中國(guó)住房市場(chǎng)存在的問(wèn)題

接下來(lái)，我給大家簡(jiǎn)單分析一下中國(guó)住房市場(chǎng)存在的一些問(wèn)題。

第一，住房再生產(chǎn)環(huán)節(jié)上的問(wèn)題。

一是土地方面。雖然土地市場(chǎng)相對(duì)完善，但是土地所有權(quán)和使用權(quán)的出租市場(chǎng)還沒(méi)有建立，在土地的征收、出讓、轉(zhuǎn)讓以及土地所有權(quán)和使用權(quán)的出租等方面還存在黑市。另外，農(nóng)民沒(méi)有成為農(nóng)地的主人和平等的市場(chǎng)主體，在征地過(guò)程中農(nóng)民作為弱勢(shì)群體，在土地轉(zhuǎn)交易中沒(méi)有實(shí)現(xiàn)平等自由的等價(jià)交換。在住房拆遷市場(chǎng)上，被拆遷人還處于弱勢(shì)的地位，在拆遷過(guò)程中，被拆遷人的主體地位和財(cái)產(chǎn)權(quán)利沒(méi)有得到很好的保障，包括法律上的保障。

二是金融方面。金融方面的問(wèn)題又可以分為商業(yè)性的和政策性的，總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)性的住房金融體系不夠完善，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的資金來(lái)源主要是通過(guò)銀行信貸來(lái)解決的。實(shí)際上，一個(gè)完善的住房市場(chǎng)，應(yīng)該是債券、股票、銀行等多個(gè)工具搭配形成的。資金的期限不匹配，抵押貸款的創(chuàng)新不夠，服務(wù)體系不發(fā)達(dá)，尤其是現(xiàn)在的住房抵押貸款存在著許多的問(wèn)題，制度不完善，風(fēng)險(xiǎn)非常大。

此外，現(xiàn)在的政策性住房體系實(shí)際上只有一個(gè)公積金。公積金很有限，并且公積金還存在著很大的隱患。除此以外，我國(guó)基本上還沒(méi)有美國(guó)等國(guó)家的那些住房抵押貸款的政策體系，而現(xiàn)在我們恰恰就是需要大量的這方面的體系來(lái)完善。比如，剛才我們講到的，針對(duì)中低等收入者，政府援助、支持的政策體系、利率的優(yōu)惠、抵押貸款的便利、保障等體系都沒(méi)有建立。

再者是財(cái)政體系不完善，資金問(wèn)題不僅包括市場(chǎng)化的金融、融資，還包括財(cái)政體系。住房保障制度還沒(méi)有納入政府的公共財(cái)政體系，缺乏穩(wěn)定的資金來(lái)源渠道。目前對(duì)廉租房的財(cái)政資金支持不足，廉租房建筑資金來(lái)源渠道不規(guī)范?，F(xiàn)在廉租房的資金來(lái)源有這樣幾個(gè)渠道，一是土地出讓的收益，二是公積金的收益，三是政府財(cái)政撥款，四是捐款。這些渠道中除了土地出讓的收益比較穩(wěn)定一點(diǎn)，其他都存在這樣那樣的問(wèn)題。

現(xiàn)行的財(cái)政體系，沒(méi)有將住房保障納入財(cái)政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃，多數(shù)城市依靠公積金的增值收益等作為廉租房的主要資金支持，這是不合理的。

三是開發(fā)方面。這里面我想有兩個(gè)方面的問(wèn)題，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題比較多，它們大多規(guī)模小，資質(zhì)差，素質(zhì)低，好多都是項(xiàng)目公司；再一個(gè)是開發(fā)體系壟斷性比較強(qiáng)，大城市還好一些，在一些中小城市，幾家開發(fā)商就把整個(gè)市場(chǎng)壟斷了，或者壟斷了絕大多數(shù)的市場(chǎng)。

