一房東在租戶退租時拿著燈仔細(xì)檢查租賃房屋受損情況，并列出賠償清單的事近期引起關(guān)注，并被網(wǎng)友戲稱為“提燈定損”。該事件源自房東與租戶之間的租賃合同關(guān)系，折射出租賃雙方不同的利益訴求。租賃是非常普遍的一種民事法律行為，在生活中，退租時因應(yīng)否賠償相關(guān)損失產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)。對此，房東與租戶應(yīng)如何正確理解各自權(quán)責(zé)，避免糾紛及維護自身合法權(quán)益呢？

房東適度容忍避免吹毛求疵

胡女士租賃李先生房屋用于居住，雙方簽訂了《房屋租賃合同》。胡女士交納了租期內(nèi)租金及押金，合同到期后因未續(xù)租，雙方關(guān)于退房交接產(chǎn)生爭議。胡女士稱，李先生百般刁難，連馬桶蓋都要求更換，為避免糾纏，不得已買了全新的，但對方仍拒絕退還押金。胡女士訴至法院，要求李先生退還押金1.4萬元并支付違約金8400元，另外由于在交接房屋過程中李先生對她多次辱罵，要求其賠禮道歉。李先生稱，房屋交還時屋內(nèi)留有胡女士的白色架子及垃圾，同時所租房屋內(nèi)櫥柜門開關(guān)不暢、熱水器不加熱、凈水器不能提供凈水、衛(wèi)生間水龍頭加裝設(shè)備以及屋內(nèi)多處墻面有損壞、紗窗及暖氣片等有破損。李先生還提交了照片、視頻、催告函、短信等大量證據(jù)，主張對其房屋的正常使用或出租造成了嚴(yán)重影響，因此提出反訴，要求胡女士賠償房屋修繕費用2萬元，賠償租金價格差額7200元，并支付違約金8400元。

法院審理后認(rèn)為，關(guān)于李先生所述屋內(nèi)遺留有物品及垃圾、水龍頭加裝設(shè)備及櫥柜門開關(guān)不暢等，均非租賃合同履行過程中的根本違約行為，其所述遺留物并非大件物品，舉手之勞即可清理。另外，水龍頭加裝設(shè)備通過簡單拆卸即可復(fù)原，櫥柜門并沒有破損，開關(guān)不暢通過調(diào)整合頁或阻尼器等即可修復(fù)，李先生的相應(yīng)主張不能成為其拒退押金理由，應(yīng)按照合同約定退還胡女士押金。關(guān)于李先生提出的“凈水器不能提供凈水”“熱水器不加熱”等情況，由于未能提供充分有效的證據(jù)，且其未在租期內(nèi)更換過凈水器濾芯，因此不能證明胡女士對這些電器造成損壞。根據(jù)李先生所提交的錄像資料，顯示涉案租賃房屋內(nèi)存在多處墻面破損的情況，其中就空調(diào)移機所產(chǎn)生的墻面破損，屬于雙方協(xié)商移機后所產(chǎn)生的，不應(yīng)由胡女士賠償。但就墻面其他部位的破損，因雙方未在租賃合同中注明存在破損情況，因此應(yīng)屬于胡女士在使用過程中產(chǎn)生的，該破損確實影響了房屋的使用及美觀，胡女士應(yīng)當(dāng)賠償李先生相應(yīng)的損失。對于李先生主張胡女士造成其他物品損壞的意見，法院根據(jù)案件情況均未予采信。最終，法院判決李先生退還押金1.4萬元，胡女士支付對方損失2000元。

法官解讀

我國民法典第七百一十條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。出租人對于其出租的房屋應(yīng)當(dāng)保持適租義務(wù)，同時也應(yīng)保持一定的容忍態(tài)度，房屋裝修及家具家電等物品在使用過程中必然存在損耗折舊，只要承租人屬于合理使用，未故意毀損，不能當(dāng)然認(rèn)定承租人存在違約行為。出租人如能正確認(rèn)識，避免吹毛求疵，則能減少與他人發(fā)生糾紛。

本案中，李先生應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到房屋是用來居住的，而居住過程中難免存在損耗，且房屋本身也存在折舊，對租戶多一些包容，則租賃雙方可以及時和氣解決爭議。

