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十七大報(bào)告在住房方面提出來(lái)一個(gè)目標(biāo)叫住有所居，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，政府要有所作為，其中一個(gè)重要的方面就是政府要建立一個(gè)住房公共政策體系。這個(gè)公共政策體系的特點(diǎn)是什么？政府在這方面應(yīng)該怎么做？做到什么程度？對(duì)此，我們做了一些研究，現(xiàn)在向大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的匯報(bào)。

建立多層次的中國(guó)住房公共政策體系

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著住房的改革，我國(guó)基本建立了與經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的住房新體制，并逐步建立了多項(xiàng)配套制度。由于住房制度的改革以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的加速推進(jìn)，居民的住房狀況得到了明顯的改善，以居民住房為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅速發(fā)展。居民住房改善以及房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要表現(xiàn)就是，2006年我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的人均面積已經(jīng)達(dá)到了25平米左右，住房自有率達(dá)到了80%。這應(yīng)該是住房體制改革的一個(gè)重要的成果，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要成果。因此，我們?cè)诜此贾袊?guó)住房政策的時(shí)候，必須首先肯定中國(guó)在住房改革方面所取得的成就以及所產(chǎn)生的重要影響。

但是，住房制度改革也存在著這樣那樣的問(wèn)題，集中體現(xiàn)在由住房的政府分配轉(zhuǎn)向市場(chǎng)配需的改革過(guò)程中，政府既存在著缺位也存在著越位和錯(cuò)位等問(wèn)題，使得城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題逐漸演化成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的焦點(diǎn)問(wèn)題。不僅中低收入和貧困家庭的住房十分困難，而且大多數(shù)一般收入或者普通收入家庭也感到難以承受不斷上漲的高房?jī)r(jià)。在這種情況下，政府如何履行自己的職責(zé)，建立與市場(chǎng)相結(jié)合相適應(yīng)的住房公共政策體系，就成為當(dāng)前中國(guó)的重要民生問(wèn)題。

大家都知道，我們現(xiàn)在重要的民生問(wèn)題就是住房、醫(yī)療、教育、社保。住房是非常重要的方面，各地政府也在采取一些措施來(lái)解決這些問(wèn)題。要解決好這些問(wèn)題，首先要制定一個(gè)完善的、合理的、科學(xué)的、可持續(xù)的政策。怎樣制定這樣的政策呢？要制定出合理的政策，首先要對(duì)住房公共政策的理論基礎(chǔ)有一個(gè)分析，找出它的道理來(lái)。

我先給大家介紹一下住房公共政策的基礎(chǔ)，也就是說(shuō)為什么要實(shí)施住房公共政策？或者說(shuō)為什么在住房問(wèn)題上政府要進(jìn)行干預(yù)？政府怎么干預(yù)才合理？這是政策的理論基礎(chǔ)。

首先，從理論上說(shuō)，住房市場(chǎng)在解決住房問(wèn)題上有非常重要的優(yōu)勢(shì)。住房是供人類生活居住的空間和場(chǎng)所，具有一般商品的特點(diǎn)，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、消費(fèi)，是比較合理、比較有效的。具體來(lái)說(shuō)，如果通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題會(huì)有如下幾點(diǎn)好處。

一是住房市場(chǎng)的利益驅(qū)動(dòng)和自由競(jìng)爭(zhēng)形成一種強(qiáng)勁的動(dòng)力，極大地調(diào)動(dòng)了人們的積極性和創(chuàng)造性，促進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)組織和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷創(chuàng)新，提高資源的配制效應(yīng)。也就是說(shuō)，如果住房通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決的話，有利于調(diào)動(dòng)各方面的積極性，有利于通過(guò)利益機(jī)制刺激供給和需求各方，特別是有利于刺激供給方，促進(jìn)他們改進(jìn)技術(shù)，改進(jìn)生產(chǎn)組織，改進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷進(jìn)行創(chuàng)新，從而提高資源的利用效率。大家看現(xiàn)在不是這樣的嗎？無(wú)論是房地產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，還是房地產(chǎn)產(chǎn)品的改進(jìn)，都比過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期好多了，這都是市場(chǎng)機(jī)制的結(jié)果，有了先進(jìn)的造房理念、技術(shù)、裝備和生產(chǎn)方式，也有利于我國(guó)的開(kāi)發(fā)商走向海外市場(chǎng)。

二是決策比較靈活，生產(chǎn)者和消費(fèi)者作為微觀經(jīng)濟(jì)的主體，是微觀經(jīng)濟(jì)的分散決策機(jī)構(gòu)，對(duì)供求的變化能及時(shí)做出靈活的反應(yīng)，能較快地實(shí)現(xiàn)供需的平衡，減少資源的浪費(fèi)，提高決策的效率。如果價(jià)格高了，供給者會(huì)增加，消費(fèi)者會(huì)減少；如果價(jià)格低了，供給者會(huì)減少，消費(fèi)者會(huì)增加。生產(chǎn)者和消費(fèi)者都通過(guò)市場(chǎng)的供求，對(duì)價(jià)格做出反映，有利于調(diào)整他們的決策。

三是以價(jià)格體系為主要內(nèi)容的信息結(jié)構(gòu)能夠使每一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)者參與者獲得簡(jiǎn)單明晰高效的信息，并能充分有效地加以利用，從而有效的提高資源的配制效率。

四是房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行有利于避免和減少直接的行政控制下的低效和腐敗問(wèn)題。

總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題，有利于提高經(jīng)濟(jì)的效率，有利于合理的配制資源，有利于減少腐敗，說(shuō)到底也有利于實(shí)現(xiàn)公平。

