中國住房市場存在的問題

接下來，我給大家簡單分析一下中國住房市場存在的一些問題。

第一，住房再生產環(huán)節(jié)上的問題。

一是土地方面。雖然土地市場相對完善，但是土地所有權和使用權的出租市場還沒有建立，在土地的征收、出讓、轉讓以及土地所有權和使用權的出租等方面還存在黑市。另外，農民沒有成為農地的主人和平等的市場主體，在征地過程中農民作為弱勢群體，在土地轉交易中沒有實現平等自由的等價交換。在住房拆遷市場上，被拆遷人還處于弱勢的地位，在拆遷過程中，被拆遷人的主體地位和財產權利沒有得到很好的保障，包括法律上的保障。

二是金融方面。金融方面的問題又可以分為商業(yè)性的和政策性的，總的來說，商業(yè)性的住房金融體系不夠完善，主要表現在房地產的資金來源主要是通過銀行信貸來解決的。實際上，一個完善的住房市場，應該是債券、股票、銀行等多個工具搭配形成的。資金的期限不匹配，抵押貸款的創(chuàng)新不夠，服務體系不發(fā)達，尤其是現在的住房抵押貸款存在著許多的問題，制度不完善，風險非常大。

此外，現在的政策性住房體系實際上只有一個公積金。公積金很有限，并且公積金還存在著很大的隱患。除此以外，我國基本上還沒有美國等國家的那些住房抵押貸款的政策體系，而現在我們恰恰就是需要大量的這方面的體系來完善。比如，剛才我們講到的，針對中低等收入者，政府援助、支持的政策體系、利率的優(yōu)惠、抵押貸款的便利、保障等體系都沒有建立。

再者是財政體系不完善，資金問題不僅包括市場化的金融、融資，還包括財政體系。住房保障制度還沒有納入政府的公共財政體系，缺乏穩(wěn)定的資金來源渠道。目前對廉租房的財政資金支持不足，廉租房建筑資金來源渠道不規(guī)范?，F在廉租房的資金來源有這樣幾個渠道，一是土地出讓的收益，二是公積金的收益，三是政府財政撥款，四是捐款。這些渠道中除了土地出讓的收益比較穩(wěn)定一點，其他都存在這樣那樣的問題。

現行的財政體系，沒有將住房保障納入財政預算，只有少數城市建立制度性的財政資金供應計劃，多數城市依靠公積金的增值收益等作為廉租房的主要資金支持，這是不合理的。

三是開發(fā)方面。這里面我想有兩個方面的問題，一個是房地產企業(yè)問題比較多，它們大多規(guī)模小，資質差，素質低，好多都是項目公司；再一個是開發(fā)體系壟斷性比較強，大城市還好一些，在一些中小城市，幾家開發(fā)商就把整個市場壟斷了，或者壟斷了絕大多數的市場。

四是銷售方面。銷售方面的問題就是信息不對稱，交易不規(guī)范，大量的違規(guī)交易，二手房、舊房、公房交易量少、比例低，土地住房私自出租等。問題的原因就是監(jiān)管不夠完善。

五是保有方面。這里面有物業(yè)方面的問題，也有住房消費和稅收方面的問題。物業(yè)市場不規(guī)范，還不是買賣雙方平等自由交易的物業(yè)服務市場，全國70%以上的物業(yè)管理企業(yè)都是由房地產開發(fā)公司派出的，物業(yè)管理公司大部分是開發(fā)商的關聯(lián)企業(yè)。

住房結構問題應該說是比較突出的，現在老百姓特別需要中低檔次的房子，但這方面的房子特別少，高檔房特別多，同時市場的監(jiān)管不夠嚴，調控力度不夠。社會保障房的建設面積偏低或者說偏少，甚至許多地方沒有廉租房，經濟適用房也存在著比例逐漸下降的問題?，F在普通商品房的房價上漲得比較厲害，一個重要的原因是供應量有限，特別是小戶型的房子，供應量有限。很多中國人都喜歡買大房子、好房子，但是受到市場購買力的約束，實際上好多人尤其是年輕人，并不喜歡買太大的房子。這是我們的政策導致的。假設我們有一種平衡的政策，讓開發(fā)高檔房子和開發(fā)小房子的利潤盡量平均一些，就不會出現這種情況。所以，這也是我們可以改進的一個空間。