另外，筆者也提示租戶，在承租時應(yīng)當(dāng)妥善辦理交接手續(xù)，注意留存房屋及屋內(nèi)各項物品、設(shè)備設(shè)施及裝飾裝修情況的相關(guān)證據(jù)，防止將來因證據(jù)不足陷于不利處境。因胡女士沒有承租房屋時相關(guān)的視頻或照片，合同中也未注意記載相關(guān)部位墻面存在破損，在胡女士無法舉證的情況下，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)舉證不能的不利后果，最終認(rèn)定該部分破損是其居住使用期間產(chǎn)生，因此要賠償房東的該部分損失。

怠于交接損失擴大自行承擔(dān)

謝女士將閑置房屋出租給一家公司，該公司承租后給董事長一家居住，雙方約定租期為兩年，每月租金12萬元，押金36萬元。后該公司按期交納了租期內(nèi)房屋租金及稅費，2020年2月13日合同期滿前，公司多次聯(lián)系謝女士表示不再續(xù)租，當(dāng)月月底雙方在承租房屋內(nèi)辦理交接，因家具損壞等問題發(fā)生爭執(zhí)，未完成交接。3月1日，該公司再次錄制視頻，展示承租房屋室內(nèi)情況，并將鑰匙放置在門廳柜抽屜內(nèi)。謝女士稱，房屋為精裝修的新房，其分批購買了意大利進口的高檔家具，僅家具就花費200多萬元，該房屋自己從未入住，直至出租給該公司。謝女士提出，該公司租住期間使用不當(dāng)，造成家具及裝修損壞，其中包括地面瓷磚、地板有破損裂紋及高跟鞋踩踏痕跡，窗臺裂紋，真皮沙發(fā)磨損，多處柜體磨損、劃痕、漆面受損，餐桌桌面燙傷、有杯印、漆面損傷，臺燈燈罩起毛，椅子受損等。該公司稱，地面瓷磚和木地板有劃痕、裂縫是搬家時磕碰的，一個窗臺有損壞屬于使用不當(dāng)造成的。

謝女士訴至法院，要求該公司支付自合同期滿至2021年1月14日的房屋使用費132萬元，賠償其家具損壞損失59萬余元及室內(nèi)裝飾裝修損失9萬元，并支付拖欠的水電費。法院審理中，謝女士申請對該房屋室內(nèi)家具及裝飾裝修損失進行評估，后其撤回對家具部分的評估，評估機構(gòu)出具的結(jié)論為室內(nèi)裝飾、裝修造價（包含鏟除、恢復(fù)）市場價值為9萬余元，該報告結(jié)果明細(xì)表中列明了實木地板拆除及新做等各項項目、工程量、評估單價及評估價格。在案件審理過程中，法院工作人員至該房屋現(xiàn)場勘驗，查看了屋內(nèi)裝飾裝修及家具情況。

法院審理后認(rèn)為，通過在案證據(jù)可知，該公司在合同期滿前即已要求謝女士進行交接，后雙方實際于2020年2月29日至現(xiàn)場辦理，因產(chǎn)生糾紛最終未能完成交接。謝女士主張家具及屋內(nèi)裝飾裝修被損壞，即便相關(guān)物品存在損壞，也應(yīng)待固定證據(jù)完成交接程序之后另行解決，不能以此作為拒絕交接的理由，因其消極履行交接義務(wù)，導(dǎo)致?lián)p失進一步擴大，相應(yīng)責(zé)任應(yīng)自行承擔(dān)。法院根據(jù)案件實際情況，確定該公司應(yīng)支付謝女士截至2020年2月29日的使用費，此后空置期間的損失，由謝女士承擔(dān)。

關(guān)于謝女士主張的家具損失，法院根據(jù)現(xiàn)場勘驗情況，認(rèn)為其所述損失屬于該公司在兩年租期內(nèi)的正常使用痕跡，相應(yīng)痕跡未影響物品外觀，也未影響其使用功能，僅個別柜體表面或內(nèi)部有稍多的劃痕、磕碰，法院根據(jù)當(dāng)事人舉證情況，酌情確定該公司賠償謝女士該部分損失1萬元。謝女士主張家具損失金額過高，對于過高部分，法院不予支持。關(guān)于謝女士主張的室內(nèi)裝飾裝修損失，法院根據(jù)勘驗情況，確定對于破損的地面瓷磚、窗臺板、淋浴室石材及磕碰較為明顯的幾處木地板，應(yīng)由該公司予以賠償。最終，法院根據(jù)現(xiàn)場勘驗情況，并結(jié)合評估報告、當(dāng)事人舉證等案件實際情況對該部分損失支持2萬元，謝女士主張的其他損失，法院不予支持。因謝女士還收取了36萬元押金，扣除該公司應(yīng)付款項后，應(yīng)將剩余押金退還。

