房地產(chǎn)市場(chǎng)消化新國(guó)八條三個(gè)月后，各地樓市開(kāi)始抑制不住回暖勢(shì)頭。北京、上海、杭州三地尤為乍眼。最新的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，量?jī)r(jià)齊升的城市達(dá)到17個(gè)，其中杭州、北京分別以91%和57%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲10大重點(diǎn)城市成交量，其中上海更是在城郊漲幅超過(guò)30%的同時(shí)，創(chuàng)下了周均價(jià)每平方米3萬(wàn)元以上的歷史新高。經(jīng)濟(jì)之聲《觀點(diǎn)辯論》4月27日辯題，目前的房地產(chǎn)回暖，是剛性需求重新抬頭還是地產(chǎn)泡沫繼續(xù)發(fā)酵？

特別對(duì)話三位專家：清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明教授、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)評(píng)論員劉曉武、證券日?qǐng)?bào)創(chuàng)業(yè)周刊主編袁元。

焦點(diǎn)一：這組數(shù)據(jù)反映出什么？

袁鋼明：懷疑數(shù)據(jù)有問(wèn)題

我覺(jué)得數(shù)據(jù)有點(diǎn)問(wèn)題。前不久國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，和這個(gè)數(shù)據(jù)完全不一樣。這個(gè)數(shù)據(jù)發(fā)布者是中國(guó)指數(shù)研究院，出自何方，我也不知道。而且他們的數(shù)據(jù)來(lái)源也不一樣。比如，中國(guó)指數(shù)研究院是35個(gè)城市每周的對(duì)比；而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局是70個(gè)大中城市，而且都有明確的詳細(xì)的數(shù)據(jù)。

而在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前不久剛公布的3月份數(shù)據(jù)，整體漲勢(shì)是下落的，比如環(huán)比下降的、持平的城市增多了，漲幅下落的城市增多了，還沒(méi)有看到漲幅那么猛烈的。而且一般來(lái)說(shuō)漲幅都在5%以內(nèi)，比如北京。北京跟去年同期比大概上漲4%，而環(huán)比是零，第一次出現(xiàn)零，說(shuō)明北京的漲幅是下落了。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)了35個(gè)城市，數(shù)據(jù)非?？膳拢瑥膩?lái)沒(méi)有聽(tīng)到過(guò)哪一個(gè)城市即使是很熱點(diǎn)的城市也不可能這周和上一周相比上漲90%多杭州一周就上漲了近一倍，北京上漲了57%，而且一半以上的城市房?jī)r(jià)大幅度上漲。所以這個(gè)數(shù)據(jù)到底哪一個(gè)真，哪一個(gè)假，我還有點(diǎn)懷疑。

劉曉武：調(diào)研發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較清淡

自從年初的宏觀調(diào)控之后，確實(shí)各地的成交量是在萎縮的。3月份全國(guó)的銷售面積同比增長(zhǎng)15.8%，相對(duì)一到二月份來(lái)說(shuō)，交易量是呈穩(wěn)步上漲的一個(gè)態(tài)勢(shì)。上周我本人到成都、武漢去作了一個(gè)調(diào)研，包括宏觀經(jīng)濟(jì)還有一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，房地產(chǎn)的交易實(shí)際上在信貸政策、調(diào)控政策的收縮之下，交易量是有所收斂的。從趨勢(shì)來(lái)看，它的成交量還是在穩(wěn)步上升，但不是一個(gè)很大的上升。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較清淡，從價(jià)格來(lái)說(shuō)環(huán)比是有漲有跌，屬于一個(gè)高位震蕩的態(tài)勢(shì)?；旧蠈儆谡叩南陔A段。我對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)也表示懷疑。

袁元：數(shù)據(jù)有可信因素剛性需求或多或少起推動(dòng)作用

既然能有這個(gè)數(shù)據(jù)出來(lái)，肯定或多或少會(huì)有一些影子存在。這方面可能一是跟現(xiàn)在說(shuō)的對(duì)比的基數(shù)有關(guān)系，另外房地產(chǎn)調(diào)控喊了很長(zhǎng)時(shí)間，雖然房?jī)r(jià)漲幅表現(xiàn)并不是那么突出，但也沒(méi)有感覺(jué)到實(shí)實(shí)在在的房?jī)r(jià)下跌。

這個(gè)數(shù)字的背后可能反映出一個(gè)什么樣的問(wèn)題？一些準(zhǔn)備買房的人之前可能看到了房?jī)r(jià)下跌的希望，但是等了這么長(zhǎng)時(shí)間，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)也沒(méi)有太跌，他們可能就有出手的行為。畢竟剛性需求還是存在的，尤其是現(xiàn)在北上廣都出臺(tái)了限購(gòu)令，在這種限制大背景下，我覺(jué)得可能有一部分有剛性需求的消費(fèi)者有出手的行為，這個(gè)出手的行為或多或少推動(dòng)了樓市的回暖。

