2011年8月11日-14日，2011博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。以下為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長周其仁先生12日上午的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

這個(gè)題目是論壇給我出的，我自己PPT上已經(jīng)改了幾個(gè)字，房地產(chǎn)政策我沒有什么發(fā)言權(quán)，我還是講講跟中國經(jīng)濟(jì)有關(guān)的情況。

這兩天正在公布7月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，我就講其中一個(gè)：7月份我們國家的貿(mào)易順差是287億美元。金融危機(jī)以來，從單月看，這個(gè)數(shù)是比較高的。當(dāng)然前3月份還有一個(gè)小的逆差，整個(gè)上半年到7月份我們累計(jì)的順差是800多億美元。

下半年還有幾個(gè)月怎么樣呢？還要看，因?yàn)橥ǔ?nèi)需如果有一點(diǎn)走弱，進(jìn)口就會(huì)走弱出口就會(huì)轉(zhuǎn)強(qiáng)，順差就會(huì)增加。今年如果有1000、2000億美元的順差，也是有可能的。我就講這個(gè)順差。

跑到房地產(chǎn)論壇講順差，好像有點(diǎn)文不對題，但我覺得這個(gè)跟我們房地產(chǎn)有很大關(guān)系。

順差不管多大，像去年中國的外匯儲備不單單是經(jīng)常項(xiàng)下順差，還有一些跑進(jìn)中國來的錢，加到一起，去年這么大危機(jī)，全年中國增加的外匯儲備4531億美元。這個(gè)數(shù)跟我們在座各位有什么關(guān)系嗎？你往前看08年4600億，07年4100億美元，這些數(shù)我們聽了都覺得找不到感覺，我想跟各位交流一下我的感覺。

什么要國家外匯儲備？國家外匯儲備就是國家央行從市場上收回來的錢。商業(yè)銀行當(dāng)中有幾百家是有權(quán)做外匯交易的。商業(yè)銀行的錢從哪里來？廣大出口企業(yè)掙來的錢，出口企業(yè)賺了外匯換成人民幣，央行一買外匯，人民幣就從央行手里到了商業(yè)銀行，一年總有四到五次貨幣周轉(zhuǎn)量。這樣的話，大家想想看，如果以去年數(shù)字為準(zhǔn)，4500億美元外匯儲備凈增長，那放出去多少人民幣？

4500億美元，如果匯率6-8之間，我們?nèi)∫粋€(gè)7，就是2.8萬億，再4、5次周轉(zhuǎn)率，假定貨幣當(dāng)局不采取任何措施，這一項(xiàng)放出去的量，2.8萬億×4/5，這個(gè)量就是我們在市場上看到的量。

30年前中國人有點(diǎn)外匯，是不得了的事情，因?yàn)闆]有創(chuàng)匯能力?，F(xiàn)在一年有這么大外匯儲備，首先是好事。但是好事也有我們一個(gè)招呼得了、招呼不了的問題，這種好事都帶來巨大挑戰(zhàn)。

我想很簡單地講清楚它的挑戰(zhàn)在什么地方。很簡單地講這部分貨幣對應(yīng)的商品已經(jīng)出口了，錢在國內(nèi)，就這么簡單。因此這個(gè)錢在國內(nèi)就變成國內(nèi)經(jīng)濟(jì)平衡的一個(gè)問題。

很多人一看外匯、一看順差，就覺得跟美國人有關(guān)系。但是首先是影響國內(nèi)品牌。你想想，商品出去了，錢在國內(nèi)，會(huì)發(fā)生什么事情？這個(gè)錢去追什么呢？追商品是追不平的，因?yàn)樯唐房偵a(chǎn)量一大塊出去了。

現(xiàn)在很多人說鼓勵(lì)消費(fèi)，真消費(fèi)了，那個(gè)物價(jià)指數(shù)一下子就上來了，因?yàn)橘徺I力超過了商品供應(yīng)量，這個(gè)是有點(diǎn)小沈陽的幽默了。

商品出去了，錢留下了，這個(gè)不是一點(diǎn)點(diǎn)錢，是一個(gè)巨大的錢。如果這個(gè)錢全部買商品，國內(nèi)商品總供應(yīng)是不夠的。這個(gè)道理簡單吧。非要買，物價(jià)總水平一定要上。

再來一個(gè)結(jié)構(gòu)的。大家并不是平均去買所有商品，如果追所有商品，那就是所有商品價(jià)格都調(diào)，價(jià)格之間的相對價(jià)格不變化。這中間還有結(jié)構(gòu)性的變化，巨大的購買力在某一個(gè)時(shí)期會(huì)集中在某些商品上，那就好看了，這么大的經(jīng)濟(jì)，這么巨大的一個(gè)超過商品供應(yīng)量的購買力，沖到哪里，哪里就有行情。

