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公私合作 共“?!北U戏?/h1>

據(jù)估計,中國2011年1000萬套保障性住房的“硬任務”,所需資金在1.3萬億元以上。如此巨額開支,僅僅依靠政府財政投入是不可能的,必須積極引導、拉動社會資金參與,才能順利實現(xiàn)目標。公私合作伙伴關(guān)系(簡稱PPP)運行機制是在政府公共部門與民營部門合作過程中,讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產(chǎn)品和服務,從而實現(xiàn)政府公共職能并同時也為民營部門帶來利益。這一機制在提供廉租房和公租房時,可加以有效運用。

以PPP模式提供廉租房

廉租房不可能由市場自行提供,但政府引導、拉動非政府資金參與建設仍是必要和可能的。

首先,政府部門可以與投資機構(gòu)合作,通過建設(Build)—轉(zhuǎn)讓(Transfer)的模式(簡稱BT模式)提供廉租房。BT模式即公共部門通過合同約定,將擬建的廉租房項目授予投資人,在規(guī)定的時間內(nèi)由投資人按照政府要求,在得到合同確定的政府特定政策支持的條件下,承擔工程的融資和建設,合同期滿后政府按照合同的約定回購該項目。BT模式的參與主體,一方是政府公共部門,作為項目的發(fā)起人和業(yè)主,是項目的最終所有者。另一方是投資人,通常有兩種:一種是由出資人和承包商結(jié)為聯(lián)合體,組成投資人;另一種是承包商獨自成為投資人。采取BT模式時,選擇的投資機構(gòu)要有足夠的資金實力,同時應有較強的融資能力。政府部門在選擇回購時,可根據(jù)資金情況來確定,如果未來資金不夠充裕則可分階段來回購。而且,政策支持條件應符合國土開發(fā)的“頂層規(guī)劃”和適度、可操作的原則。

其次,政府部門可以與房地產(chǎn)商合作,通過土地“拼盤開發(fā)”的方式提供廉租房。比如,政府在向房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用于開發(fā)時,拼盤搭配式地要求開發(fā)商必須向政府提供占整個建設面積一定比例(如30%)的廉租房。在這種方式中,政府一是要負責組織土地使用權(quán)的出讓,可以采用招投標方式,由競爭中的中標者取得開發(fā)權(quán);二是要負責開發(fā)地塊與其整個轄區(qū)建設的通盤規(guī)劃的優(yōu)化協(xié)調(diào)匹配,以及地塊開發(fā)具體方案內(nèi)部各要素的合理拼盤搭配;三是全面、清晰、合理地設定廉租房建設的具體規(guī)格、標準及相關(guān)管理要求;四是持有廉租房所有權(quán)并負責廉租房的公平合理分配;五是組織必要的工程監(jiān)理與驗收。開發(fā)商的責任則在于按照中標合同要求建設廉租房,并且負責廉租房建設的融資。

以PPP模式提供公租房

公租房的房租比廉租房高(但仍低于市場價格),且征收穩(wěn)定。其建設成本可以通過房租部分收回,如果政府再給予適當?shù)难a貼或政策優(yōu)惠條件,經(jīng)營者可以通過對其建成后的經(jīng)營管理收回成本并獲得一定的利潤??刹扇煞N方式以PPP模式提供公租房。

一是政府部門可與投資機構(gòu)合作,采用建設(Build)—經(jīng)營(Operate)—轉(zhuǎn)讓(Transfer)模式(簡稱BOT模式)提供公租房。公租房建設時,可由政府授權(quán)項目公司對項目進行建設和經(jīng)營管理,項目公司在經(jīng)營管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤,最后根據(jù)協(xié)議將該項目無償轉(zhuǎn)讓給相應的政府管理機構(gòu)。在某些必要的情況下,政府部門可以通過現(xiàn)金流量補貼的形式,使項目投資者達到收回投資并得到合理投資回報的水平。補貼可采取兩種方式:補貼給公租房使用者,再經(jīng)房租形式由經(jīng)營者收?。恢苯友a貼給經(jīng)營者?,F(xiàn)金流量補貼的高低通常與經(jīng)營的期限長短成負相關(guān),即經(jīng)營期限越長,政府現(xiàn)金補貼越小,反之越大。

二是政府部門可與私人持有者進行合作。這種方式能夠很快提供出公共租賃住房,而不像新建住房那樣需要較長時間;政府部門可以靈活掌握提供的數(shù)量,需求量大時,可以多尋找一些房源,而需求較少時,便沒有必要尋找更多房源。這樣一來,可以實現(xiàn)社會資源配置的優(yōu)化,讓社會閑置住房發(fā)揮積極的準公共品作用。因此,政府部門可以通過社會中介公司,收集一定數(shù)量符合保障性住房條件的私人閑置住房,對這些私人產(chǎn)權(quán)住房給予一定的優(yōu)惠條件(如房租稅收優(yōu)惠等),讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與它們的出租價格相比過低,政府部門可以通過對出租者補貼或?qū)θ胱≌哐a貼的方式來解決問題。

責任編輯:郭浩校對:佘小莉最后修改:
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