一房東在租戶退租時(shí)拿著燈仔細(xì)檢查租賃房屋受損情況,并列出賠償清單的事近期引起關(guān)注,并被網(wǎng)友戲稱為“提燈定損”。該事件源自房東與租戶之間的租賃合同關(guān)系,折射出租賃雙方不同的利益訴求。租賃是非常普遍的一種民事法律行為,在生活中,退租時(shí)因應(yīng)否賠償相關(guān)損失產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)。對此,房東與租戶應(yīng)如何正確理解各自權(quán)責(zé),避免糾紛及維護(hù)自身合法權(quán)益呢?
房東適度容忍避免吹毛求疵
胡女士租賃李先生房屋用于居住,雙方簽訂了《房屋租賃合同》。胡女士交納了租期內(nèi)租金及押金,合同到期后因未續(xù)租,雙方關(guān)于退房交接產(chǎn)生爭議。胡女士稱,李先生百般刁難,連馬桶蓋都要求更換,為避免糾纏,不得已買了全新的,但對方仍拒絕退還押金。胡女士訴至法院,要求李先生退還押金1.4萬元并支付違約金8400元,另外由于在交接房屋過程中李先生對她多次辱罵,要求其賠禮道歉。李先生稱,房屋交還時(shí)屋內(nèi)留有胡女士的白色架子及垃圾,同時(shí)所租房屋內(nèi)櫥柜門開關(guān)不暢、熱水器不加熱、凈水器不能提供凈水、衛(wèi)生間水龍頭加裝設(shè)備以及屋內(nèi)多處墻面有損壞、紗窗及暖氣片等有破損。李先生還提交了照片、視頻、催告函、短信等大量證據(jù),主張對其房屋的正常使用或出租造成了嚴(yán)重影響,因此提出反訴,要求胡女士賠償房屋修繕費(fèi)用2萬元,賠償租金價(jià)格差額7200元,并支付違約金8400元。
法院審理后認(rèn)為,關(guān)于李先生所述屋內(nèi)遺留有物品及垃圾、水龍頭加裝設(shè)備及櫥柜門開關(guān)不暢等,均非租賃合同履行過程中的根本違約行為,其所述遺留物并非大件物品,舉手之勞即可清理。另外,水龍頭加裝設(shè)備通過簡單拆卸即可復(fù)原,櫥柜門并沒有破損,開關(guān)不暢通過調(diào)整合頁或阻尼器等即可修復(fù),李先生的相應(yīng)主張不能成為其拒退押金理由,應(yīng)按照合同約定退還胡女士押金。關(guān)于李先生提出的“凈水器不能提供凈水”“熱水器不加熱”等情況,由于未能提供充分有效的證據(jù),且其未在租期內(nèi)更換過凈水器濾芯,因此不能證明胡女士對這些電器造成損壞。根據(jù)李先生所提交的錄像資料,顯示涉案租賃房屋內(nèi)存在多處墻面破損的情況,其中就空調(diào)移機(jī)所產(chǎn)生的墻面破損,屬于雙方協(xié)商移機(jī)后所產(chǎn)生的,不應(yīng)由胡女士賠償。但就墻面其他部位的破損,因雙方未在租賃合同中注明存在破損情況,因此應(yīng)屬于胡女士在使用過程中產(chǎn)生的,該破損確實(shí)影響了房屋的使用及美觀,胡女士應(yīng)當(dāng)賠償李先生相應(yīng)的損失。對于李先生主張胡女士造成其他物品損壞的意見,法院根據(jù)案件情況均未予采信。最終,法院判決李先生退還押金1.4萬元,胡女士支付對方損失2000元。
法官解讀
我國民法典第七百一十條規(guī)定,承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔(dān)賠償責(zé)任。出租人對于其出租的房屋應(yīng)當(dāng)保持適租義務(wù),同時(shí)也應(yīng)保持一定的容忍態(tài)度,房屋裝修及家具家電等物品在使用過程中必然存在損耗折舊,只要承租人屬于合理使用,未故意毀損,不能當(dāng)然認(rèn)定承租人存在違約行為。出租人如能正確認(rèn)識,避免吹毛求疵,則能減少與他人發(fā)生糾紛。
本案中,李先生應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到房屋是用來居住的,而居住過程中難免存在損耗,且房屋本身也存在折舊,對租戶多一些包容,則租賃雙方可以及時(shí)和氣解決爭議。
