【中圖分類號(hào)】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的提出

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索新的發(fā)展模式”；2022年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“消除多年來‘高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”近年來，黨中央之所以多次提出房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，主要與以下四方面有關(guān)。

首先，與2021年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑、企業(yè)違約增加、爛尾項(xiàng)目出現(xiàn)有關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，從2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)了20多個(gè)月的大幅度下行。2022年，全年商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為-24.3%和-26.7%，土地購置面積和房屋新開工面積同比增速分別為-53.4%和-39.4%；同時(shí)，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2021年到2022年，我國(guó)房企境內(nèi)債務(wù)違約日債券余額規(guī)模和展期債券數(shù)量分別從 210億元、15只增長(zhǎng)到1884億元、114只；2022年還出現(xiàn)了一些停工爛尾項(xiàng)目。為了扎實(shí)做好保交樓工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，2023年3月3日，時(shí)任中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝在回答記者提問時(shí)指出：“我們推出了3500億保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立了2000億保交樓貸款支持計(jì)劃、1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃。”可見，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)下行幅度比較大、歷時(shí)較長(zhǎng)，也暴露出來了一些問題，亟需思考過去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式是否可以持續(xù)。

其次，與調(diào)控周期失靈有關(guān)。過去房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾經(jīng)歷過如2008年、2014年等年份商品房銷售面積和銷售額的負(fù)增長(zhǎng)。但是那時(shí)只要放松調(diào)控政策，市場(chǎng)馬上反彈。本次市場(chǎng)下行，政府在2021年10月開始改變金融政策，2022年各地方政府出臺(tái)了300多項(xiàng)放松調(diào)控的政策，購房按揭貸款利率已降到歷史低點(diǎn)，但至今市場(chǎng)仍在底部徘徊，政策放松的效果遠(yuǎn)不及之前，需要研究房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了哪些新的趨勢(shì)性和結(jié)構(gòu)性變化。

再次，與貫徹新發(fā)展理念有關(guān)。黨中央近年提出的有關(guān)高質(zhì)量發(fā)展、滿足人民對(duì)美好生活的向往、貫徹新發(fā)展理念等要求均需要在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中落實(shí)。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)首次提出了堅(jiān)持“房住不炒”的定位之后，政府堅(jiān)持完善住房保障和住房市場(chǎng)“兩個(gè)體系”，通過穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期等措施，促使住房回歸民生屬性。防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，都需要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式之中。

最后，與我國(guó)所處的新發(fā)展階段有關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過去高速增長(zhǎng)，依托于四大紅利：一是停止福利分房帶來的釋放市場(chǎng)需求的政策紅利，二是人口和城鎮(zhèn)化的紅利，三是流動(dòng)性充裕的貨幣紅利，四是經(jīng)濟(jì)高速度增長(zhǎng)的紅利。經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前城鎮(zhèn)住房補(bǔ)欠賬任務(wù)基本完成，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)38.6平方米；勞動(dòng)年齡人口占比自2012年起已開始下降，城鎮(zhèn)新增常住人口從2018年之前的年均超過2000萬人下降到2022年的646萬人；我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要適應(yīng)新時(shí)期特點(diǎn)的發(fā)展模式。

建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式需要堅(jiān)持問題導(dǎo)向

研究房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式需要以舊發(fā)展模式為錨點(diǎn)，分析清楚舊發(fā)展模式存在的問題，提出改進(jìn)舊發(fā)展模式問題的方案，如此提出的房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式才有意義。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題主要有以下方面。

第一，單一的土地供給模式尚待優(yōu)化。目前城市政府仍是我國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)的絕對(duì)主體。單一的土地供給來源，不斷推高土地價(jià)格，進(jìn)一步加大了房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。供地價(jià)格方面，“價(jià)高者得”的“招拍掛”出讓方式給地價(jià)上升創(chuàng)造條件。在“價(jià)高者得”的“招拍掛”出讓方式下，住宅用地價(jià)格持續(xù)走高，房?jī)r(jià)的過快上漲與此密不可分。據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)測(cè)算，2020年22個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、杭州、成都、寧波和廈門的樓面地價(jià)與商品住宅銷售價(jià)格之比分別為76%、52%、59%、56%和53%。2010年—2021年間，百城住宅類用地樓面地價(jià)增加了2.3倍，而同期住宅銷售均價(jià)僅增加0.7倍（如圖1所示），地價(jià)漲幅超過房?jī)r(jià)。

