些城市70%需要購買住房的城鎮(zhèn)居民，包括幾乎全部擬向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工，靠工薪已經(jīng)沒有能力購買屬于自己的住宅。當(dāng)然，城鎮(zhèn)中許多居民已經(jīng)有自己的住房。關(guān)鍵是，2040年城市化水平將達(dá)到80%，城鎮(zhèn)人口將增加5.6億人，其中從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的將達(dá)5億人左右。如果是這樣高的房價(jià)，將成為城市化的最大障礙。

一些特大城市的房價(jià)收入比更高，使其一般靠工資生活的居民沒有能力購買住房。以2007和2008年為例，以上海和北京為代表的一線城市和東部大城市，房價(jià)收入比均在10以上。其中，廈門2008年房價(jià)收入比達(dá)到14.08，北京2008年達(dá)到13.54，深圳2007年達(dá)到13.15，廣州2007年達(dá)到12.09，上海2007年達(dá)到11.25，杭州2007年達(dá)到10.33[2]。再考慮60%的中低收入者，其房價(jià)收入比會(huì)更高；而對于農(nóng)民工家庭，其房價(jià)收入比達(dá)18以上；對于農(nóng)民家庭，則更是高達(dá)29以上。這些家庭在大城市中更是買不起住房。因此，在這類城市中，需要購買住房而購買不起住房的居民的比例會(huì)高達(dá)90%以上。

二、高房價(jià)與土地管理制度

中國的房價(jià)為什么這樣高？輿論上普遍指責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)商，包括一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家批評(píng)房地產(chǎn)商謀取暴利[3]。這是有失偏頗的。中國高房價(jià)的形成，與對住宅建設(shè)用地供應(yīng)的行政和計(jì)劃控制，土地供給市場的政府寡頭壟斷，地方政府將幾十年土地收益一次性收支的房地產(chǎn)財(cái)政，以及對住宅不征收房產(chǎn)稅有著密切的因果關(guān)系。