第二，住房政策方面的問題。

這個問題與住房的復雜性有關，住房的復雜性要求發(fā)展完善的支撐體系，但是中國的住房制度存在著不同程度的缺陷，也就是住房制度方面存在幾個方面的問題。

一是從法制的角度來看，法制體系不健全，司法執(zhí)行不牢靠，目前的土地征用、出讓、轉讓、土地儲備、房屋拆遷等制度都不是很健全，有些不是很合理。住房的開發(fā)、銷售、出租、中介、物業(yè)等市場制度也不健全，同時住房法律也不太完善，司法效率比較低，即使有法律也不能做到執(zhí)法必嚴、違法必究?，F在無法可依的情況在改變，但是執(zhí)法不嚴、違法必究的情況還依然存在。

二是監(jiān)管體系不成熟，監(jiān)管執(zhí)行不得力。目前政府對住房市場的監(jiān)管存在著橫向上政出多門、互相交叉、互相扯皮，縱向上頭輕腳重、下級牽著上級走、制度不合理、體系殘缺、實施不得力等問題。目前這個監(jiān)管體系是該管的不去管，不該管的老去管。負責市場監(jiān)管的人，得罪人的事情不愿意去做，有錢賺的、有利益的就去管，管得比較多。負責監(jiān)管的上下級之間經常出現土地管理部門的職能是監(jiān)管市領導的問題，土地的開發(fā)通常由市領導負責，土地的管理部門是具體的職能部門，于是就相當于要土地管理局長去監(jiān)管市委書記、市長，這顯然是不現實的，這些都是在制度層面上的一些問題。

三是政府參與的問題。政府干預太過分了，住房保障不完善。過度干預有這么幾個問題，一個是在土地問題上，政府是直接在經營土地。為什么現在房價這么高？為什么宏觀調控調不下去？為什么地方政府熱衷于經營城市？實際上就是經營土地，實際上就是把土地價格搞高了。政府既是所有者，又是經營者，又是監(jiān)管者。自己監(jiān)管自己，不可能監(jiān)管到位，調控不可能解決。

要政府給低收入家庭、無房家庭提供住房保障，這需要掏錢了，所以對低收入的保障面低，對中等收入的援助優(yōu)惠有限，保障方式重購輕租，手段單一。當初住房制度改革時，首先把供應住房轉化為自由住房，這對于當時擁有住房的人是非常有利的，所以推進得很快，一下子就到位了。但還有一部分人沒有房子，這應該是需要政府去解決的，而政府沒有跟上，直到現在還是一個很大的問題?，F在我們開始重視這方面的問題，這就是我說的政府有些方面干預得太過分了，但有些保障又沒有跟上。

四是政府服務的問題。對整個住房市場來說，政府有提供公共服務、提供信息的義務，但政府沒有做好。一方面住房市場的信息缺乏和高度不對稱，另一方面涉及政府干預住房的那些信息，如住房檔案，收入信息系統(tǒng)不健全，無法準確界定住房的保障對象，從而出現了保障供給與實際保障對象錯配等一系列問題。經濟適用房存在這樣那樣的問題，都與信息不對稱有關。

五是稅費結構不合理，稅費種類不簡明。我國住房的稅費種類繁多，目前與住房直接有關的稅種多達12種，收費項目有幾十種，有些地方甚至超過了百種。稅費體系中的租稅費混雜現象比較嚴重，同時結構也不合理，取得稅比較低，扭轉稅比較高，這是有問題的?，F在咱們國家的物業(yè)稅還沒有開征，這是急需改變的。同時，偷稅、漏稅、逃稅的現象非常嚴重，前一段媒體上在炒作房地產公司收益大，但納稅排行榜上卻沒有他們，這顯然是個問題。

六是調控手段不到位，經濟調控部門不配合。我國目前的宏觀調控主要是通過行政手段或行政審批進行的，包括土地審批、項目審批、資金信貸審批，各級政府部門出自自身利益的考慮，加之各級政府及部門之間沒有形成信息共享、平等對話、協(xié)調配合、行動一致的決策體系，所以調控不配套。最簡單的一個表現就是房價高了以后，建設部門的人說是地價高，土地部門說不是地價高，是房價高。一個說房價帶動地價，一個說地價帶動房價，吵得沒完沒了。從2004年我就預料，國家的宏觀調控涉及到七八個部門，如果有一個部門不配合，或者有幾個部門不配合，就搞不下去。結果不出所料，我們發(fā)現央行的意見和其他幾個部門的意見往往是不一樣的，這實際上是部門利益在作怪。