供地規(guī)模方面，人地房掛鉤失衡，部分熱點(diǎn)城市用地供應(yīng)偏少，推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)，同時(shí)也有一些城市供應(yīng)量過大造成庫存過多。有學(xué)者統(tǒng)計(jì)①，2003年后我國(guó)建設(shè)用地供給越來越多地分配到了中西部地區(qū)，到2014年，中西部地區(qū)的土地供給占全國(guó)比重已經(jīng)接近60%，建設(shè)用地供給占比增加了30個(gè)百分點(diǎn)；依據(jù)《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年）》，到2020年新增建設(shè)用地中的65%被配置到中西部地區(qū)。而同期，東部地區(qū)比中西部地區(qū)人口大約多增加了近5000萬，可見供地指標(biāo)錯(cuò)配加劇了東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾，在人口凈流入的大城市尤為明顯。

第二，“四重四輕”的住房供給模式不平衡。一是重售輕租。近年來，我國(guó)不少城市房?jī)r(jià)高漲，漲幅明顯超過收入和租金漲幅，形成了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致有的城鎮(zhèn)居民恐慌入市、提前消費(fèi)、高杠桿購房，壓抑了租賃住房市場(chǎng)的正常需求。此外，子女教育、居住證辦理等方面的租購不同權(quán)又使部分租戶不得不選擇提前購房。究其原因，住房政策長(zhǎng)期重買賣輕租賃，忽視對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育和管理，無法適應(yīng)近年租購并舉的住房制度改革方向。

二是重新輕舊。我國(guó)住房政策對(duì)老舊住宅維修養(yǎng)護(hù)的重視和支持力度不夠，限制了住房居住品質(zhì)的提升。住宅專項(xiàng)維修資金是我國(guó)現(xiàn)有保障住房維修的重要資金，主要用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造，但隨著老齡住宅增多，住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)際收繳額與需求額之間存在較大缺口，使用和管理也存在諸多問題。這不僅直接影響商品住房在全生命周期中的安全使用，還涉及城市居民家庭住房財(cái)產(chǎn)的保值增值，直接影響了城市居民住房滿意度的提升。

三是重市場(chǎng)輕保障。從住房保障體系來看，多渠道保障機(jī)制尚不完善。一方面，住房保障覆蓋面較窄，相當(dāng)多的城市未將“新市民”納入住房保障體系，貨幣化補(bǔ)貼的住房援助政策還有待完善。另一方面，在政策設(shè)計(jì)上，以租賃式保障為主，子女教育問題未有效解決，城市“夾心層”群體的購房需求難以滿足。同時(shí)，住房保障配置不合理，根據(jù)第六次、第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，過去10年鎮(zhèn)新建保障性住房套數(shù)占新增家庭戶數(shù)的比重為10%，大于城市8%的水平，而鎮(zhèn)恰恰是最適合貨幣化補(bǔ)貼的地方。

四是重預(yù)售輕現(xiàn)房。預(yù)售制度存在多重弊端，導(dǎo)致了部分風(fēng)險(xiǎn)隱患。我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制度，在房屋未建交付前，購房者已將全部購房款直接支付給開發(fā)企業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，自2009年以來，我國(guó)住宅銷售面積中期房銷售面積占比一直超過75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達(dá)到87.9%、89.8%、89.6%。在當(dāng)前的預(yù)售制下，購房者幾乎承擔(dān)了爛尾、低質(zhì)的全部風(fēng)險(xiǎn)，而預(yù)售資金卻成為開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要無息杠桿，大大降低了開發(fā)房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，直至2022年政府出臺(tái)“保交樓”措施，問題才得以控制。

第三，高房?jī)r(jià)支撐的開發(fā)模式難以持續(xù)。過去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式。“高負(fù)債”表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍在80%以上，不少房企超過100%，遠(yuǎn)高于制造行業(yè)負(fù)債水平。Wind數(shù)據(jù)庫顯示，2021年我國(guó)上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.4%，僅次于金融業(yè)（90.9%）。從資產(chǎn)負(fù)債率增速的角度看，房地產(chǎn)業(yè)排在第一，2010年到2021年房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升了12.7個(gè)百分點(diǎn)，高出第二位能源業(yè)一倍以上（圖2所示）。

