Q4 利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益歸誰(shuí)所有？

案例：某物業(yè)公司在小區(qū)的樓道、大堂、電梯內(nèi)等公共區(qū)域刊登了大量廣告，廣告主先后支付給物業(yè)公司26萬(wàn)余元。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)廣告，收取廣告費(fèi)并私自占有使用，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》。物業(yè)公司則辯稱，從2012年經(jīng)過(guò)政府批復(fù)和招投標(biāo)備案取得該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)權(quán)，運(yùn)營(yíng)成本是每平方米2.8元左右。而收取小區(qū)的物業(yè)費(fèi)只有每平方米1.5元。物業(yè)公司在成本逐年增加的情況下，一直虧損運(yùn)營(yíng)。這筆錢款已用來(lái)補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)收入嚴(yán)重不足部分。

結(jié)果：法院最終并沒有采納物業(yè)公司的抗辯意見，依法判決總共26萬(wàn)余元的收益歸全體業(yè)主共有。

據(jù)初步了解，北京地區(qū)電梯靜態(tài)框架廣告每塊每周的廣告費(fèi)在120元到150元之間，一年下來(lái)的廣告費(fèi)在6000元到8000元左右，因?yàn)闃怯畈煌赡苡兴鶇^(qū)別。按一部電梯安排三塊靜態(tài)框架廣告來(lái)計(jì)算，一年下來(lái)可收取廣告費(fèi)2萬(wàn)元左右。除了廣告費(fèi)以外，小區(qū)內(nèi)還有很多其他產(chǎn)生收費(fèi)的事項(xiàng)，比如車位費(fèi)、快遞進(jìn)駐費(fèi)等。

《民法典》對(duì)“利用小區(qū)共有部分所產(chǎn)生的相關(guān)收益歸誰(shuí)所有”這一問題作出了清晰回答：

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”

《民法典》第九百四十三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。”通常實(shí)踐中的做法是在小區(qū)內(nèi)張貼欄進(jìn)行公告，有些業(yè)主委員會(huì)還有微信群，可以在微信群中進(jìn)行公示。

說(shuō)點(diǎn)題外話，實(shí)事求是地講，隨著近些年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些早期定下的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能偏低。如果物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中確實(shí)入不敷出，正確的做法是經(jīng)過(guò)仔細(xì)核算，用公示的形式、通過(guò)合理合規(guī)的手段調(diào)整物業(yè)收入。如果未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)同意，把公共費(fèi)用的支出收益用來(lái)貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)，哪怕真的如物業(yè)公司所說(shuō)入不敷出，人民法院也是不予支持的。

Q5 物業(yè)公司出租外墻設(shè)的廣告牌砸壞轎車，業(yè)主是否可以索賠？

 案例：某物業(yè)公司將其管理的臨街居民樓外墻面出租給廣告公司，廣告公司在墻面架設(shè)了廣告牌。某一天當(dāng)?shù)毓?級(jí)風(fēng)，將廣告牌吹掉后把業(yè)主停放在樓下的轎車砸壞。試問此案應(yīng)如何處理？業(yè)主能找物業(yè)公司索賠嗎？答案是可以索賠。

《民法典》第九百四十二條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。”本案中的物業(yè)公司雖然出租外墻面沒有自己使用，但依據(jù)上述《民法典》的相關(guān)規(guī)定，特別是有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的強(qiáng)制性規(guī)定，物業(yè)公司必須保證小區(qū)業(yè)主人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、物業(yè)設(shè)備設(shè)施等方方面面的安全。

《民法典》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。”而四級(jí)包括四級(jí)以上的大風(fēng)都是比較常見的，因此不構(gòu)成《民法典》第一百八十條中規(guī)定的“不可抗力”，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果廣告牌安裝沒有質(zhì)量問題，被十級(jí)或十級(jí)以上大風(fēng)吹下來(lái)，這就屬于不可抗力，物業(yè)公司沒必要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

擴(kuò)展：本案中業(yè)主除了能找物業(yè)公司，還能找其他主體維權(quán)嗎？

答案是可以的。業(yè)主還可以找廣告公司進(jìn)行索賠，因?yàn)閺V告公司是本案中的實(shí)際使用人，對(duì)所安裝廣告牌的安全性負(fù)有保障義務(wù)。廣告牌被常見的四級(jí)風(fēng)吹落，可見其存在安全隱患，因此廣告公司也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

我們今天的講解就結(jié)束了。通過(guò)對(duì)《民法典》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同特色規(guī)定的學(xué)習(xí)我們可以看出，《民法典》從生活的方方面面維護(hù)著老百姓的合法權(quán)益，所以我們把它稱為人民權(quán)利宣言書、社會(huì)生活的百科全書。希望以后我們還能有機(jī)會(huì)共同學(xué)習(xí)《民法典》，謝謝大家，再見。

（根據(jù)宣講家網(wǎng)報(bào)告整理編輯，

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