（一）行政控制：住宅用地供給不足型漲價(jià)

中國(guó)的土地管理體制，是對(duì)土地的供應(yīng)基本上實(shí)行行政審批制。雖然國(guó)有土地，或者集體所有但被征用為國(guó)有的土地，在出讓時(shí)，進(jìn)入政府壟斷的市場(chǎng)進(jìn)行交易，但是也需要高度集中的審批程序。多年來(lái)，由于在指導(dǎo)思想上，土地偏重保證糧食安全，對(duì)城市化所用的土地進(jìn)行了嚴(yán)格的行政限制，對(duì)于城市化建設(shè)，特別是住宅用地的供給與城市化進(jìn)程中城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)的需要不相適應(yīng)，使住房?jī)r(jià)格存在由于土地供給過(guò)少而導(dǎo)致的上漲壓力。

從上世紀(jì)90年代至今對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)的土地供應(yīng)來(lái)看，一是建成區(qū)面積與城市化形成的城市人口用地需要不相適應(yīng)。如從2007年城鎮(zhèn)人口每萬(wàn)人1平方公里的土地需要看，缺口為7 630萬(wàn)畝。二是從城鎮(zhèn)人口總量與城鎮(zhèn)住宅面積來(lái)看，按照每一時(shí)期的住宅面積和合理的住宅容積量計(jì)算，各年的住宅用地存量缺口最保守估計(jì)在250～850萬(wàn)畝左右。三是上述計(jì)算是在住宅平均每套36～90平方米的標(biāo)準(zhǔn)下計(jì)算的缺口，實(shí)際上很多住宅面積要大于90平方米，而且還有許多土地是別墅用地，考慮到這些因素，實(shí)際上城市化進(jìn)程與住宅用地之間的缺口更大。

上世紀(jì)90年代和21世紀(jì)初的多年里，由于地方政府追求GDP目標(biāo)和地方財(cái)政收入稅源，使大量的土地分配于開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，分配于大工業(yè)和礦山項(xiàng)目，使住宅能分配到的土地與人口城市化需要相比更顯不足，導(dǎo)致住宅用地供給不足型土地價(jià)格上漲。當(dāng)然，最近幾年，由于住宅用地拍賣(mài)價(jià)格較高，對(duì)住宅用地的比例比之前幾年有所上升。但從城市人口規(guī)模與住宅供應(yīng)存量的缺口來(lái)看，住宅用地供應(yīng)仍然不足。從表3可以看出，建設(shè)用地從1999年的每畝平均7.55萬(wàn)元上漲到了2008年的每畝平均41.82萬(wàn)元；而住宅用地每畝則從90年代初的幾萬(wàn)元，上漲到了2007年的75.38萬(wàn)元。住宅用地價(jià)格的上升，加上住宅供給不適應(yīng)于城市化人口的需要，住宅供給小于住宅需求，推動(dòng)住宅價(jià)格持續(xù)上漲。住宅每平方米價(jià)格從1987年的408.18元上升到2007年的3 645.18元，平均年價(jià)格上漲率為11.5%。

因此，房?jī)r(jià)快速上漲的原因之一是住宅供給量不足，而住宅供給量不足的原因又使存量住宅供給與住宅需要之間存在著較大的缺口，每年住宅建設(shè)用地供給不足。住宅用地供給小于需求，勢(shì)必推動(dòng)地價(jià)上升，而地價(jià)上升和住宅供給量不足，兩個(gè)因素又推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。