“高杠桿”表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)除了有財(cái)務(wù)杠桿（即負(fù)債）外，還有經(jīng)營(yíng)杠桿、合作杠桿，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)有的。經(jīng)營(yíng)杠桿主要包括兩個(gè)方面：一是上下游企業(yè)墊資，如2022年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，各類應(yīng)付款占31.2%，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)貸款11.7%的比重；二是利用預(yù)售定金、首付款及按揭貸款獲取新項(xiàng)目，2022年預(yù)售定金及按揭貸款占開發(fā)投資資金來源的比重為49%。合作杠桿主要是指通過企業(yè)合作開發(fā)，爭(zhēng)取并表，以小投入迅速擴(kuò)大規(guī)模。圖3顯示了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作杠桿的趨勢(shì)，規(guī)模較大的房企，合作杠桿相對(duì)更大。

“高周轉(zhuǎn)”表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)盈利主要靠快銷商品房實(shí)現(xiàn)。如2021年，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中，商品房銷售收入占比達(dá)到94.9%。在加杠桿支持下，2016年—2018年我國(guó)前30強(qiáng)房企的三年銷售復(fù)合增長(zhǎng)率，僅僅中位數(shù)的增速就達(dá)到40%。由于資金和土地資源均向規(guī)模房企集中，多年來房企嘗到了加杠桿、沖規(guī)模的甜頭，規(guī)模至上成為行業(yè)共識(shí)。但房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)是一把“雙刃劍”，“三高”模式需要有持續(xù)上漲的“高房?jī)r(jià)”給予支持。在“房住不炒”定位下以及在行業(yè)高速增長(zhǎng)的紅利消減下，房?jī)r(jià)上漲空間受到控制，高回報(bào)不再，高周轉(zhuǎn)失靈，高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯，“三高”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式難以為繼。

第四，以債權(quán)為主的房企融資模式面臨高風(fēng)險(xiǎn)。與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)房企間接融資比重大，負(fù)債融資率較高。如2021年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.4%，相比而言，中國(guó)香港四大龍頭房企2018年平均資產(chǎn)負(fù)債率僅32%，其中新世界發(fā)展、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為47%、28%、28%、23%。其他國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率也遠(yuǎn)低于我國(guó)，如美國(guó)為57%，英國(guó)為38%②。我國(guó)房企在開發(fā)環(huán)節(jié)，依托信托基金、開發(fā)貸等方式進(jìn)行融資，并隨著項(xiàng)目不確定性的減小，不斷用低成本的融資置換高成本的融資，如拿到預(yù)售證后即可用成本較低的開發(fā)貸置換成本較高的信托資金，房企還通過上下游占款、要求建筑企業(yè)墊資等方式增加表外負(fù)債；在銷售環(huán)節(jié)，預(yù)售制成為房企加杠桿的工具，但是在預(yù)售制下，購房者對(duì)需要自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)可能并不充分。當(dāng)房?jī)r(jià)不再上漲、銷售周轉(zhuǎn)速度下降、融資壓力加大時(shí)，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷積累和顯現(xiàn)，并外溢到上下游企業(yè)及購房者身上。

第五，運(yùn)營(yíng)類的商辦地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式不夠成熟。我國(guó)商辦等持有經(jīng)營(yíng)類地產(chǎn)缺乏長(zhǎng)期資金支持，以散售為主，管理水平還有待提升，近年庫存持續(xù)攀升，空置率走高。2020年我國(guó)商辦地產(chǎn)新開工達(dá)到6.0億平方米，較2010年增長(zhǎng)75%，高于同期新開工住房面積27%的漲幅。受經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，傳統(tǒng)工商業(yè)對(duì)商辦物業(yè)的需求有所下降。長(zhǎng)期供大于求導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)待售面積持續(xù)增加、空置率不斷攀升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，北京、上海、深圳甲級(jí)辦公樓的空置率分別為17.5%、14.6%和22.3%。我國(guó)大量存量商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率不高，成熟的運(yùn)作模式尚未形成。相比而言，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，市值最高的房地產(chǎn)公司往往不是開發(fā)公司，而是租賃型房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、綜合型的服務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司等，這值得國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)參考。

