公私合作 共“保”保障房

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公私合作 共“?!北U戏?/h1>

據(jù)估計(jì),中國(guó)2011年1000萬套保障性住房的“硬任務(wù)”,所需資金在1.3萬億元以上。如此巨額開支,僅僅依靠政府財(cái)政投入是不可能的,必須積極引導(dǎo)、拉動(dòng)社會(huì)資金參與,才能順利實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。公私合作伙伴關(guān)系(簡(jiǎn)稱PPP)運(yùn)行機(jī)制是在政府公共部門與民營(yíng)部門合作過程中,讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產(chǎn)品和服務(wù),從而實(shí)現(xiàn)政府公共職能并同時(shí)也為民營(yíng)部門帶來利益。這一機(jī)制在提供廉租房和公租房時(shí),可加以有效運(yùn)用。

以PPP模式提供廉租房

廉租房不可能由市場(chǎng)自行提供,但政府引導(dǎo)、拉動(dòng)非政府資金參與建設(shè)仍是必要和可能的。

首先,政府部門可以與投資機(jī)構(gòu)合作,通過建設(shè)(Build)—轉(zhuǎn)讓(Transfer)的模式(簡(jiǎn)稱BT模式)提供廉租房。BT模式即公共部門通過合同約定,將擬建的廉租房項(xiàng)目授予投資人,在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)由投資人按照政府要求,在得到合同確定的政府特定政策支持的條件下,承擔(dān)工程的融資和建設(shè),合同期滿后政府按照合同的約定回購(gòu)該項(xiàng)目。BT模式的參與主體,一方是政府公共部門,作為項(xiàng)目的發(fā)起人和業(yè)主,是項(xiàng)目的最終所有者。另一方是投資人,通常有兩種:一種是由出資人和承包商結(jié)為聯(lián)合體,組成投資人;另一種是承包商獨(dú)自成為投資人。采取BT模式時(shí),選擇的投資機(jī)構(gòu)要有足夠的資金實(shí)力,同時(shí)應(yīng)有較強(qiáng)的融資能力。政府部門在選擇回購(gòu)時(shí),可根據(jù)資金情況來確定,如果未來資金不夠充裕則可分階段來回購(gòu)。而且,政策支持條件應(yīng)符合國(guó)土開發(fā)的“頂層規(guī)劃”和適度、可操作的原則。

其次,政府部門可以與房地產(chǎn)商合作,通過土地“拼盤開發(fā)”的方式提供廉租房。比如,政府在向房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用于開發(fā)時(shí),拼盤搭配式地要求開發(fā)商必須向政府提供占整個(gè)建設(shè)面積一定比例(如30%)的廉租房。在這種方式中,政府一是要負(fù)責(zé)組織土地使用權(quán)的出讓,可以采用招投標(biāo)方式,由競(jìng)爭(zhēng)中的中標(biāo)者取得開發(fā)權(quán);二是要負(fù)責(zé)開發(fā)地塊與其整個(gè)轄區(qū)建設(shè)的通盤規(guī)劃的優(yōu)化協(xié)調(diào)匹配,以及地塊開發(fā)具體方案內(nèi)部各要素的合理拼盤搭配;三是全面、清晰、合理地設(shè)定廉租房建設(shè)的具體規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)管理要求;四是持有廉租房所有權(quán)并負(fù)責(zé)廉租房的公平合理分配;五是組織必要的工程監(jiān)理與驗(yàn)收。開發(fā)商的責(zé)任則在于按照中標(biāo)合同要求建設(shè)廉租房,并且負(fù)責(zé)廉租房建設(shè)的融資。

以PPP模式提供公租房

公租房的房租比廉租房高(但仍低于市場(chǎng)價(jià)格),且征收穩(wěn)定。其建設(shè)成本可以通過房租部分收回,如果政府再給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼或政策優(yōu)惠條件,經(jīng)營(yíng)者可以通過對(duì)其建成后的經(jīng)營(yíng)管理收回成本并獲得一定的利潤(rùn)??刹扇煞N方式以PPP模式提供公租房。

一是政府部門可與投資機(jī)構(gòu)合作,采用建設(shè)(Build)—經(jīng)營(yíng)(Operate)—轉(zhuǎn)讓(Transfer)模式(簡(jiǎn)稱BOT模式)提供公租房。公租房建設(shè)時(shí),可由政府授權(quán)項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理,項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤(rùn),最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府管理機(jī)構(gòu)。在某些必要的情況下,政府部門可以通過現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的形式,使項(xiàng)目投資者達(dá)到收回投資并得到合理投資回報(bào)的水平。補(bǔ)貼可采取兩種方式:補(bǔ)貼給公租房使用者,再經(jīng)房租形式由經(jīng)營(yíng)者收取;直接補(bǔ)貼給經(jīng)營(yíng)者?,F(xiàn)金流量補(bǔ)貼的高低通常與經(jīng)營(yíng)的期限長(zhǎng)短成負(fù)相關(guān),即經(jīng)營(yíng)期限越長(zhǎng),政府現(xiàn)金補(bǔ)貼越小,反之越大。

二是政府部門可與私人持有者進(jìn)行合作。這種方式能夠很快提供出公共租賃住房,而不像新建住房那樣需要較長(zhǎng)時(shí)間;政府部門可以靈活掌握提供的數(shù)量,需求量大時(shí),可以多尋找一些房源,而需求較少時(shí),便沒有必要尋找更多房源。這樣一來,可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源配置的優(yōu)化,讓社會(huì)閑置住房發(fā)揮積極的準(zhǔn)公共品作用。因此,政府部門可以通過社會(huì)中介公司,收集一定數(shù)量符合保障性住房條件的私人閑置住房,對(duì)這些私人產(chǎn)權(quán)住房給予一定的優(yōu)惠條件(如房租稅收優(yōu)惠等),讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與它們的出租價(jià)格相比過低,政府部門可以通過對(duì)出租者補(bǔ)貼或?qū)θ胱≌哐a(bǔ)貼的方式來解決問題。

責(zé)任編輯:郭浩校對(duì):佘小莉最后修改:
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