焦點(diǎn)二：剛性需求確實(shí)存在？

袁鋼明：剛性需求被迫上鉤 “回暖”之說(shuō)是蠱惑

我不認(rèn)為是這樣的。因?yàn)樵谫I不起房子的時(shí)候也可以采用租房的辦法，而且在當(dāng)前房?jī)r(jià)漲得太離譜的時(shí)候，他可以再等一等。因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家調(diào)控政策一波比一波緊，而且最近限購(gòu)政策已經(jīng)看到效果了。在這個(gè)時(shí)候，剛性需求更加關(guān)注價(jià)格的走勢(shì)，在這個(gè)時(shí)候如果價(jià)格下落的話，他會(huì)更加的等一等；而如果價(jià)格上升的信息出來(lái)，他就慌了，他就頂不住了，這就是剛性需求可怕的心理。這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)各種各樣的信息，剛性需求都會(huì)產(chǎn)生一種恐慌心理，所以我懷疑現(xiàn)在有些報(bào)道或信息是在兩軍對(duì)峙的時(shí)候傳來(lái)的。

它已經(jīng)產(chǎn)生了誘導(dǎo)大家去買房這種效果，比如好幾次都是剛出現(xiàn)調(diào)控的時(shí)候量降價(jià)格也降，這時(shí)大家更加不買了，但是過(guò)了一段時(shí)間價(jià)格突然上漲了，這是房地產(chǎn)商的陰謀詭計(jì)或者所謂的銷售策略。他們一看觀望，就更加讓房?jī)r(jià)上漲，反其道行之，用房?jī)r(jià)上漲來(lái)引你上鉤，所以現(xiàn)在又到了這個(gè)關(guān)頭了，調(diào)控措施限購(gòu)措施過(guò)了一段時(shí)間，如果沒(méi)有效果反而房?jī)r(jià)上漲得更高，這時(shí)候剛性需求就被誘迫上鉤了。

而且這個(gè)新聞的標(biāo)題也有問(wèn)題，怎么能說(shuō)房?jī)r(jià)暴漲是“回暖”呢？回暖是一個(gè)稱贊性的語(yǔ)言，這種泡沫的瘋漲完全是惡浪回潮，怎么能說(shuō)這是回暖呢？把它稱贊為市場(chǎng)回升，當(dāng)做正氣的回升，這顯然是蠱惑，一種錯(cuò)誤的引導(dǎo)。

劉曉武：非限購(gòu)城市成交量放大很厲害

袁教授這個(gè)觀察角度特別有意思。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格是有一個(gè)比例關(guān)系的，一般是量在價(jià)先，有什么樣的成交量就有什么樣的價(jià)格。比方說(shuō)成交量繼續(xù)萎縮或者停頓的話，價(jià)格會(huì)收縮。在一定的時(shí)期內(nèi)，如果調(diào)控政策繼續(xù)，價(jià)格就會(huì)松動(dòng)。

實(shí)際上袁教授提出這么一個(gè)觀察角度，是不是成交量被有關(guān)的一方刻意放大了，導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到以前的軌道，我覺(jué)得這是一個(gè)很有意思的觀察角度。另外我想補(bǔ)充的是，成交量確確實(shí)實(shí)在前四個(gè)月穩(wěn)步回升，這還是有一定的合理性、基本面的支撐的，這是一個(gè)。另一個(gè)，我們可以分析目前成交量放大主要是非限購(gòu)城市放大得特別厲害，特別是三線、四線城市，縣級(jí)市、地級(jí)市一般定價(jià)不是很高的樓盤基本上日光盤，我們?cè)谙旅嬲{(diào)查確確實(shí)實(shí)就是這樣的。

但是從我掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，實(shí)際上在前三個(gè)月成交量上漲的結(jié)構(gòu)中，三、四線非限購(gòu)城市銷售的旺盛是全國(guó)成交量仍然正增長(zhǎng)的主要原因。非限購(gòu)城市的成交量上漲是非常旺盛的，還是有需求的，非常重要的原因一是現(xiàn)在居民的收入在增長(zhǎng)，可以撐起非限購(gòu)城市需求的增長(zhǎng)。二是跟目前調(diào)控政策推進(jìn)得不是很嚴(yán)格、執(zhí)行得不是很嚴(yán)格有關(guān)系很多底下的城市一些信貸措施、限購(gòu)措施，特別是保障證明還有納稅證明，還是有操作空間。給一個(gè)多少錢，就可以取得相關(guān)的證明，只要你有資本金，只要你有相關(guān)的首付，他還是可以給你運(yùn)作的。在這個(gè)環(huán)節(jié)中出一些紕漏，有一部分投機(jī)性的需求還是存在的。