推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的方向

“房住不炒”是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的根本性要求，高質(zhì)量發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的主要目標(biāo)，穩(wěn)健多元化是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的具體體現(xiàn)。推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，做好新的制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)與需求相匹配的高質(zhì)量供給是關(guān)鍵所在。

首先，從“唯一”變“之一”，推動(dòng)房地產(chǎn)用地多元化供給模式改革。房地產(chǎn)用地供給多元化將有助于降低土地成本，倒逼地方政府減少乃至擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，地價(jià)、房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，根源在于不充分的供給與旺盛的需求之間的不匹配。當(dāng)前以“招拍掛”為特征的房地產(chǎn)用地供給模式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的形成影響較大，既是推高房?jī)r(jià)、形成錯(cuò)配、侵蝕企業(yè)利潤(rùn)等問題的源頭，又是我國(guó)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有力支持。未來改革的核心是趨利避害，將“招拍掛”供地方式從“唯一”變“之一”，推動(dòng)土地供給形成多元化渠道。

一是構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場(chǎng)?？偨Y(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的經(jīng)驗(yàn)，擇時(shí)有規(guī)劃地推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地入市，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)用地供給渠道，構(gòu)建充分有效的土地一級(jí)市場(chǎng)新的競(jìng)爭(zhēng)格局，倒逼地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，積極扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展以獲取稅收，分流壓力過大的部分大城市住房市場(chǎng)需求。

二是通過市場(chǎng)化機(jī)制盤活存量建設(shè)用地。激活土地二級(jí)市場(chǎng)，探索在存量更新區(qū)域內(nèi)實(shí)行土地用途彈性變更制度，如允許將明顯不符合市場(chǎng)需求、閑置空置的商業(yè)辦公類土地或房屋用途適時(shí)調(diào)整為居?。辉试S工業(yè)區(qū)內(nèi)土地有一定比例的用途變更彈性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和“職住平衡”等。實(shí)施城市更新行動(dòng)，組織編制城市更新片區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃，多途徑將存量土地資源投入到產(chǎn)出更高領(lǐng)域。

三是建立“以人定供”的市場(chǎng)化土地交易機(jī)制。按照城市住房供給量與人口增長(zhǎng)相協(xié)調(diào)原則，調(diào)整城鎮(zhèn)建設(shè)用地年度指標(biāo)分配依據(jù)，根據(jù)常住人口變化動(dòng)態(tài)調(diào)整住宅用地指標(biāo)；利用全國(guó)性建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，實(shí)現(xiàn)用地指標(biāo)從省內(nèi)平衡跨向全國(guó)平衡，形成產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，提高土地利用效率和經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出。

四是創(chuàng)新出臺(tái)土地使用權(quán)到期后的接續(xù)政策。城市功能需要不斷完善，但要防止大拆大建，需要保留城市記憶，延續(xù)城市風(fēng)貌，制定并出臺(tái)住宅、商服、工業(yè)三類用地使用期限屆滿后的接續(xù)政策?？紤]到城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，對(duì)商服和工業(yè)用地，建議可實(shí)行“新租約+土地年租制”，化解亟待更新的既有建筑由于土地使用年限短導(dǎo)致社會(huì)資本無法投入的問題，加快城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能提升，平滑銜接新舊建筑使用年限、用途和容積率的改變。

其次，以“可支付性”為核心推動(dòng)住房多元供給模式改革。當(dāng)前我國(guó)住房總量絕對(duì)短缺時(shí)期已過，房?jī)r(jià)過高是當(dāng)前的主要問題。在此發(fā)展階段下，住房管理的重點(diǎn)需要從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，充分考慮住房需求的地區(qū)性結(jié)構(gòu)性差異，以及住房供給存在的“四重四輕”問題，推動(dòng)住房多元供給，實(shí)現(xiàn)“租購并舉可支付”。