這十年來，有人抓住了這個(gè)行情，有人沒有抓住。這其中有一個(gè)市場的力量，而市場是不平衡的。有一些超過商品供應(yīng)能力的購買力在國內(nèi)各個(gè)市場中漫游，沖到哪里，哪里就好看。

這十來年我們看到很多東西，從04年調(diào)控鋼鐵開始，三大行業(yè)、九大行業(yè)，每一個(gè)都是出行情。九大行業(yè)沒有調(diào)下去，房地產(chǎn)升溫。房地產(chǎn)沒調(diào)整下去，股票升溫。哪些投資品這些年價(jià)格不沖到頂點(diǎn)？

我的看法，它除了跟國民經(jīng)濟(jì)正常增長平衡的力量，除了這個(gè)因素之外，還有一個(gè)不平衡。這是今天中國經(jīng)濟(jì)高度外向介入全球化，中國商品在市場上有競爭力，創(chuàng)造巨大順差帶來的派生品。

你光讓購買力追商品，是追不平的。你說追國外商品，這個(gè)缺口可以減少?？墒菄馍唐废M(fèi)不容易。因?yàn)槲覀冄胄性诖笫值氖帐袌鐾鈪R，以維持過去8.26現(xiàn)在的6.8左右的匯率。為什么維持這個(gè)匯率呢？我們有巨大的出口部門，多少億的勞動(dòng)力，幾個(gè)沿海省份的經(jīng)濟(jì)都依賴著這個(gè)出口。人民幣對美元升1分錢，寫文章很容易，做出口生意的人就不得了。張瑞敏我去談過，任正非我也去談過，動(dòng)一分對出口公司的成本影響巨大。所以要有一個(gè)匯率目標(biāo)，既然有匯率目標(biāo)，他就在市場上大手買外匯。對個(gè)人企業(yè)，外匯買外國商品好還是賣給央行好，對很多人說，與其自己買外國商品，不如賣給央行。

還有一個(gè)困難是跟知識有關(guān)，買外國商品、服務(wù)、資產(chǎn)，要有相應(yīng)的知識積累，要消費(fèi)信息。這方面中國作為一個(gè)大國，過去多少年封閉，這個(gè)要慢慢積累。

剩下還能怎么解決這塊缺口，儲蓄，中國已經(jīng)是高儲蓄。在座的把錢存在銀行，銀行要花成本的，銀行通過把這個(gè)錢帶出去，才能把銀行服務(wù)的投入掙回來。

所謂基礎(chǔ)設(shè)施，那不就是買鋼材、設(shè)備、機(jī)械。一個(gè)累計(jì)越來越大的一個(gè)由于高度外向、由于巨額順差、由于增長非?？斓耐鈪R儲備，我們國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中就遇到了一個(gè)很大的對壘的挑戰(zhàn)。

為什么這些年老要調(diào)控，其實(shí)政府也是蠻辛苦的。一會(huì)兒管這個(gè)行業(yè)、一會(huì)兒管那個(gè)行業(yè)。但是為什么要那么辛苦？它就是有一個(gè)不平衡的力量在里頭，如果不處置好，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的節(jié)奏、未來，它就可能受影響。

買東西平衡不了今天的國民經(jīng)濟(jì)，儲蓄也平衡不了今天的國民經(jīng)濟(jì)，買外國商品、外國服務(wù)，幫點(diǎn)忙，但是需要匯率機(jī)制有更大的改動(dòng)。

所以都不是當(dāng)前可以選的辦法。我想來想去可選的辦法是一條，就是這種超額的購買力要購買我們國內(nèi)過去不是按商品生產(chǎn)出來的資源。這個(gè)資源原來不在市場里頭，現(xiàn)在由于有這個(gè)購買力，由于體制變化，把原來不是商品、不是市場產(chǎn)品的東西轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)，只有這一條可以平衡中國的國民經(jīng)濟(jì)。

而事實(shí)上，中國國民經(jīng)濟(jì)過去多少年來，我們廣義貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長，高高在上。90年代朱總理管的時(shí)候，廣義貨幣增長量超過GDP有20個(gè)百分點(diǎn)，后來大手的收，還有6-8個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)的地哪來的，地世世代代就是農(nóng)民的地，你經(jīng)過市場一拉動(dòng)，產(chǎn)權(quán)一界定，來一個(gè)什么拍賣制度，他慢慢就轉(zhuǎn)成商品。

客觀講，房地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟(jì)的平衡，從87年土地開始有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這個(gè)市場，90年代搞了城市房改房，啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場化過程，公道的說，對中國的國民經(jīng)濟(jì)平衡做出了巨大貢獻(xiàn)。如果沒有那么多地從原來自然狀態(tài)轉(zhuǎn)為資產(chǎn)狀態(tài)，我們這個(gè)高度外向經(jīng)濟(jì)的平衡問題會(huì)更加嚴(yán)重。