四是銷售方面。銷售方面的問(wèn)題就是信息不對(duì)稱，交易不規(guī)范，大量的違規(guī)交易，二手房、舊房、公房交易量少、比例低，土地住房私自出租等。問(wèn)題的原因就是監(jiān)管不夠完善。

五是保有方面。這里面有物業(yè)方面的問(wèn)題，也有住房消費(fèi)和稅收方面的問(wèn)題。物業(yè)市場(chǎng)不規(guī)范，還不是買賣雙方平等自由交易的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，全國(guó)70%以上的物業(yè)管理企業(yè)都是由房地產(chǎn)開發(fā)公司派出的，物業(yè)管理公司大部分是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)。

住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是比較突出的，現(xiàn)在老百姓特別需要中低檔次的房子，但這方面的房子特別少，高檔房特別多，同時(shí)市場(chǎng)的監(jiān)管不夠嚴(yán)，調(diào)控力度不夠。社會(huì)保障房的建設(shè)面積偏低或者說(shuō)偏少，甚至許多地方?jīng)]有廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房也存在著比例逐漸下降的問(wèn)題?，F(xiàn)在普通商品房的房?jī)r(jià)上漲得比較厲害，一個(gè)重要的原因是供應(yīng)量有限，特別是小戶型的房子，供應(yīng)量有限。很多中國(guó)人都喜歡買大房子、好房子，但是受到市場(chǎng)購(gòu)買力的約束，實(shí)際上好多人尤其是年輕人，并不喜歡買太大的房子。這是我們的政策導(dǎo)致的。假設(shè)我們有一種平衡的政策，讓開發(fā)高檔房子和開發(fā)小房子的利潤(rùn)盡量平均一些，就不會(huì)出現(xiàn)這種情況。所以，這也是我們可以改進(jìn)的一個(gè)空間。

第二，住房政策方面的問(wèn)題。

這個(gè)問(wèn)題與住房的復(fù)雜性有關(guān)，住房的復(fù)雜性要求發(fā)展完善的支撐體系，但是中國(guó)的住房制度存在著不同程度的缺陷，也就是住房制度方面存在幾個(gè)方面的問(wèn)題。

一是從法制的角度來(lái)看，法制體系不健全，司法執(zhí)行不牢靠，目前的土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地儲(chǔ)備、房屋拆遷等制度都不是很健全，有些不是很合理。住房的開發(fā)、銷售、出租、中介、物業(yè)等市場(chǎng)制度也不健全，同時(shí)住房法律也不太完善，司法效率比較低，即使有法律也不能做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。現(xiàn)在無(wú)法可依的情況在改變，但是執(zhí)法不嚴(yán)、違法必究的情況還依然存在。

二是監(jiān)管體系不成熟，監(jiān)管執(zhí)行不得力。目前政府對(duì)住房市場(chǎng)的監(jiān)管存在著橫向上政出多門、互相交叉、互相扯皮，縱向上頭輕腳重、下級(jí)牽著上級(jí)走、制度不合理、體系殘缺、實(shí)施不得力等問(wèn)題。目前這個(gè)監(jiān)管體系是該管的不去管，不該管的老去管。負(fù)責(zé)市場(chǎng)監(jiān)管的人，得罪人的事情不愿意去做，有錢賺的、有利益的就去管，管得比較多。負(fù)責(zé)監(jiān)管的上下級(jí)之間經(jīng)常出現(xiàn)土地管理部門的職能是監(jiān)管市領(lǐng)導(dǎo)的問(wèn)題，土地的開發(fā)通常由市領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，土地的管理部門是具體的職能部門，于是就相當(dāng)于要土地管理局長(zhǎng)去監(jiān)管市委書記、市長(zhǎng)，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的，這些都是在制度層面上的一些問(wèn)題。