一是規(guī)范推進(jìn)住房租賃發(fā)展。落實(shí)好國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，多渠道增加租賃住房供給。保障租售同權(quán)，切實(shí)解決承租人同等享有教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。沒有租購?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)，租賃居住仍只能是過渡性、暫時(shí)性需求，不可能成為常態(tài)。

二是加大產(chǎn)權(quán)式住房保障。產(chǎn)權(quán)式住房保障是提高住房可支付性的又一有效途徑。房?jī)r(jià)上漲與全要素生產(chǎn)率的提升有關(guān)，因此，大城市房?jī)r(jià)上漲壓力將會(huì)持續(xù)存在，住房保障是長(zhǎng)期任務(wù)。租賃式保障與產(chǎn)權(quán)式保障都是重要的保障方式，共有產(chǎn)權(quán)住房可以在租賃住房和市場(chǎng)商品住房之間架起鏈接的橋梁，形成完善的梯級(jí)可支付的住房供給體系，滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房在英國(guó)、美國(guó)和我國(guó)北京、上海等地均有成功的實(shí)踐。未來，我國(guó)在大城市加大共有產(chǎn)權(quán)住房供給可以達(dá)到一舉多得的效果。如可降低購房人支出，解決大城市住房支付性不足的問題；可減輕政府建設(shè)保障性租賃住房的財(cái)政壓力；政府可以在未來賣出剩余產(chǎn)權(quán)時(shí)收回讓渡的利益，住房保障資源得以循環(huán)使用；可以讓年輕人實(shí)現(xiàn)從租房到擁有產(chǎn)權(quán)住房的夢(mèng)想，是擴(kuò)大中等收入群體的重要工具；可以成為一種人才激勵(lì)方式，通過共有產(chǎn)權(quán)比例的獎(jiǎng)勵(lì)更有利于留住人才；在住房市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，政府可通過擴(kuò)大或縮小自身產(chǎn)權(quán)比例的方式，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定住房投資。

三是支持住房升級(jí)改善。長(zhǎng)期看，人們對(duì)美好生活的向往，包括住房條件的不斷改善，“先租后買、先小后大、先舊后新”是必然的住房消費(fèi)模式?？梢酝ㄟ^降低改善性購房準(zhǔn)入門檻、加大優(yōu)化稅收政策力度、支持養(yǎng)老住宅供給等措施實(shí)現(xiàn)改善性住房需求的有效釋放，讓改善性住房需求成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤的關(guān)鍵。

四是改革現(xiàn)行商品房預(yù)售制為定購制。為保障消費(fèi)者權(quán)益，尊重商品房銷售的一般規(guī)律，我國(guó)可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，改變預(yù)售資金作為房企無息杠桿的開發(fā)機(jī)制，通過預(yù)售收取定金或增加現(xiàn)售商品住宅比重等措施降低購房者的風(fēng)險(xiǎn)，提升行業(yè)發(fā)展穩(wěn)健性和住宅產(chǎn)品質(zhì)量。

五是創(chuàng)新存量住房更新模式。探索住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)充機(jī)制。除新房購買時(shí)交納房屋專項(xiàng)維修資金外，還需要在二手房交易時(shí)收取一定比例的費(fèi)用，或從房地產(chǎn)交易征收的增值稅中劃出一定比例資金，循環(huán)補(bǔ)充到該小區(qū)的房屋專項(xiàng)維修資金中；探索老舊小區(qū)自主更新模式，有了住宅小區(qū)的房屋專項(xiàng)維修資金，就可以創(chuàng)新老舊小區(qū)自主更新模式，建立更新改造事前征詢機(jī)制，尊重小區(qū)居民主體地位，在政府扶持下，主要依靠小區(qū)自身的力量實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的更新與品質(zhì)提升；提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、托幼、家政等延伸服務(wù)，探索“物業(yè)服務(wù)﹢生活服務(wù)”模式，完善住宅區(qū)周邊設(shè)施配套，不斷提高生活便利性。

再次，“股債多元”推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式改革。未來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的改革方向需要從過去以債權(quán)融資為主向“股債多元”轉(zhuǎn)變。具體政策需要有堵有疏，在堅(jiān)持降負(fù)債方向不變的同時(shí)，拓寬房企權(quán)益融資渠道，擴(kuò)大直接融資比重。

