二、案例分析：物業(yè)服務(wù)合同在生活中能解決的問題

我們通過問答的方式選取和老百姓日常生活息息相關(guān)的規(guī)定作一簡單介紹，希望大家能有所收獲。

Q1 業(yè)主未直接與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是否需交物業(yè)費(fèi)？

案例：2019年12月1日，A物業(yè)服務(wù)有限公司與B小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。合同約定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住戶）收取，每月每平方米建筑面積0.5元。

王某系B小區(qū)商業(yè)用房的業(yè)主，房屋面積288平方米，但王某一直以其未與A物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，A物業(yè)服務(wù)有限公司遂向法院起訴，請求判令王某一次性給付拖欠的物業(yè)費(fèi)9456元。

結(jié)果：法院支持了物業(yè)公司的訴訟請求，判決王某支付繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)9456元。

為什么法院會作出這樣的判決？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”A物業(yè)服務(wù)有限公司與B小區(qū)業(yè)主委員會之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，該合同關(guān)系法院經(jīng)審理認(rèn)為是雙方真實意思的表示，且不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，那么它就屬于有效合同，對全體業(yè)主有效。

在此基礎(chǔ)上，我們拓展一下思維。有的朋友可能會問，如果王某買的是新房，業(yè)主大會、業(yè)主委員會都沒有成立，并且業(yè)主也沒有跟物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，王某是不是就不用繳納物業(yè)費(fèi)？結(jié)果是仍然需要繳納。

為什么這么講？《民法典》延續(xù)了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)制思路，在第九百三十九條明確規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。”這個規(guī)定明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于集體契約，其效力作用于全體成員，任何成員不得以沒有簽訂合同主張物業(yè)服務(wù)合同對其不具有約束力。

Q2 業(yè)主能否以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)？

案例：2014年11月，某物業(yè)有限公司與某小區(qū)簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，小區(qū)業(yè)主宋某未交納2015年5月至2017年12月的物業(yè)費(fèi)2000元。后經(jīng)物業(yè)公司多次催要，宋某拒不交納。經(jīng)多次協(xié)商無果后，物業(yè)公司到法院提起民事訴訟，訴稱宋某應(yīng)按期交納物業(yè)費(fèi)。宋某辯稱買房后并沒有實際居住，無需支付物業(yè)費(fèi)。

結(jié)果：法院審理后認(rèn)為被告宋某應(yīng)向物業(yè)服務(wù)有限公司支付2000塊錢的物業(yè)費(fèi)。

《民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”

通過上述案例可以知道，雖然宋某買房后沒有實際居住，也沒有享受物業(yè)服務(wù)，但業(yè)主空置房屋的責(zé)任在于業(yè)主本身，物業(yè)公司仍然提供著物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主的房屋實現(xiàn)保值和增值的經(jīng)濟(jì)效果。如果減免物業(yè)費(fèi)，對于其他居住的業(yè)主來說是不公平的。所以，業(yè)主無論住不住房屋都應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。

在實際生活中，面對不繳納物業(yè)費(fèi)的情況，有一部分物業(yè)公司采取了斷水、斷電或停止供熱的方式，以達(dá)到催收物業(yè)費(fèi)的目的。這種方式是否可行？答案是不行。

《民法典》第九百四十四條第二款、第三款明確規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。”

《民法典》為什么這樣規(guī)定？它的法理和依據(jù)就在于供電、供水、供熱，包括供燃?xì)庠趦?nèi)的所有行為都屬于市政服務(wù)的范疇。業(yè)主與市政服務(wù)部門簽署了相應(yīng)的供用合同，只有作為合同一方的市政服務(wù)部門才有權(quán)力在符合法律規(guī)定的前提下終止供電、供水等。物業(yè)公司只是在管理環(huán)節(jié)中保證通水通電，順利讓水電到達(dá)業(yè)主家中，沒有一條法律規(guī)定授予它僅因業(yè)主沒有及時繳納物業(yè)費(fèi)就斷水、斷電的權(quán)力。用這種措施向廣大業(yè)主施加壓力催交物業(yè)費(fèi)屬于違法行為。

無論是業(yè)主一方還是物業(yè)公司一方都要依法守信，遵循契約原則和誠信原則，按合同履職盡責(zé)。如果出現(xiàn)一方不按合同辦事，怎么辦？我國是法治國家，遇事不要情緒化，應(yīng)依照事實和法律依據(jù)去人民法院，或依照合同約定去仲裁委提起訴訟和仲裁，用合法的符合程序的手段保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯。

Q3 物業(yè)公司能否將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)“轉(zhuǎn)包”給第三人？

案例：2018年5月1日，原告張某購買了某小區(qū)樓房后，與被告一A公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同約定由被告一負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。半年后，被告一與被告二B公司簽訂承包經(jīng)營合同，約定A公司將該小區(qū)的物業(yè)管理工作交給B公司，以A公司的名義成立物業(yè)管理處，由被告二B公司的經(jīng)理李某任負(fù)責(zé)人；管理處獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，物管過程中的債權(quán)債務(wù)由被告二負(fù)責(zé)。該管理處未經(jīng)工商行政部門登記，且未領(lǐng)取法人營業(yè)執(zhí)照。后原告(業(yè)主)張某起訴至法院，要求被告一與被告二解除承包合同，由被告一負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理。

結(jié)果：法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持”，其中第一款為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同”。本案中被告一違規(guī)將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給被告二，被告一與被告二簽訂承包經(jīng)營合同無效。

《民法典》第九百四十一條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。”就像人不一定是全才一樣，物業(yè)公司未必在每個領(lǐng)域都很優(yōu)秀。在這種情況下，為了發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，法律允許物業(yè)公司將部分物業(yè)服務(wù)事項對外分包，但不能全部轉(zhuǎn)包。因為全部轉(zhuǎn)包容易使不具有相應(yīng)資質(zhì)的承包者提供物業(yè)服務(wù)，承包者可能會缺乏統(tǒng)籌、克扣服務(wù)成本，造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下。因此《民法典》作了禁止變相轉(zhuǎn)包的規(guī)定。