一房東在租戶退租時拿著燈仔細檢查租賃房屋受損情況,并列出賠償清單的事近期引起關注,并被網友戲稱為“提燈定損”。該事件源自房東與租戶之間的租賃合同關系,折射出租賃雙方不同的利益訴求。租賃是非常普遍的一種民事法律行為,在生活中,退租時因應否賠償相關損失產生的糾紛不在少數。對此,房東與租戶應如何正確理解各自權責,避免糾紛及維護自身合法權益呢?
房東適度容忍避免吹毛求疵
胡女士租賃李先生房屋用于居住,雙方簽訂了《房屋租賃合同》。胡女士交納了租期內租金及押金,合同到期后因未續(xù)租,雙方關于退房交接產生爭議。胡女士稱,李先生百般刁難,連馬桶蓋都要求更換,為避免糾纏,不得已買了全新的,但對方仍拒絕退還押金。胡女士訴至法院,要求李先生退還押金1.4萬元并支付違約金8400元,另外由于在交接房屋過程中李先生對她多次辱罵,要求其賠禮道歉。李先生稱,房屋交還時屋內留有胡女士的白色架子及垃圾,同時所租房屋內櫥柜門開關不暢、熱水器不加熱、凈水器不能提供凈水、衛(wèi)生間水龍頭加裝設備以及屋內多處墻面有損壞、紗窗及暖氣片等有破損。李先生還提交了照片、視頻、催告函、短信等大量證據,主張對其房屋的正常使用或出租造成了嚴重影響,因此提出反訴,要求胡女士賠償房屋修繕費用2萬元,賠償租金價格差額7200元,并支付違約金8400元。
法院審理后認為,關于李先生所述屋內遺留有物品及垃圾、水龍頭加裝設備及櫥柜門開關不暢等,均非租賃合同履行過程中的根本違約行為,其所述遺留物并非大件物品,舉手之勞即可清理。另外,水龍頭加裝設備通過簡單拆卸即可復原,櫥柜門并沒有破損,開關不暢通過調整合頁或阻尼器等即可修復,李先生的相應主張不能成為其拒退押金理由,應按照合同約定退還胡女士押金。關于李先生提出的“凈水器不能提供凈水”“熱水器不加熱”等情況,由于未能提供充分有效的證據,且其未在租期內更換過凈水器濾芯,因此不能證明胡女士對這些電器造成損壞。根據李先生所提交的錄像資料,顯示涉案租賃房屋內存在多處墻面破損的情況,其中就空調移機所產生的墻面破損,屬于雙方協(xié)商移機后所產生的,不應由胡女士賠償。但就墻面其他部位的破損,因雙方未在租賃合同中注明存在破損情況,因此應屬于胡女士在使用過程中產生的,該破損確實影響了房屋的使用及美觀,胡女士應當賠償李先生相應的損失。對于李先生主張胡女士造成其他物品損壞的意見,法院根據案件情況均未予采信。最終,法院判決李先生退還押金1.4萬元,胡女士支付對方損失2000元。
法官解讀
我國民法典第七百一十條規(guī)定,承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔賠償責任。出租人對于其出租的房屋應當保持適租義務,同時也應保持一定的容忍態(tài)度,房屋裝修及家具家電等物品在使用過程中必然存在損耗折舊,只要承租人屬于合理使用,未故意毀損,不能當然認定承租人存在違約行為。出租人如能正確認識,避免吹毛求疵,則能減少與他人發(fā)生糾紛。
本案中,李先生應當認識到房屋是用來居住的,而居住過程中難免存在損耗,且房屋本身也存在折舊,對租戶多一些包容,則租賃雙方可以及時和氣解決爭議。
另外,筆者也提示租戶,在承租時應當妥善辦理交接手續(xù),注意留存房屋及屋內各項物品、設備設施及裝飾裝修情況的相關證據,防止將來因證據不足陷于不利處境。因胡女士沒有承租房屋時相關的視頻或照片,合同中也未注意記載相關部位墻面存在破損,在胡女士無法舉證的情況下,應當自行承擔舉證不能的不利后果,最終認定該部分破損是其居住使用期間產生,因此要賠償房東的該部分損失。
怠于交接損失擴大自行承擔
謝女士將閑置房屋出租給一家公司,該公司承租后給董事長一家居住,雙方約定租期為兩年,每月租金12萬元,押金36萬元。后該公司按期交納了租期內房屋租金及稅費,2020年2月13日合同期滿前,公司多次聯(lián)系謝女士表示不再續(xù)租,當月月底雙方在承租房屋內辦理交接,因家具損壞等問題發(fā)生爭執(zhí),未完成交接。3月1日,該公司再次錄制視頻,展示承租房屋室內情況,并將鑰匙放置在門廳柜抽屜內。謝女士稱,房屋為精裝修的新房,其分批購買了意大利進口的高檔家具,僅家具就花費200多萬元,該房屋自己從未入住,直至出租給該公司。謝女士提出,該公司租住期間使用不當,造成家具及裝修損壞,其中包括地面瓷磚、地板有破損裂紋及高跟鞋踩踏痕跡,窗臺裂紋,真皮沙發(fā)磨損,多處柜體磨損、劃痕、漆面受損,餐桌桌面燙傷、有杯印、漆面損傷,臺燈燈罩起毛,椅子受損等。該公司稱,地面瓷磚和木地板有劃痕、裂縫是搬家時磕碰的,一個窗臺有損壞屬于使用不當造成的。