一是推動(dòng)大宗物業(yè)公募REITs運(yùn)作。將房企“持有運(yùn)營(yíng)類”的物業(yè)，如公寓、商業(yè)、辦公樓、酒店等納入公募REITs運(yùn)作，利用公募REITs將大宗物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)與流動(dòng)性相結(jié)合，有效盤活存量資產(chǎn)，強(qiáng)化資本市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的支持力度。二是暢通資本市場(chǎng)融資渠道。落實(shí)打開房企A股融資通道，加強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，用市場(chǎng)的力量化解風(fēng)險(xiǎn)。三是大力發(fā)展私募股權(quán)基金。支持“持有型”不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金收購房企資產(chǎn)，并打通退出通道，加強(qiáng)與大宗物業(yè)公募REITs的銜接配合，有效降低房企杠桿。四是嚴(yán)格房企融資監(jiān)管。嚴(yán)控房企違規(guī)自融，創(chuàng)新房企非債務(wù)融資監(jiān)管方式，規(guī)范房企投資、采購、施工合同簽訂，明確“明股實(shí)債”“供應(yīng)鏈融資”“商票融資”約束條款，避免“隱形杠桿”。2022年12月，相關(guān)部門出臺(tái)的房地產(chǎn)融資“三只箭”政策，既是化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要政策工具，也是支持房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要政策。

最后，以盈利多元化推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)模式改革。當(dāng)前及未來一段時(shí)期，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將從“成長(zhǎng)期”到“成熟期”過渡，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式變革主要體現(xiàn)在盈利來源的多元化，相應(yīng)地，要求房企的開發(fā)模式從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型；房企的融資模式從高負(fù)債到多元股權(quán)轉(zhuǎn)型；房企的目標(biāo)模式從追求規(guī)模擴(kuò)張和高速度向品牌與品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型。

外部環(huán)境變遷與政策牽引改變了行業(yè)的發(fā)展邏輯，房企需要從粗放式擴(kuò)張向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，從依賴外部紅利轉(zhuǎn)向通過精細(xì)化管理提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來獲取紅利，改變房地產(chǎn)企業(yè)盈利收入結(jié)構(gòu)。一是挖掘內(nèi)部管理紅利。未來，房企的投資更加收斂與聚焦、銷售更加精準(zhǔn)與高效、設(shè)計(jì)更加人性化與降成本、工程更加可控與優(yōu)良、物業(yè)管理更加智慧與多元。二是重視戰(zhàn)略引領(lǐng)。房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變時(shí)，房企需要從“合理增速、利潤(rùn)導(dǎo)向、風(fēng)險(xiǎn)控制”出發(fā)制定企業(yè)發(fā)展新戰(zhàn)略。三是強(qiáng)化組織和標(biāo)準(zhǔn)化保障。房企需要建立起與戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)調(diào)整和發(fā)展模式轉(zhuǎn)變相匹配的新的能力。圍繞建設(shè)高效組織，組織職能的變化需要從控制轉(zhuǎn)向支持、從監(jiān)督轉(zhuǎn)向激勵(lì)、從命令轉(zhuǎn)向賦能。在機(jī)制層面，建立保障組織朝著既定目標(biāo)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的薪酬、績(jī)效、激勵(lì)的配套體系。運(yùn)營(yíng)效率從“規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;彈性化、敏捷化、精益化”。四是實(shí)施數(shù)字化賦能房企發(fā)展。智能化的應(yīng)用可以幫助房企優(yōu)化組織管理和業(yè)務(wù)流程管理、提升客戶服務(wù)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和價(jià)值鏈重構(gòu)。五是構(gòu)建新型績(jī)效文化。績(jī)效管理的關(guān)注點(diǎn)需要從企業(yè)的規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量，包括投資和融資的質(zhì)量、產(chǎn)品及服務(wù)的質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的路徑

優(yōu)化開發(fā)業(yè)務(wù)：產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同提供高品質(zhì)住宅。未來5年新房銷售市場(chǎng)規(guī)模仍將處于10億-12億平方米的高位，但總量陸續(xù)下臺(tái)階不可避免。在競(jìng)爭(zhēng)加劇下，房企以企業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)、周轉(zhuǎn)、杠桿為基點(diǎn)，在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)上進(jìn)行系統(tǒng)性優(yōu)化，從全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào)提供綠色、智慧、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，鞏固好自身優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。