但是市場(chǎng)解決住房問(wèn)題也有一定的缺陷，這是由住房的特殊性所決定的。從自然的角度來(lái)說(shuō)，住房包含的項(xiàng)目?jī)?nèi)容非常復(fù)雜：位置固定、價(jià)格昂貴、使用壽命長(zhǎng)等。從社會(huì)的角度來(lái)說(shuō)，住房是人類生存的必需品，也是居民的生存權(quán)利。上個(gè)世紀(jì)聯(lián)合國(guó)有個(gè)決議，就是保障人人都要有最基本的衣、食、住、行，所以住房是人權(quán)的重要組成部分。但通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房，是不可能提供免費(fèi)住房的，沒(méi)有錢(qián)的人無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)有房住，這就必須有一個(gè)市場(chǎng)之外的政府干預(yù)。所以，市場(chǎng)機(jī)制在解決住房問(wèn)題上存在著一些缺陷，它無(wú)法保證最基本的公平。

第一個(gè)缺陷就是住房市場(chǎng)不能保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性。首先，住房市場(chǎng)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)的均衡是一種事后的調(diào)節(jié)機(jī)能，并且是通過(guò)分散的決策完成的，往往具有一定的自發(fā)性和盲目性，由此會(huì)產(chǎn)生生產(chǎn)的周期性波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)總量的失衡。其次，住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的個(gè)人選擇在個(gè)別市場(chǎng)中可能有效調(diào)節(jié)供求關(guān)系，但個(gè)人選擇的綜合效果則可能導(dǎo)致集體性的分類性。再次，市場(chǎng)主體在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中為謀取巨大的利潤(rùn)，往往把資金投向周期短、收益快、風(fēng)險(xiǎn)小的住房源，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理。試想一下，許多產(chǎn)業(yè)或者許多人都去搞房地產(chǎn)，誰(shuí)還搞科技創(chuàng)新、搞制造業(yè)？這就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不健康發(fā)展，不利于一個(gè)城市乃至國(guó)家的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。從三個(gè)方面講，住房市場(chǎng)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，不能保證宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康運(yùn)行。一個(gè)重要的現(xiàn)象就是，人們不是按照一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律所說(shuō)的那樣，房?jī)r(jià)高的時(shí)候買(mǎi)的人少，賣(mài)的人多，反而是房?jī)r(jià)高的時(shí)候人們預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲，所以房?jī)r(jià)越高買(mǎi)房的人越多，這種情況就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)價(jià)格調(diào)整的周期過(guò)長(zhǎng)，這個(gè)周期的波動(dòng)是市場(chǎng)本身所引起的，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有害的，不利于經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，需要政府給予適當(dāng)?shù)母深A(yù)。

第二個(gè)缺陷就是市場(chǎng)有自然壟斷的特點(diǎn)。土地存在資源壟斷性，這就需要政府充當(dāng)供應(yīng)人，對(duì)市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)予以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和限制。轉(zhuǎn)軌中，經(jīng)濟(jì)體系還帶有某些行政能量，所以政府對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)育和建立市場(chǎng)公民競(jìng)爭(zhēng)的程序負(fù)有重要的責(zé)任。

第三個(gè)缺陷就是市場(chǎng)不能自發(fā)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)秩序。市場(chǎng)本身，包括供給主體、消費(fèi)主體、中介主體等市場(chǎng)行為主體，他們自己不會(huì)規(guī)規(guī)矩矩地做事情，存在著為了實(shí)現(xiàn)自己利益的最大化而偷工減料、坑蒙拐騙的傾向。這些問(wèn)題怎么解決？要通過(guò)政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管來(lái)解決。

第四個(gè)缺陷就是剛才說(shuō)的，住房市場(chǎng)機(jī)制無(wú)力提供免費(fèi)的住房，無(wú)收入、低收入家庭無(wú)法從市場(chǎng)上得到住房，住房分配機(jī)制還會(huì)造成收入分配的不公和貧富兩極分化。通過(guò)市場(chǎng)去買(mǎi)房的話，有錢(qián)人就能買(mǎi)到好房子、大房子。好房子、大房子隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)越來(lái)越貴。沒(méi)有錢(qián)的人就買(mǎi)不到房子，買(mǎi)不到房子就會(huì)加劇收入分配的不公。記得上世紀(jì)八九十年代的時(shí)候，有個(gè)臺(tái)灣的學(xué)者介紹臺(tái)北當(dāng)時(shí)的發(fā)展，那十年間臺(tái)北的房?jī)r(jià)上漲加劇了收入分配的不公，或者說(shuō)加劇了兩極分化。在那次漲價(jià)過(guò)程中，有房子的人一夜變成了富翁，沒(méi)房子的人就變成了貧困階層。在目前我們這一輪的房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中也存在這個(gè)問(wèn)題。

第五個(gè)缺陷就是住房市場(chǎng)機(jī)制還無(wú)法彌補(bǔ)和糾正經(jīng)濟(jì)的外部性。這個(gè)主要是住房建設(shè)對(duì)資源和環(huán)境的破壞，這是市場(chǎng)本身無(wú)法解決的，需要國(guó)家通過(guò)稅收和有關(guān)的政策來(lái)限制和盡量消除住房市場(chǎng)的外部經(jīng)濟(jì)。

市場(chǎng)在解決住房問(wèn)題上存在著優(yōu)勢(shì)，也存在著一些失靈的地方。我們需要注意的是，雖然政府可以彌補(bǔ)住房市場(chǎng)上的某些缺陷，但政府也和市場(chǎng)一樣，也有自己的缺點(diǎn)，政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)也存在著失靈的風(fēng)險(xiǎn)。