從總體上看，政府對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)失靈表現(xiàn)為兩點(diǎn)：第一是政府的無(wú)效干預(yù)，政府宏觀調(diào)控的范圍和力度不足，不能夠維持市場(chǎng)機(jī)制的正常運(yùn)行。目前還存在缺乏保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的法律環(huán)境，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共產(chǎn)品投資不足，不能正確地運(yùn)用行政指令性手段，不能彌補(bǔ)和糾正市場(chǎng)的失控。第二是政府的過(guò)度干預(yù)。政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)超過(guò)彌補(bǔ)住房市場(chǎng)失靈和維持市場(chǎng)正常運(yùn)行的合理需求，或者干預(yù)的方向不對(duì)。

具體來(lái)說(shuō)，政府對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)失靈的主要原因有幾條。

第一，政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)并不具有必然公正性。一般情況下，人們認(rèn)為市場(chǎng)出現(xiàn)失靈，政府就應(yīng)該去干預(yù)，政府的干預(yù)是公正的。但實(shí)際情況并非如此，政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)的前提條件是，政府應(yīng)該作為社會(huì)公共利益的化身，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行公正無(wú)私的調(diào)控?，F(xiàn)實(shí)中，政府并不總是那么高尚，這個(gè)是不能回避的問(wèn)題。政府在干預(yù)市場(chǎng)的時(shí)候想考慮自己的一點(diǎn)兒利益，這就有可能使干預(yù)出現(xiàn)不公平、不公正。政府部門這種追求私利的內(nèi)在效應(yīng)必然極大地影響政府對(duì)住房市場(chǎng)的配置優(yōu)化。

第二，政府對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)的行為可能導(dǎo)致房地產(chǎn)等行業(yè)效率低下。在政府為彌補(bǔ)住房市場(chǎng)失靈而直接干預(yù)的領(lǐng)域，政府不是通過(guò)明確的價(jià)格交換從供給對(duì)象那里直接收取費(fèi)用，而主要是依靠財(cái)政支出維持其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這很難計(jì)算成本，因此這些行業(yè)就會(huì)缺乏降低成本、提高效率的直接驅(qū)動(dòng)力。同時(shí)，政府對(duì)住房干預(yù)還具有壟斷性。政府是一個(gè)權(quán)力部門，是一個(gè)管制部門，容易喪失對(duì)效率和效益的追求。政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)還需要具有高度的協(xié)調(diào)性，政府實(shí)施調(diào)控的組織體系是由多個(gè)部門組成的，這些部門相互的協(xié)調(diào)也需要成本。我們這一輪對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控為什么老是不奏效？這是因?yàn)樽》可婕傲烁鱾€(gè)部門，這些部門中有一個(gè)部門不積極、不主動(dòng)、不配合，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的力度就會(huì)大打折扣。

第三，政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)會(huì)引發(fā)政府規(guī)模的膨脹。政府要承擔(dān)對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的干預(yù)職能，自然需要有與這一職能相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員。政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)職能擴(kuò)大和強(qiáng)化，機(jī)構(gòu)人員的增加，由此導(dǎo)致越來(lái)越大的預(yù)算規(guī)模，成為政府對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)的常規(guī)成本。

第四，住房市場(chǎng)信息高度不對(duì)稱的情況下很容易導(dǎo)致政府決策的失誤，并必然對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作產(chǎn)生難以挽回的負(fù)面影響。市場(chǎng)的有效性主要體現(xiàn)在，供求雙方能夠通過(guò)價(jià)格變化很靈敏搜集到各種相關(guān)信息，而政府在搜集價(jià)格變化信息方面相對(duì)來(lái)說(shuō)比較困難，這就不能保證政府的決策是完全政策，最終導(dǎo)致干預(yù)失敗。此外，政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，還為產(chǎn)生腐敗行為提供了可能性。大權(quán)在握的政府官員極有可能受非法提供金錢或其他報(bào)酬的引誘，做出有利于提供報(bào)酬人卻有害公眾和公共利益的行為。

鑒于前面講的這些情況，政府和市場(chǎng)要結(jié)合起來(lái)解決住房問(wèn)題。怎么結(jié)合才能做到既充分發(fā)揮市場(chǎng)有效調(diào)節(jié)的作用，又發(fā)揮政府有效干預(yù)的作用？既避免市場(chǎng)的失靈，又避免政府的失靈？怎樣才能做到既講效率，又講公平？既保證市場(chǎng)的效率，又保證政府的有效性？我認(rèn)為，在解決住房問(wèn)題上，政府與市場(chǎng)之間合理的關(guān)系應(yīng)該是在保證市場(chǎng)對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用的前提下，以政府干預(yù)之長(zhǎng)彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)節(jié)之短，以市場(chǎng)調(diào)節(jié)之長(zhǎng)克服政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)之短。政府和市場(chǎng)之間該如何結(jié)合呢？我們對(duì)此作了一些研究，下面向大家介紹政府和市場(chǎng)結(jié)合的五種形式。