增加輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)：代建、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)。一是代建，包括政府代建、資本代建、商業(yè)代建，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年—2020年中國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)年新簽合約項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積年復(fù)合增速均超過24%，預(yù)計(jì)2025年國(guó)內(nèi)代建潛在市場(chǎng)面積有望增至9.1億平方米，代建業(yè)務(wù)前景廣闊。二是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)輸出，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)提供從前期定位規(guī)劃、招商到開業(yè)及后期運(yùn)營(yíng)管理的全流程支持，以及管理團(tuán)隊(duì)、技術(shù)團(tuán)隊(duì)的輸出，使商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)轉(zhuǎn)變角色成為一家獨(dú)立的商業(yè)公司，以“輕資產(chǎn)”的模式快速擴(kuò)張。三是社區(qū)O2O服務(wù)，即房企從開發(fā)商變成社區(qū)服務(wù)商。四是住宅適老化改造，適應(yīng)老齡化趨勢(shì)，將適老產(chǎn)品植入成熟的城市社區(qū)，從規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、改造、服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，提供適應(yīng)老年人的產(chǎn)品和生活配套。

開拓城市建設(shè)存量業(yè)務(wù)：城市更新。城市更新是通過對(duì)城市存量建筑資源的維護(hù)、改造、拆建、擴(kuò)充等方式，推進(jìn)土地資源的重新優(yōu)化配置、提高存量資源的利用效率、促進(jìn)城市功能的全面或局部升級(jí)、實(shí)現(xiàn)居住條件的改善和生活品質(zhì)的提高、增強(qiáng)城市活力與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和升級(jí)的城市發(fā)展過程。我國(guó)已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化的中后期，城市建設(shè)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，城市發(fā)展進(jìn)入更新的階段，國(guó)家也推出了實(shí)施城市更新行動(dòng)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)可以存量空間功能提升為導(dǎo)向，積極參與城市更新業(yè)務(wù)，提供高效利用的產(chǎn)業(yè)空間、宜居的居住空間以及和諧的公共空間，將城市更新作為房企轉(zhuǎn)型方向。

探索成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)：資產(chǎn)管理。與房企開發(fā)業(yè)務(wù)的線性增長(zhǎng)曲線不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)基于市場(chǎng)的存量核心資產(chǎn)，集合市場(chǎng)金融資源實(shí)現(xiàn)增值，是房地產(chǎn)行業(yè)在成熟期的主要業(yè)務(wù)，在我國(guó)當(dāng)前屬于成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)。發(fā)現(xiàn)低效資產(chǎn)價(jià)值、把握最佳獲取資產(chǎn)的時(shí)機(jī)、匹配最優(yōu)金融組合、提升資產(chǎn)功能和價(jià)值、選擇適合的退出渠道，這是通過資產(chǎn)管理為資產(chǎn)賦能，并提高經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的盈利方式。它區(qū)別于建房賣房的邏輯，既是房地產(chǎn)行業(yè)成熟期的主流業(yè)務(wù)，也是保持城市活力的重要舉措。

抓住政策機(jī)遇：參與保障性租賃住房供給。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是為城市發(fā)展提供必需生產(chǎn)資料和必要生活資料的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和重要性決定其必然受到政策的管制。房地產(chǎn)企業(yè)的投資也需要緊扣政策要求，抓住政策機(jī)遇。如為解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，為籌集保障性租賃住房給出了一系列非居改住、稅收優(yōu)惠、金融支持等政策，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃在“十四五”期間新增保障性租賃住房650萬套（間），這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型提供了重要的政策和市場(chǎng)契機(jī)。

（作者為中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員，城市更新研究中心主任）

【注釋】

①韓立彬、陸銘：《供需錯(cuò)配：解開中國(guó)房?jī)r(jià)分化之謎》，《世界經(jīng)濟(jì)》, 2018年第10期，第126-149頁。

②夏磊：《什么是房企資產(chǎn)負(fù)債率的合理水平? ——行業(yè)對(duì)比和國(guó)際視角》，微信公眾號(hào)“澤平宏觀”，2019年11月22日。