Q4 利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益歸誰所有？

案例：某物業(yè)公司在小區(qū)的樓道、大堂、電梯內(nèi)等公共區(qū)域刊登了大量廣告，廣告主先后支付給物業(yè)公司26萬余元。小區(qū)業(yè)主委員會認為，物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營廣告，收取廣告費并私自占有使用，違反《物業(yè)管理條例》。物業(yè)公司則辯稱，從2012年經(jīng)過政府批復和招投標備案取得該區(qū)域的經(jīng)營權，運營成本是每平方米2.8元左右。而收取小區(qū)的物業(yè)費只有每平方米1.5元。物業(yè)公司在成本逐年增加的情況下，一直虧損運營。這筆錢款已用來補充物業(yè)費收入嚴重不足部分。

結果：法院最終并沒有采納物業(yè)公司的抗辯意見，依法判決總共26萬余元的收益歸全體業(yè)主共有。

據(jù)初步了解，北京地區(qū)電梯靜態(tài)框架廣告每塊每周的廣告費在120元到150元之間，一年下來的廣告費在6000元到8000元左右，因為樓宇不同可能有所區(qū)別。按一部電梯安排三塊靜態(tài)框架廣告來計算，一年下來可收取廣告費2萬元左右。除了廣告費以外，小區(qū)內(nèi)還有很多其他產(chǎn)生收費的事項，比如車位費、快遞進駐費等。

《民法典》對“利用小區(qū)共有部分所產(chǎn)生的相關收益歸誰所有”這一問題作出了清晰回答：

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”

《民法典》第九百四十三條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。”通常實踐中的做法是在小區(qū)內(nèi)張貼欄進行公告，有些業(yè)主委員會還有微信群，可以在微信群中進行公示。

說點題外話，實事求是地講，隨著近些年經(jīng)濟的發(fā)展，一些早期定下的物業(yè)收費標準可能偏低。如果物業(yè)公司在經(jīng)營過程中確實入不敷出，正確的做法是經(jīng)過仔細核算，用公示的形式、通過合理合規(guī)的手段調(diào)整物業(yè)收入。如果未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同意，把公共費用的支出收益用來貼補物業(yè)費，哪怕真的如物業(yè)公司所說入不敷出，人民法院也是不予支持的。

Q5 物業(yè)公司出租外墻設的廣告牌砸壞轎車，業(yè)主是否可以索賠？

 案例：某物業(yè)公司將其管理的臨街居民樓外墻面出租給廣告公司，廣告公司在墻面架設了廣告牌。某一天當?shù)毓?級風，將廣告牌吹掉后把業(yè)主停放在樓下的轎車砸壞。試問此案應如何處理？業(yè)主能找物業(yè)公司索賠嗎？答案是可以索賠。

《民法典》第九百四十二條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。”本案中的物業(yè)公司雖然出租外墻面沒有自己使用，但依據(jù)上述《民法典》的相關規(guī)定，特別是有關物業(yè)服務合同的強制性規(guī)定，物業(yè)公司必須保證小區(qū)業(yè)主人身安全、財產(chǎn)安全、物業(yè)設備設施等方方面面的安全。

《民法典》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”而四級包括四級以上的大風都是比較常見的，因此不構成《民法典》第一百八十條中規(guī)定的“不可抗力”，物業(yè)公司應承擔賠償責任。如果廣告牌安裝沒有質(zhì)量問題，被十級或十級以上大風吹下來，這就屬于不可抗力，物業(yè)公司沒必要承擔相應法律責任。

擴展：本案中業(yè)主除了能找物業(yè)公司，還能找其他主體維權嗎？

答案是可以的。業(yè)主還可以找廣告公司進行索賠，因為廣告公司是本案中的實際使用人，對所安裝廣告牌的安全性負有保障義務。廣告牌被常見的四級風吹落，可見其存在安全隱患，因此廣告公司也應當承擔相應的賠償責任。

我們今天的講解就結束了。通過對《民法典》關于物業(yè)服務合同特色規(guī)定的學習我們可以看出，《民法典》從生活的方方面面維護著老百姓的合法權益，所以我們把它稱為人民權利宣言書、社會生活的百科全書。希望以后我們還能有機會共同學習《民法典》，謝謝大家，再見。

（根據(jù)宣講家網(wǎng)報告整理編輯，

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