但這種快速的工業(yè)化和城市化發(fā)展模式，到現階段也開始面臨極大的困境：

一是工業(yè)用地和住宅用地比例的不平衡。政府在工業(yè)用地上的過度競爭，導致工業(yè)用地價格長期處于低水平，引起開發(fā)商圈占土地，造成土地浪費，降低了工業(yè)用地的利用和配置效率；住宅用地價格高，導致住宅建筑過于密集，公共綠地和服務設施嚴重短缺。中國大城市的城市建設用地中，工業(yè)用地占比明顯偏大，住宅用地占比明顯偏小。這種不平衡的狀況已日益影響到城市人民生活的質量，也是造成城市污染、交通擁堵等問題的重要原因之一。

二是延緩了我國產業(yè)結構的調整進程。工業(yè)用地價格過低，相當于工業(yè)企業(yè)得到補貼，促使更多投資進入工業(yè)領域，一定程度上延緩了我國產業(yè)結構調整的進程。黨中央和國務院在1992年和2007年先后兩次發(fā)布文件，明確制定了第三產業(yè)的發(fā)展目標，用于指導產業(yè)結構調整，但最終這些目標都沒有實現。

三是土地財政推高的房地產價格產生了三方面負面效應。其一，擠出效應。房地產、建筑業(yè)的繁榮，帶動的是建材、塑料、五金、電器等相關制造業(yè)部門的發(fā)展，對其他行業(yè)例如高科技行業(yè)的發(fā)展則形成了擠出效應。其二，抑制工業(yè)部門的投資。住宅高價格提升了人們的生活成本，造成居民儲蓄率下降，影響長期投資。還造成制造業(yè)成本上升，抑制工業(yè)投資。其三，提高了服務業(yè)成本。人們衣食住行的生活成本直線上升，收入增長如果趕不上通貨膨脹的增長，人們實際收入會降低，嚴重影響人們的生活質量。

上述困境表明，作為超大型城市的北京已經進入一個新的發(fā)展階段。依靠數量增加、規(guī)模擴大的外延式發(fā)展之路已經走到盡頭，必須轉向依靠質量和效益提升的集約式發(fā)展之路。

黨的十九大報告明確指出：“我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，正處在轉變發(fā)展方式、優(yōu)化經濟結構、轉換增長動力的攻關期，建設現代化經濟體系是跨越關口的迫切要求和我國發(fā)展的戰(zhàn)略目標。必須堅持質量第一、效益優(yōu)先，以供給側結構性改革為主線，推動經濟發(fā)展質量變革、效率變革、動力變革，提高全要素生產率，著力加快建設實體經濟、科技創(chuàng)新、現代金融、人力資源協(xié)同發(fā)展的產業(yè)體系，著力構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制，不斷增強我國經濟創(chuàng)新力和競爭力。”

我們要深刻領會十九大報告精神，通過提升質量和效益、提高全要素生產率的集約型發(fā)展方式，扎實推進首都的建設和發(fā)展。

一要建立有效調節(jié)工業(yè)用地和住宅用地的合理比價機制，增加住宅的供應量，促進工業(yè)用地和住宅用地的平衡。堅決落實新版北京總規(guī)的相關規(guī)定，即“未來五年新供應各類住房150萬套以上。其中，產權類住房約占70%，租賃類約30%。產權類住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%。商品住房中，共有產權住房、中小套型普通商品住房約占70%。共有產權住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。”進而緩解北京市住房壓力，促進城市生產和城市生活的平衡，讓北京變得更加和諧宜居。

二要通過先租后讓、共有產權、購租并舉等方法讓住宅恢復其“居住”的本質功能，抑制住宅的投資需求和投機需求，降低生活成本，增加市民的獲得感。

三要盤活存量用地，用好增量用地，提高土地要素的利用和配置效率。針對存量用地，要探索和采用恰當合理的手段來提高土地利用效率。例如，依據相關法律法規(guī)，在符合條件的前提下，把原來的工業(yè)用地轉變?yōu)樯虡I(yè)用地或住宅用地，降低轉讓環(huán)節(jié)稅費，建立補償機制等等。針對增量土地，要避免曾經出現的問題，真正實現預期目標。現行固定年期出讓、長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等，都是可選擇的方式。

四要解決好城市減量化、集約化發(fā)展和原有思維之間的沖突和矛盾。作為北京市的領導干部，必須站在“京津冀協(xié)同發(fā)展”這一國家戰(zhàn)略的高度來處理相關問題，要處理好整體利益和局部利益、長期利益和短期利益、動態(tài)利益和靜態(tài)利益之間的問題，當各種利益發(fā)生沖突和矛盾時，要把整體利益、長期利益和動態(tài)利益放在首位。

五要籌劃好土地財政收入下降后的資金來源問題。土地財政不可持續(xù)，必須未雨綢繆，提前謀劃。要確立好適合當地發(fā)展的產業(yè)，做好基礎設施和公共服務，吸引企業(yè)和人才落戶，切實解決企業(yè)和人才的后顧之憂，讓優(yōu)質企業(yè)、優(yōu)秀人才留得住、干得好，未來的財政收入才會有根本保障。

六要處理好GDP考核機制的短期效應和“高精尖”產業(yè)發(fā)展長期性的矛盾。GDP考核機制讓領導干部都追求經濟發(fā)展的短期效應，引進大項目、大企業(yè)成為其內在需求。但在首都建設和發(fā)展上，不應“以GDP論英雄”，而應“以質量、效益、集約化程度論英雄”。

讓我們在黨的十九大精神和習近平新時代中國特色社會主義思想的指引下，把北京我們的首都建設得更加美好。

（作者王昊：北京市委黨校經濟學教研部教授）

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