三是政府參與的問(wèn)題。政府干預(yù)太過(guò)分了，住房保障不完善。過(guò)度干預(yù)有這么幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是在土地問(wèn)題上，政府是直接在經(jīng)營(yíng)土地。為什么現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高？為什么宏觀調(diào)控調(diào)不下去？為什么地方政府熱衷于經(jīng)營(yíng)城市？實(shí)際上就是經(jīng)營(yíng)土地，實(shí)際上就是把土地價(jià)格搞高了。政府既是所有者，又是經(jīng)營(yíng)者，又是監(jiān)管者。自己監(jiān)管自己，不可能監(jiān)管到位，調(diào)控不可能解決。

要政府給低收入家庭、無(wú)房家庭提供住房保障，這需要掏錢了，所以對(duì)低收入的保障面低，對(duì)中等收入的援助優(yōu)惠有限，保障方式重購(gòu)輕租，手段單一。當(dāng)初住房制度改革時(shí)，首先把供應(yīng)住房轉(zhuǎn)化為自由住房，這對(duì)于當(dāng)時(shí)擁有住房的人是非常有利的，所以推進(jìn)得很快，一下子就到位了。但還有一部分人沒(méi)有房子，這應(yīng)該是需要政府去解決的，而政府沒(méi)有跟上，直到現(xiàn)在還是一個(gè)很大的問(wèn)題?，F(xiàn)在我們開始重視這方面的問(wèn)題，這就是我說(shuō)的政府有些方面干預(yù)得太過(guò)分了，但有些保障又沒(méi)有跟上。

四是政府服務(wù)的問(wèn)題。對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府有提供公共服務(wù)、提供信息的義務(wù)，但政府沒(méi)有做好。一方面住房市場(chǎng)的信息缺乏和高度不對(duì)稱，另一方面涉及政府干預(yù)住房的那些信息，如住房檔案，收入信息系統(tǒng)不健全，無(wú)法準(zhǔn)確界定住房的保障對(duì)象，從而出現(xiàn)了保障供給與實(shí)際保障對(duì)象錯(cuò)配等一系列問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房存在這樣那樣的問(wèn)題，都與信息不對(duì)稱有關(guān)。

五是稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，稅費(fèi)種類不簡(jiǎn)明。我國(guó)住房的稅費(fèi)種類繁多，目前與住房直接有關(guān)的稅種多達(dá)12種，收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種，有些地方甚至超過(guò)了百種。稅費(fèi)體系中的租稅費(fèi)混雜現(xiàn)象比較嚴(yán)重，同時(shí)結(jié)構(gòu)也不合理，取得稅比較低，扭轉(zhuǎn)稅比較高，這是有問(wèn)題的?，F(xiàn)在咱們國(guó)家的物業(yè)稅還沒(méi)有開征，這是急需改變的。同時(shí)，偷稅、漏稅、逃稅的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，前一段媒體上在炒作房地產(chǎn)公司收益大，但納稅排行榜上卻沒(méi)有他們，這顯然是個(gè)問(wèn)題。

六是調(diào)控手段不到位，經(jīng)濟(jì)調(diào)控部門不配合。我國(guó)目前的宏觀調(diào)控主要是通過(guò)行政手段或行政審批進(jìn)行的，包括土地審批、項(xiàng)目審批、資金信貸審批，各級(jí)政府部門出自自身利益的考慮，加之各級(jí)政府及部門之間沒(méi)有形成信息共享、平等對(duì)話、協(xié)調(diào)配合、行動(dòng)一致的決策體系，所以調(diào)控不配套。最簡(jiǎn)單的一個(gè)表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)高了以后，建設(shè)部門的人說(shuō)是地價(jià)高，土地部門說(shuō)不是地價(jià)高，是房?jī)r(jià)高。一個(gè)說(shuō)房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)，一個(gè)說(shuō)地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)，吵得沒(méi)完沒(méi)了。從2004年我就預(yù)料，國(guó)家的宏觀調(diào)控涉及到七八個(gè)部門，如果有一個(gè)部門不配合，或者有幾個(gè)部門不配合，就搞不下去。結(jié)果不出所料，我們發(fā)現(xiàn)央行的意見(jiàn)和其他幾個(gè)部門的意見(jiàn)往往是不一樣的，這實(shí)際上是部門利益在作怪。