如果2040年城市化水平提高到80%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到11.6億，如果每人住宅面積按照50平方米計(jì)算（考慮包括已經(jīng)建設(shè)和今后可能還要建設(shè)的一些大戶型和別墅等），城鎮(zhèn)住宅面積要在2007年127.34億平方米的基礎(chǔ)上，再增加452.66億平方米。假如容積率按照3計(jì)算，還需要增加住宅建設(shè)用地2 263萬(wàn)畝，2008年到2040年每年平均需要供給住宅建設(shè)用地71萬(wàn)畝。但是，考慮中國(guó)城市化已經(jīng)滯后15%左右，未來(lái)10年可能是城市化的加速時(shí)期，并考慮消化目前已經(jīng)存在的城鎮(zhèn)住宅供給和需求存量方面的缺口，住宅建設(shè)用地每年可能需要100萬(wàn)畝。如果供給小于此數(shù)，或者超大戶型住房和別墅用地較多，包括一戶購(gòu)買(mǎi)多套住宅，住宅用地價(jià)格和房?jī)r(jià)，勢(shì)必會(huì)快速上漲。

（二）土地政府壟斷供給型住宅漲價(jià)

中國(guó)土地的供給市場(chǎng)，除了政府行政限制土地的供應(yīng)量外，另一特征就是政府壟斷。政府一家壟斷性出讓供應(yīng)土地，許多個(gè)房地產(chǎn)商和其他用地商較為充分競(jìng)爭(zhēng)性需求和購(gòu)買(mǎi)土地。地價(jià)形成機(jī)制為：需求競(jìng)爭(zhēng)者出最高價(jià)者為中標(biāo)，一般也即成交價(jià)，而對(duì)于政府定的最高價(jià)沒(méi)有其他的土地供應(yīng)者與其競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有使地價(jià)下行的其他土地供給者的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

政府壟斷的土地供應(yīng)市場(chǎng)使城市地價(jià)持續(xù)走高。從北京市住宅用地掛拍招價(jià)格來(lái)看，從2003年的每平方米1 600多元上升到了2008年的3 800多元，有的地塊高達(dá)4 500多元。

統(tǒng)計(jì)顯示，2008年5月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價(jià)率（成交價(jià)高于底價(jià)的比例）達(dá)59.76%。其中，14塊土地成交價(jià)高于底價(jià)。優(yōu)質(zhì)地塊的成交價(jià)格普遍高出底價(jià)100%以上。在土地尤其是住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交大幅上漲的同時(shí)，住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，2008年5月成交的10宗住宅類(lèi)用地樓面均價(jià)為3 823元/平方米，環(huán)比4月份上漲了6%，比3月份上漲34%[4]。而一些地方除了政府的一級(jí)壟斷外，還出現(xiàn)了特大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的二級(jí)壟斷。這又為房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲形成了推動(dòng)力量。因此，政府一家壟斷型賣(mài)地和多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者買(mǎi)地的土地市場(chǎng)格局，是除了土地供應(yīng)小于土地需求外，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的最重要的原因。

輿論普遍指責(zé)房地產(chǎn)商的暴利推高了房?jī)r(jià)。但是，如果土地供應(yīng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，土地和房屋的供求缺口不大，基本平衡，房地產(chǎn)商就不可能獲得需求遠(yuǎn)大于供給和壟斷土地房屋的暴利，其利潤(rùn)就會(huì)平均化，回歸合理的范圍。

（三）政府房地產(chǎn)財(cái)政推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲

賣(mài)地財(cái)政是我國(guó)目前所有建設(shè)用地強(qiáng)制征用和國(guó)家高度壟斷土地制度形成的：先將農(nóng)業(yè)用地低價(jià)強(qiáng)制征收到政府手中，城鎮(zhèn)原有國(guó)有土地的再出讓也在政府手中，大部分土地再向用地商招拍掛或者以其他形式出讓50到70年不等的使用權(quán)。2007年全國(guó)土地出讓收入近13 000億，其中招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地收入超過(guò)9 000億元，占土地出讓總收入的80%。2007年全部土地收入占到地方政府3項(xiàng)收入（稅收和稅收分成+賣(mài)地收入+收費(fèi)和罰款）約35 000億的40%左右。需要注意的是，賣(mài)地收入和收費(fèi)罰款收入基本上沒(méi)有進(jìn)入政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理。