另外,筆者也提示租戶,在承租時(shí)應(yīng)當(dāng)妥善辦理交接手續(xù),注意留存房屋及屋內(nèi)各項(xiàng)物品、設(shè)備設(shè)施及裝飾裝修情況的相關(guān)證據(jù),防止將來因證據(jù)不足陷于不利處境。因胡女士沒有承租房屋時(shí)相關(guān)的視頻或照片,合同中也未注意記載相關(guān)部位墻面存在破損,在胡女士無法舉證的情況下,應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)舉證不能的不利后果,最終認(rèn)定該部分破損是其居住使用期間產(chǎn)生,因此要賠償房東的該部分損失。
怠于交接損失擴(kuò)大自行承擔(dān)
謝女士將閑置房屋出租給一家公司,該公司承租后給董事長一家居住,雙方約定租期為兩年,每月租金12萬元,押金36萬元。后該公司按期交納了租期內(nèi)房屋租金及稅費(fèi),2020年2月13日合同期滿前,公司多次聯(lián)系謝女士表示不再續(xù)租,當(dāng)月月底雙方在承租房屋內(nèi)辦理交接,因家具損壞等問題發(fā)生爭執(zhí),未完成交接。3月1日,該公司再次錄制視頻,展示承租房屋室內(nèi)情況,并將鑰匙放置在門廳柜抽屜內(nèi)。謝女士稱,房屋為精裝修的新房,其分批購買了意大利進(jìn)口的高檔家具,僅家具就花費(fèi)200多萬元,該房屋自己從未入住,直至出租給該公司。謝女士提出,該公司租住期間使用不當(dāng),造成家具及裝修損壞,其中包括地面瓷磚、地板有破損裂紋及高跟鞋踩踏痕跡,窗臺(tái)裂紋,真皮沙發(fā)磨損,多處柜體磨損、劃痕、漆面受損,餐桌桌面燙傷、有杯印、漆面損傷,臺(tái)燈燈罩起毛,椅子受損等。該公司稱,地面瓷磚和木地板有劃痕、裂縫是搬家時(shí)磕碰的,一個(gè)窗臺(tái)有損壞屬于使用不當(dāng)造成的。
謝女士訴至法院,要求該公司支付自合同期滿至2021年1月14日的房屋使用費(fèi)132萬元,賠償其家具損壞損失59萬余元及室內(nèi)裝飾裝修損失9萬元,并支付拖欠的水電費(fèi)。法院審理中,謝女士申請對該房屋室內(nèi)家具及裝飾裝修損失進(jìn)行評估,后其撤回對家具部分的評估,評估機(jī)構(gòu)出具的結(jié)論為室內(nèi)裝飾、裝修造價(jià)(包含鏟除、恢復(fù))市場價(jià)值為9萬余元,該報(bào)告結(jié)果明細(xì)表中列明了實(shí)木地板拆除及新做等各項(xiàng)項(xiàng)目、工程量、評估單價(jià)及評估價(jià)格。在案件審理過程中,法院工作人員至該房屋現(xiàn)場勘驗(yàn),查看了屋內(nèi)裝飾裝修及家具情況。
法院審理后認(rèn)為,通過在案證據(jù)可知,該公司在合同期滿前即已要求謝女士進(jìn)行交接,后雙方實(shí)際于2020年2月29日至現(xiàn)場辦理,因產(chǎn)生糾紛最終未能完成交接。謝女士主張家具及屋內(nèi)裝飾裝修被損壞,即便相關(guān)物品存在損壞,也應(yīng)待固定證據(jù)完成交接程序之后另行解決,不能以此作為拒絕交接的理由,因其消極履行交接義務(wù),導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)一步擴(kuò)大,相應(yīng)責(zé)任應(yīng)自行承擔(dān)。法院根據(jù)案件實(shí)際情況,確定該公司應(yīng)支付謝女士截至2020年2月29日的使用費(fèi),此后空置期間的損失,由謝女士承擔(dān)。
關(guān)于謝女士主張的家具損失,法院根據(jù)現(xiàn)場勘驗(yàn)情況,認(rèn)為其所述損失屬于該公司在兩年租期內(nèi)的正常使用痕跡,相應(yīng)痕跡未影響物品外觀,也未影響其使用功能,僅個(gè)別柜體表面或內(nèi)部有稍多的劃痕、磕碰,法院根據(jù)當(dāng)事人舉證情況,酌情確定該公司賠償謝女士該部分損失1萬元。謝女士主張家具損失金額過高,對于過高部分,法院不予支持。關(guān)于謝女士主張的室內(nèi)裝飾裝修損失,法院根據(jù)勘驗(yàn)情況,確定對于破損的地面瓷磚、窗臺(tái)板、淋浴室石材及磕碰較為明顯的幾處木地板,應(yīng)由該公司予以賠償。最終,法院根據(jù)現(xiàn)場勘驗(yàn)情況,并結(jié)合評估報(bào)告、當(dāng)事人舉證等案件實(shí)際情況對該部分損失支持2萬元,謝女士主張的其他損失,法院不予支持。因謝女士還收取了36萬元押金,扣除該公司應(yīng)付款項(xiàng)后,應(yīng)將剩余押金退還。