但是不是說這里沒有問題。既然這是一個(gè)平衡機(jī)制，那超額購買力如果買的壓力很大的時(shí)候，你多供地不就行了嗎？有什么好怕的？你仔細(xì)研究這里面有一個(gè)障礙，這個(gè)地原來是農(nóng)民的地，一個(gè)地從自然地變成商品狀態(tài)，要轉(zhuǎn)成國有?，F(xiàn)在誰可以賣地？只有政府可以賣地。政府為什么可以賣地？因?yàn)檫@是國有土地。國有土地怎么來的，依法征用來的。所以房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)環(huán)節(jié)不是市場，市場講買賣、講平等交易。征用，你想賣也得賣、不想賣也得賣，什么價(jià)我來定，這就導(dǎo)致國民收入當(dāng)中很大的問題。

中國這個(gè)金字塔到今天人數(shù)最多的就是農(nóng)民，農(nóng)民是國民需求的一個(gè)基礎(chǔ)。賣農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)賣到市場飽和了，總的供給量非常平衡。第二，賣勞動(dòng)力。第三，土地增值。中國啟動(dòng)了前兩個(gè)增加農(nóng)民收入的模式。第三個(gè)還是沿用政府征地模式。政府如果拿地修了大壩，農(nóng)民也認(rèn)了。但是如果政府把土地賣了，賣了很好的價(jià)錢，農(nóng)民慢慢就醒了，他說原來這塊是我的地，怎么變成那么多錢？他對原來屬于他的資產(chǎn)有訴求，他就要講價(jià)錢、要制造麻煩。

農(nóng)民沒有別的辦法，就是人數(shù)多，往地上一坐就是一片，拆遷征地現(xiàn)在是難度越來越大。其實(shí)是反映了這個(gè)資源、資產(chǎn)市場化當(dāng)中的初級現(xiàn)象。

怎么解決呢？征地制度不能一天廢了，它是地方財(cái)政的支柱。除了國有土地可以向市場供應(yīng)，集體用地也可以向市場供應(yīng)，目前已經(jīng)批準(zhǔn)了成都、重慶做這方面的事情。

我和我的一些同事、同學(xué)在這個(gè)方向研究了一年半，我們認(rèn)為一個(gè)意義非常遠(yuǎn)大的視野。增加土地，不再僅僅是政府一條，我們要逐步開始用市場手段動(dòng)用原來自然資源向市場供應(yīng)。在座各位的行話看就是深入土地一級市場甚至一級以前的市場。我們在成都、重慶都看到了一些我認(rèn)為很有希望的，現(xiàn)在的一些公司包括萬科深入到農(nóng)村土地征用上。

農(nóng)村也是國有土地很大的組成部分，過去窮，房子破破爛爛，靠農(nóng)民自己騰不出來。他要資金進(jìn)去、規(guī)劃進(jìn)去、設(shè)計(jì)進(jìn)去，然后把農(nóng)民的住宅相對集中，住的好一點(diǎn)、漂亮一點(diǎn)，土地就騰出來的。

那個(gè)土地遠(yuǎn)離城市中心不值錢的，現(xiàn)在找到一個(gè)辦法我認(rèn)為是創(chuàng)造，把遠(yuǎn)離城市的土地復(fù)墾為農(nóng)地。把這個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)權(quán)力的額度拿到市場交易。

重慶已經(jīng)在國務(wù)院批準(zhǔn)下成立了地票交易所，我上個(gè)禮拜還去看第十幾次的拍賣，現(xiàn)在一畝地票最高價(jià)賣到20元。誰買呢？就是靠近大城市發(fā)展的用地方。那一次拍的20萬畝的就是一家民營加油站，他拍了這一畝地票，然后把地票的權(quán)力。

當(dāng)然這個(gè)試驗(yàn)還僅僅局限在成都、重慶，沒有擴(kuò)展到全國，但是我認(rèn)為值得我們地產(chǎn)界注意。我們已經(jīng)把城市建設(shè)的很漂亮，但是農(nóng)村的房子、小鎮(zhèn)的房子還真讓我們臉紅。今天中國人出去看城市，不會(huì)很吃驚，因?yàn)槲覀冞€有鳥巢呢，國外還沒有，但是我們農(nóng)村到國外去看看農(nóng)村，日本的農(nóng)村、韓國的農(nóng)村，我們還有很大距離。

所以說在這個(gè)領(lǐng)域上是可以找到整個(gè)行業(yè)的突破口。不單單是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)城鄉(xiāng)建設(shè)業(yè)，在這個(gè)過程當(dāng)中讓中國土地市場發(fā)育的更加成熟，不但用政府強(qiáng)制力征用土地，而是讓農(nóng)民土地在市場吸引下，從原來非市場狀態(tài)轉(zhuǎn)化為市場狀態(tài)，一方面可以增加財(cái)富創(chuàng)造，一方面可以平衡高度外向的經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然這個(gè)僅僅是平衡中國經(jīng)濟(jì)很多方面當(dāng)中的一緯。我覺得這一塊值得在座地產(chǎn)領(lǐng)袖給予特別關(guān)注。