謝女士訴至法院,要求該公司支付自合同期滿至2021年1月14日的房屋使用費132萬元,賠償其家具損壞損失59萬余元及室內裝飾裝修損失9萬元,并支付拖欠的水電費。法院審理中,謝女士申請對該房屋室內家具及裝飾裝修損失進行評估,后其撤回對家具部分的評估,評估機構出具的結論為室內裝飾、裝修造價(包含鏟除、恢復)市場價值為9萬余元,該報告結果明細表中列明了實木地板拆除及新做等各項項目、工程量、評估單價及評估價格。在案件審理過程中,法院工作人員至該房屋現場勘驗,查看了屋內裝飾裝修及家具情況。
法院審理后認為,通過在案證據可知,該公司在合同期滿前即已要求謝女士進行交接,后雙方實際于2020年2月29日至現場辦理,因產生糾紛最終未能完成交接。謝女士主張家具及屋內裝飾裝修被損壞,即便相關物品存在損壞,也應待固定證據完成交接程序之后另行解決,不能以此作為拒絕交接的理由,因其消極履行交接義務,導致?lián)p失進一步擴大,相應責任應自行承擔。法院根據案件實際情況,確定該公司應支付謝女士截至2020年2月29日的使用費,此后空置期間的損失,由謝女士承擔。
關于謝女士主張的家具損失,法院根據現場勘驗情況,認為其所述損失屬于該公司在兩年租期內的正常使用痕跡,相應痕跡未影響物品外觀,也未影響其使用功能,僅個別柜體表面或內部有稍多的劃痕、磕碰,法院根據當事人舉證情況,酌情確定該公司賠償謝女士該部分損失1萬元。謝女士主張家具損失金額過高,對于過高部分,法院不予支持。關于謝女士主張的室內裝飾裝修損失,法院根據勘驗情況,確定對于破損的地面瓷磚、窗臺板、淋浴室石材及磕碰較為明顯的幾處木地板,應由該公司予以賠償。最終,法院根據現場勘驗情況,并結合評估報告、當事人舉證等案件實際情況對該部分損失支持2萬元,謝女士主張的其他損失,法院不予支持。因謝女士還收取了36萬元押金,扣除該公司應付款項后,應將剩余押金退還。
法官解讀
民法典第七百一十一條規(guī)定,承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。如上,出租人不宜過分追求裝飾裝修及家具等物品仍保持未出租前的狀態(tài),而對于承租人來說,應當愛惜并正當使用租賃物,如果造成嚴重損害的,應當賠償出租人相應的損失,及時提出賠償方案避免糾紛。
本案中,謝女士將其新居出租,同時配有豪華的家具,應當注意到人員長期居住期間難免留下使用痕跡,不應苛求仍然完全如新,不允許任何細微瑕疵。而該公司如有使用不當,超出正常合理使用范疇造成的損壞,比如磕碰致地磚碎裂、窗臺破損、部分柜體有較重劃痕等,則應當賠償出租方的損失。
同時筆者也提示租賃雙方,在租賃期滿房屋交還時均應積極配合,即便雙方就部分事項存在爭議,也應待固定證據完成交接程序之后另行解決,否則因怠于履行交接義務擴大的損失應自行承擔。就如本案中的謝女士,因雙方產生爭議長期不予收房,此后產生的巨額空置損失,其無權向租戶索賠。
租戶用電不當致失火應賠償
成女士租賃張女士的房屋自住,某日,租賃房屋發(fā)生火災,造成屋內家具、家電及裝修部分程度毀損。張女士稱,成女士將吹風機一直插在插線板上沒拔,插線板也是對方買的。張女士訴至法院,要求成女士賠償其財產損失6.9萬元。法院經向消防部門調查,起火點位于房屋床鋪上的衣物處,屋內有通電狀態(tài)插線板,起火原因是電氣線路故障引燃衣物所致。法院審理后認為,應當認定成女士對于事故發(fā)生具有過錯,本次火災致使房屋裝修及屋內物品受損,張女士有權向成女士主張相應賠償,最后根據在案證據等情況判決成女士賠償損失3萬元。
法官解讀
民法典第七百一十四條規(guī)定,承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔賠償責任??梢姡凶馊嗽谧赓U期間應妥善使用租賃物,尤其對租賃物為房屋的,更應當注意用火、用氣、用電的安全。如果因租戶使用不當造成租賃物毀損的,將根據租戶的過錯程度承擔相應的賠償責任。
本案中,因成女士使用不當發(fā)生火災,給他人帶來損失,其應當進行賠償。司法實踐中,還有一些案件如租戶違規(guī)使用煤氣罐,引發(fā)泄漏爆炸;或者違規(guī)在房屋內給電動自行車電池充電等,致使租賃房屋受損,租戶均應賠償房東相應損失。
法官寄語
明晰權責防患未然
房屋租賃是引發(fā)糾紛的高發(fā)領域。無論是出租方還是承租方,均應明晰各自的權責,樹立證據意識,防患于未然。同時,出租人應當注意適度的容忍,避免“提燈定損”、吹毛求疵;而承租人也要注意正當使用租賃物,像愛惜自己物品一樣合理使用。在出現爭議時,雙方應保持有效溝通,防止矛盾升級,避免為后續(xù)處理糾紛付出更多成本。
(作者單位:北京市朝陽區(qū)人民法院)
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