但這種快速的工業(yè)化和城市化發(fā)展模式，到現(xiàn)階段也開始面臨極大的困境：

一是工業(yè)用地和住宅用地比例的不平衡。政府在工業(yè)用地上的過度競爭，導(dǎo)致工業(yè)用地價格長期處于低水平，引起開發(fā)商圈占土地，造成土地浪費(fèi)，降低了工業(yè)用地的利用和配置效率；住宅用地價格高，導(dǎo)致住宅建筑過于密集，公共綠地和服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重短缺。中國大城市的城市建設(shè)用地中，工業(yè)用地占比明顯偏大，住宅用地占比明顯偏小。這種不平衡的狀況已日益影響到城市人民生活的質(zhì)量，也是造成城市污染、交通擁堵等問題的重要原因之一。

二是延緩了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整進(jìn)程。工業(yè)用地價格過低，相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)得到補(bǔ)貼，促使更多投資進(jìn)入工業(yè)領(lǐng)域，一定程度上延緩了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程。黨中央和國務(wù)院在1992年和2007年先后兩次發(fā)布文件，明確制定了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，用于指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但最終這些目標(biāo)都沒有實(shí)現(xiàn)。

三是土地財(cái)政推高的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了三方面負(fù)面效應(yīng)。其一，擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)、建筑業(yè)的繁榮，帶動的是建材、塑料、五金、電器等相關(guān)制造業(yè)部門的發(fā)展，對其他行業(yè)例如高科技行業(yè)的發(fā)展則形成了擠出效應(yīng)。其二，抑制工業(yè)部門的投資。住宅高價格提升了人們的生活成本，造成居民儲蓄率下降，影響長期投資。還造成制造業(yè)成本上升，抑制工業(yè)投資。其三，提高了服務(wù)業(yè)成本。人們衣食住行的生活成本直線上升，收入增長如果趕不上通貨膨脹的增長，人們實(shí)際收入會降低，嚴(yán)重影響人們的生活質(zhì)量。

上述困境表明，作為超大型城市的北京已經(jīng)進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。依靠數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大的外延式發(fā)展之路已經(jīng)走到盡頭，必須轉(zhuǎn)向依靠質(zhì)量和效益提升的集約式發(fā)展之路。

黨的十九大報(bào)告明確指出：“我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系是跨越關(guān)口的迫切要求和我國發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。必須堅(jiān)持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動力變革，提高全要素生產(chǎn)率，著力加快建設(shè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，著力構(gòu)建市場機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制，不斷增強(qiáng)我國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力和競爭力。”

我們要深刻領(lǐng)會十九大報(bào)告精神，通過提升質(zhì)量和效益、提高全要素生產(chǎn)率的集約型發(fā)展方式，扎實(shí)推進(jìn)首都的建設(shè)和發(fā)展。

一要建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和住宅用地的合理比價機(jī)制，增加住宅的供應(yīng)量，促進(jìn)工業(yè)用地和住宅用地的平衡。堅(jiān)決落實(shí)新版北京總規(guī)的相關(guān)規(guī)定，即“未來五年新供應(yīng)各類住房150萬套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類住房約占70%，租賃類約30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%。商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%。共有產(chǎn)權(quán)住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。”進(jìn)而緩解北京市住房壓力，促進(jìn)城市生產(chǎn)和城市生活的平衡，讓北京變得更加和諧宜居。

二要通過先租后讓、共有產(chǎn)權(quán)、購租并舉等方法讓住宅恢復(fù)其“居住”的本質(zhì)功能，抑制住宅的投資需求和投機(jī)需求，降低生活成本，增加市民的獲得感。

三要盤活存量用地，用好增量用地，提高土地要素的利用和配置效率。針對存量用地，要探索和采用恰當(dāng)合理的手段來提高土地利用效率。例如，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在符合條件的前提下，把原來的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地或住宅用地，降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)，建立補(bǔ)償機(jī)制等等。針對增量土地，要避免曾經(jīng)出現(xiàn)的問題，真正實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。現(xiàn)行固定年期出讓、長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等，都是可選擇的方式。

四要解決好城市減量化、集約化發(fā)展和原有思維之間的沖突和矛盾。作為北京市的領(lǐng)導(dǎo)干部，必須站在“京津冀協(xié)同發(fā)展”這一國家戰(zhàn)略的高度來處理相關(guān)問題，要處理好整體利益和局部利益、長期利益和短期利益、動態(tài)利益和靜態(tài)利益之間的問題，當(dāng)各種利益發(fā)生沖突和矛盾時，要把整體利益、長期利益和動態(tài)利益放在首位。

五要籌劃好土地財(cái)政收入下降后的資金來源問題。土地財(cái)政不可持續(xù)，必須未雨綢繆，提前謀劃。要確立好適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的產(chǎn)業(yè)，做好基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，吸引企業(yè)和人才落戶，切實(shí)解決企業(yè)和人才的后顧之憂，讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)秀人才留得住、干得好，未來的財(cái)政收入才會有根本保障。

六要處理好GDP考核機(jī)制的短期效應(yīng)和“高精尖”產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期性的矛盾。GDP考核機(jī)制讓領(lǐng)導(dǎo)干部都追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短期效應(yīng)，引進(jìn)大項(xiàng)目、大企業(yè)成為其內(nèi)在需求。但在首都建設(shè)和發(fā)展上，不應(yīng)“以GDP論英雄”，而應(yīng)“以質(zhì)量、效益、集約化程度論英雄”。

讓我們在黨的十九大精神和習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想的指引下，把北京我們的首都建設(shè)得更加美好。

（作者王昊：北京市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部教授）

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