第一，在政府不干預(yù)的情況下，完全由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。房子根據(jù)供求曲線找到一個(gè)均衡的價(jià)格。這樣只會(huì)使一部分人獲得住房，還有很大一部分人沒(méi)有住房，他們沒(méi)有足夠的貨幣購(gòu)買住房，被排斥在市場(chǎng)之外。第二，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的，完全靠政府來(lái)調(diào)節(jié)。實(shí)踐證明，這樣也存在著供求不均衡的問(wèn)題。第三，政府和市場(chǎng)的簡(jiǎn)單組合，也就是一部分由市場(chǎng)決定，另一部分由政府來(lái)干預(yù)。這樣做仍然有一部分人無(wú)法取得住房。第四，政府和市場(chǎng)單一層次的融合，也就是政府并不直接干預(yù)市場(chǎng)，而是通過(guò)市場(chǎng)干預(yù)住房的供求。在這種情況下存在著市場(chǎng)的扭曲，也不能保證最大限度的供應(yīng)。第五，政府和市場(chǎng)在多個(gè)層次上有機(jī)融合，這是最接近合理的方式。把住房分成不同的層次，針對(duì)不同的層次、不同的城市，政府采取不同的間接干預(yù)措施。這樣能夠?qū)崿F(xiàn)或者能夠接近實(shí)現(xiàn)既保證住房市場(chǎng)的公平又保證效率。

多層次的住房體系的特征

一是間接性，就是政府干預(yù)的間接性。政府調(diào)控和干預(yù)要以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，要最大限度地利用市場(chǎng)，能夠引入市場(chǎng)機(jī)制的盡量引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)在不能引入的情況下，才由政府來(lái)解決。我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如說(shuō)廉租房，最大限度地利用市場(chǎng)機(jī)制，通過(guò)發(fā)貨幣的辦法，給人們一定的補(bǔ)貼，讓人們到市場(chǎng)上去購(gòu)買、租賃房屋。雖然人們的消費(fèi)行為是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決的，但政府的間接干預(yù)也體現(xiàn)出來(lái)了，這樣既能保證市場(chǎng)的效率，又能降低成本，還能解決人們沒(méi)有適當(dāng)住房的問(wèn)題。

這里面還有一層含義，在解決住房問(wèn)題、建立住房干預(yù)體系這個(gè)問(wèn)題上，要從理順政府的利益關(guān)系入手，保證政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)和操作，規(guī)范政府干預(yù)職能及行為，加強(qiáng)對(duì)政府調(diào)控行為的監(jiān)督，提高政府決策的科學(xué)化，把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入政府調(diào)控領(lǐng)域。

二是多層次。實(shí)際上我剛才講了，多層次的住房體系最大特點(diǎn)就是多層次，也就是說(shuō)解決住房問(wèn)題，政府在干預(yù)市場(chǎng)的時(shí)候，首先要把住房按照收入的層次分成不同市場(chǎng)：針對(duì)高收入階層消費(fèi)的高檔房，針對(duì)中等收入階層消費(fèi)的中檔房或者普通房，針對(duì)低收入階層的低檔房。

三是連通性。雖然住房市場(chǎng)是多層次的，但是各層次之間應(yīng)該是連通的。原來(lái)消費(fèi)中等、普通商品房的人群，收入提高后，可以轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)消費(fèi)高檔房；原來(lái)購(gòu)買保障房的，收入提高了，可以消費(fèi)普通商品房。這里面要有一套約束機(jī)制，使他們能夠連通起來(lái)。連通性還表現(xiàn)在財(cái)政、金融、產(chǎn)業(yè)、土地等手段也是相互交融的、相互配合、相互順應(yīng)的。

四是動(dòng)態(tài)性。政府的管制和干預(yù)，應(yīng)該隨著收入的增加和住房狀況的改變有所改變。不同的城市、不同的發(fā)展階段、不同的收入水平，政府的干預(yù)和管制措施是不一樣的，這就要求不斷變化。

五是綜合性。實(shí)際上，住房問(wèn)題不單是住房問(wèn)題，而是一個(gè)綜合問(wèn)題，所以解決問(wèn)題需要多管齊下。

綜上所述，政府與市場(chǎng)合理最佳的組合就是建立多層次的住房公共體系，按照這個(gè)思路，根據(jù)住房公共政策涉及的方面，我們形成了一個(gè)三維的分析框架，也就是說(shuō)制訂政策的時(shí)候，要從三個(gè)方面入手：政府干預(yù)的內(nèi)容，政府干預(yù)的層次，政府干預(yù)的環(huán)節(jié)。

一是政府干預(yù)的內(nèi)容。這里的政府干預(yù)是一個(gè)廣義的概念，凡是政府在住房市場(chǎng)需要做的事情，我們都把它歸為住房公共政策的內(nèi)容，包括政府對(duì)住房市場(chǎng)的監(jiān)管，對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的稅收、金融等。狹義的公共住房政策是指保障貧困家庭住房的政策，包括司法保障方面的政策，政府監(jiān)管或者歸置方面的政策，政府服務(wù)方面的政策，還有政府直接參與方面的政策，以及政府調(diào)控，政府規(guī)勸，輿論引導(dǎo)等。