法官解讀

民法典第七百一十一條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。如上，出租人不宜過分追求裝飾裝修及家具等物品仍保持未出租前的狀態(tài)，而對于承租人來說，應(yīng)當(dāng)愛惜并正當(dāng)使用租賃物，如果造成嚴(yán)重?fù)p害的，應(yīng)當(dāng)賠償出租人相應(yīng)的損失，及時提出賠償方案避免糾紛。

本案中，謝女士將其新居出租，同時配有豪華的家具，應(yīng)當(dāng)注意到人員長期居住期間難免留下使用痕跡，不應(yīng)苛求仍然完全如新，不允許任何細(xì)微瑕疵。而該公司如有使用不當(dāng)，超出正常合理使用范疇造成的損壞，比如磕碰致地磚碎裂、窗臺破損、部分柜體有較重劃痕等，則應(yīng)當(dāng)賠償出租方的損失。

同時筆者也提示租賃雙方，在租賃期滿房屋交還時均應(yīng)積極配合，即便雙方就部分事項存在爭議，也應(yīng)待固定證據(jù)完成交接程序之后另行解決，否則因怠于履行交接義務(wù)擴大的損失應(yīng)自行承擔(dān)。就如本案中的謝女士，因雙方產(chǎn)生爭議長期不予收房，此后產(chǎn)生的巨額空置損失，其無權(quán)向租戶索賠。

租戶用電不當(dāng)致失火應(yīng)賠償

成女士租賃張女士的房屋自住，某日，租賃房屋發(fā)生火災(zāi)，造成屋內(nèi)家具、家電及裝修部分程度毀損。張女士稱，成女士將吹風(fēng)機一直插在插線板上沒拔，插線板也是對方買的。張女士訴至法院，要求成女士賠償其財產(chǎn)損失6.9萬元。法院經(jīng)向消防部門調(diào)查，起火點位于房屋床鋪上的衣物處，屋內(nèi)有通電狀態(tài)插線板，起火原因是電氣線路故障引燃衣物所致。法院審理后認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定成女士對于事故發(fā)生具有過錯，本次火災(zāi)致使房屋裝修及屋內(nèi)物品受損，張女士有權(quán)向成女士主張相應(yīng)賠償，最后根據(jù)在案證據(jù)等情況判決成女士賠償損失3萬元。

法官解讀

民法典第七百一十四條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。可見，承租人在租賃期間應(yīng)妥善使用租賃物，尤其對租賃物為房屋的，更應(yīng)當(dāng)注意用火、用氣、用電的安全。如果因租戶使用不當(dāng)造成租賃物毀損的，將根據(jù)租戶的過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

本案中，因成女士使用不當(dāng)發(fā)生火災(zāi)，給他人帶來損失，其應(yīng)當(dāng)進行賠償。司法實踐中，還有一些案件如租戶違規(guī)使用煤氣罐，引發(fā)泄漏爆炸；或者違規(guī)在房屋內(nèi)給電動自行車電池充電等，致使租賃房屋受損，租戶均應(yīng)賠償房東相應(yīng)損失。

法官寄語

明晰權(quán)責(zé)防患未然

房屋租賃是引發(fā)糾紛的高發(fā)領(lǐng)域。無論是出租方還是承租方，均應(yīng)明晰各自的權(quán)責(zé)，樹立證據(jù)意識，防患于未然。同時，出租人應(yīng)當(dāng)注意適度的容忍，避免“提燈定損”、吹毛求疵；而承租人也要注意正當(dāng)使用租賃物，像愛惜自己物品一樣合理使用。在出現(xiàn)爭議時，雙方應(yīng)保持有效溝通，防止矛盾升級，避免為后續(xù)處理糾紛付出更多成本。

（作者單位：北京市朝陽區(qū)人民法院）