三、民法典中的居住權(quán)制度
居住權(quán)制度這個問題比較新。民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定共有六條,從民法典的第三百六十六條至民法典的三百七十一條。
民法典第三百六十六條規(guī)定:居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。
民法典第三百六十七條規(guī)定:設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款:
(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權(quán)期限;
(五)解決爭議的方法。
民法典第三百六十八條規(guī)定:居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
民法典第三百六十九條規(guī)定:居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人另有約定的除外。
民法典第三百七十條規(guī)定:居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
民法典第三百七十一條規(guī)定:以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
民法典設(shè)立居住權(quán)制度有著重大意義。居住權(quán)設(shè)立的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配,從而滿足各自不同的需求,既可以實(shí)現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障,也可以靈活滿足當(dāng)事人的其他住房要求。
在民法典頒布之前我國的法律只承認(rèn)房屋所有權(quán)以及租賃權(quán)兩種房屋的利用形式,這難以滿足當(dāng)事人的多樣化需求。而現(xiàn)在居住權(quán)同時具有穩(wěn)定性和靈活性,能夠充分保障所有權(quán)人對房屋的自由支配,還可以填補(bǔ)房屋所有權(quán)和租賃期的中間地帶,有利于最大限度地發(fā)揮房屋的效用。
民法典中所指的居住權(quán),并不等同于日常生活中租賃關(guān)系中獲取的對房屋的使用權(quán),居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。同樣是對于他人財產(chǎn)的使用,在租賃過程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán),也是一種契約關(guān)系。承租人可以基于房屋租賃合同,取得對他人房屋進(jìn)行使用收益的權(quán)利,但承租人的權(quán)利僅限于用益物權(quán),而無法直接支配。
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