二是政府干預(yù)的層次。我們根據(jù)住房的檔次，把干預(yù)的層次也分成幾個(gè)方面：輕度干預(yù)，中度干預(yù)和重度干預(yù)。

對(duì)高檔房別墅房輕度干預(yù)，這個(gè)主要依靠市場(chǎng)，特別是對(duì)需求這一方，主要通過(guò)貨幣政策來(lái)解決，也可以通過(guò)稅收的政策來(lái)抑制這方面的消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)某種程度的轉(zhuǎn)移支付。

對(duì)普通商品房中度干預(yù)，不僅要前面的市場(chǎng)調(diào)節(jié)、貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策等調(diào)節(jié)，而且還要有一定的補(bǔ)貼在里面，包括財(cái)政的、金融的補(bǔ)貼以及稅收的優(yōu)惠。因?yàn)槠胀ㄉ唐贩酷槍?duì)的是中低收入者，他們雖然有一定的住房承受能力，但承受能力不高，不論一次性購(gòu)房或分期付款，還有一定的困難，這就需要政府給予適當(dāng)?shù)闹С只蛟?/p>

對(duì)社會(huì)保障房實(shí)行重度干預(yù)，對(duì)于低收入或無(wú)收入等買不起房子的家庭，政府要實(shí)行完全干預(yù)，給予解決。

三是政府干預(yù)的環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)的生產(chǎn)、消費(fèi)、分配、保有整個(gè)的過(guò)程看，政府應(yīng)該怎么干預(yù)？應(yīng)該采取哪些措施？根據(jù)不同的環(huán)節(jié)，我們可以把政府干預(yù)分成住房金融、住房土地、住房開發(fā)、住房銷售、租賃、中介、保有物業(yè)等。

總的來(lái)看，政府干預(yù)是向兩個(gè)維度進(jìn)行的。一個(gè)維度是對(duì)融資、土地開發(fā)、中介、租賃、保有物業(yè)進(jìn)行干預(yù)。規(guī)勸、調(diào)控、參與、服務(wù)、管制、法制等方面的政策首先可以向這個(gè)方面進(jìn)行干預(yù)。當(dāng)然環(huán)節(jié)不同，干預(yù)的方式也不一樣。再一個(gè)維度是向住房的不同層次進(jìn)行干預(yù)，不同層次的住房，都涉及這些方面的干預(yù)，但干預(yù)的內(nèi)容是不一樣的。這樣就可以把所有住房公共政策都涵蓋在這里面。

政府干預(yù)的內(nèi)容，包括法制、司法保障等方面。法制的合理性、法制的效率會(huì)影響市場(chǎng)。政府應(yīng)該對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行很好的監(jiān)管而不是簡(jiǎn)單保護(hù)，包括市場(chǎng)的準(zhǔn)入、市場(chǎng)的秩序、市場(chǎng)的壟斷、市場(chǎng)的價(jià)格、市場(chǎng)的質(zhì)量，這是政府義不容辭的責(zé)任。現(xiàn)在的問(wèn)題就是政府在這個(gè)方面做得很不夠、很不到位，該管的時(shí)候沒(méi)有管，沒(méi)有管好；不該管的時(shí)候，管得很多。房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題很多，一個(gè)根本的原因就是政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管不到位，大家都知道，這里有些是體制方面的問(wèn)題。

政府服務(wù)是指政府所應(yīng)該為消費(fèi)者和生產(chǎn)者提供住房信息等公共服務(wù)，這一點(diǎn)也是很不到位的。住房本身是一個(gè)分散的、特殊的產(chǎn)品，各個(gè)市場(chǎng)的各個(gè)產(chǎn)品都不一樣，差異性很大，信息收集非常困難。這些事情就需要政府和中介組織來(lái)做，但這方面做得很不夠。雖然專家已經(jīng)多次呼吁，但到目前我們也沒(méi)有建立一個(gè)很好的住房檔案體系。還有，我們應(yīng)該弄清楚為什么那些腐敗官員能夠擁有那么多套房子，這些基礎(chǔ)的問(wèn)題沒(méi)解決好，宏觀調(diào)控就無(wú)法很好地進(jìn)行。

政府參與是指政府直接參與到房地產(chǎn)的各個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中來(lái)，包括自身消費(fèi)，直接所有的或者規(guī)劃生產(chǎn)住房和住房的供給支付補(bǔ)貼等。政府購(gòu)買房子，自己消費(fèi)，這是辦公用房。政府直接給低收入家庭建房，或者是在市場(chǎng)上購(gòu)買房子分配給低收入家庭。

政府調(diào)控是指政府通過(guò)財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接調(diào)控。政府進(jìn)行了干預(yù)，提供了服務(wù)，那就存在著稅收。