法官解讀
民法典第七百一十一條規(guī)定,承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。如上,出租人不宜過分追求裝飾裝修及家具等物品仍保持未出租前的狀態(tài),而對于承租人來說,應(yīng)當(dāng)愛惜并正當(dāng)使用租賃物,如果造成嚴(yán)重?fù)p害的,應(yīng)當(dāng)賠償出租人相應(yīng)的損失,及時(shí)提出賠償方案避免糾紛。
本案中,謝女士將其新居出租,同時(shí)配有豪華的家具,應(yīng)當(dāng)注意到人員長期居住期間難免留下使用痕跡,不應(yīng)苛求仍然完全如新,不允許任何細(xì)微瑕疵。而該公司如有使用不當(dāng),超出正常合理使用范疇造成的損壞,比如磕碰致地磚碎裂、窗臺(tái)破損、部分柜體有較重劃痕等,則應(yīng)當(dāng)賠償出租方的損失。
同時(shí)筆者也提示租賃雙方,在租賃期滿房屋交還時(shí)均應(yīng)積極配合,即便雙方就部分事項(xiàng)存在爭議,也應(yīng)待固定證據(jù)完成交接程序之后另行解決,否則因怠于履行交接義務(wù)擴(kuò)大的損失應(yīng)自行承擔(dān)。就如本案中的謝女士,因雙方產(chǎn)生爭議長期不予收房,此后產(chǎn)生的巨額空置損失,其無權(quán)向租戶索賠。
租戶用電不當(dāng)致失火應(yīng)賠償
成女士租賃張女士的房屋自住,某日,租賃房屋發(fā)生火災(zāi),造成屋內(nèi)家具、家電及裝修部分程度毀損。張女士稱,成女士將吹風(fēng)機(jī)一直插在插線板上沒拔,插線板也是對方買的。張女士訴至法院,要求成女士賠償其財(cái)產(chǎn)損失6.9萬元。法院經(jīng)向消防部門調(diào)查,起火點(diǎn)位于房屋床鋪上的衣物處,屋內(nèi)有通電狀態(tài)插線板,起火原因是電氣線路故障引燃衣物所致。法院審理后認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定成女士對于事故發(fā)生具有過錯(cuò),本次火災(zāi)致使房屋裝修及屋內(nèi)物品受損,張女士有權(quán)向成女士主張相應(yīng)賠償,最后根據(jù)在案證據(jù)等情況判決成女士賠償損失3萬元。
法官解讀
民法典第七百一十四條規(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任??梢?,承租人在租賃期間應(yīng)妥善使用租賃物,尤其對租賃物為房屋的,更應(yīng)當(dāng)注意用火、用氣、用電的安全。如果因租戶使用不當(dāng)造成租賃物毀損的,將根據(jù)租戶的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
本案中,因成女士使用不當(dāng)發(fā)生火災(zāi),給他人帶來損失,其應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。司法實(shí)踐中,還有一些案件如租戶違規(guī)使用煤氣罐,引發(fā)泄漏爆炸;或者違規(guī)在房屋內(nèi)給電動(dòng)自行車電池充電等,致使租賃房屋受損,租戶均應(yīng)賠償房東相應(yīng)損失。
法官寄語
明晰權(quán)責(zé)防患未然
房屋租賃是引發(fā)糾紛的高發(fā)領(lǐng)域。無論是出租方還是承租方,均應(yīng)明晰各自的權(quán)責(zé),樹立證據(jù)意識,防患于未然。同時(shí),出租人應(yīng)當(dāng)注意適度的容忍,避免“提燈定損”、吹毛求疵;而承租人也要注意正當(dāng)使用租賃物,像愛惜自己物品一樣合理使用。在出現(xiàn)爭議時(shí),雙方應(yīng)保持有效溝通,防止矛盾升級,避免為后續(xù)處理糾紛付出更多成本。
(作者單位:北京市朝陽區(qū)人民法院)
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