房屋是每個公民的基本財產(chǎn)，對于絕大多數(shù)人來說，房屋也是安身立命之本，其居住的房屋可能是其終身的積蓄，保護房屋所有權(quán)就是保護基本財產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)和基本人權(quán)。財產(chǎn)權(quán)問題解決不好，就不可能真正解決好民生問題。

溫州“20年住宅用地期限到期”事件，引發(fā)了社會廣泛關(guān)注，也引起了對《物權(quán)法》第149條關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期規(guī)則的爭論。在《物權(quán)法》起草過程中，我作為十屆全國人大法律委員會委員，多次參與了《物權(quán)法》第149條的討論。其實，《物權(quán)法》最初的幾稿并沒有規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期規(guī)則，但法律委、法工委在后來組織的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，我國沿海一些城市土地使用權(quán)改革比較早，土地使用權(quán)的期限較短，有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)都已快到期，這就產(chǎn)生了一些現(xiàn)實問題，即在住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期之后，是否應(yīng)當(dāng)續(xù)期？如何續(xù)期？如何保護公民的房屋所有權(quán)？帶著這些問題，法律委、法工委專門進行了多次討論，并在《物權(quán)法》的全民征求意見稿中增加了目前的規(guī)定。

在討論中，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期問題，大家意見比較一致，沒有太大分歧。所謂自動續(xù)期，是指住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期不需要報政府部門批準，也不需要當(dāng)事人提出申請，就可以自動延長。大家普遍認為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期之后，要求建設(shè)用地使用權(quán)人辦理延長手續(xù)，操作起來確有困難和不便之處。因為在現(xiàn)代社會，房屋所有權(quán)大多采取建筑物區(qū)分所有的方式，小區(qū)內(nèi)部的住戶眾多，難以都到政府部門辦理續(xù)期手續(xù)。尤其是在當(dāng)事人申請續(xù)期后，如果政府不予批準，則公民的房屋所有權(quán)將難以獲得法律保護，這也是老百姓特別擔(dān)憂的問題。因此，《物權(quán)法》第149條規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的規(guī)則。另外，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期也可以避免因申請審批等環(huán)節(jié)而產(chǎn)生的費用和成本。

這一規(guī)則的制定有其社會背景和法律制度背景，按照當(dāng)時《土地管理法》第58條的規(guī)定，“土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的”，“由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)”。《城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條進一步明確規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用權(quán)證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。”也就是說，土地使用權(quán)到期不批政府就收回，要保護老百姓的利益，就必須突破這一規(guī)定?！段餀?quán)法》第149條確立了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的規(guī)則，明確了住宅用地不適用《土地管理法》的規(guī)定，這就保護了老百姓的居住權(quán)、保護了老百姓的基本財產(chǎn)，真正給老百姓“吃了一顆定心丸”。

對于自動續(xù)期的期限，《物權(quán)法》并沒有作出具體規(guī)定，按照當(dāng)時法律委的討論意見，這主要是考慮到，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期之后，可能因為一定事實的出現(xiàn)，使得自動續(xù)期沒有必要。這主要有如下幾種情況：一是房屋已經(jīng)滅失。例如，房屋所有權(quán)人拆毀房屋，或者房屋因自然原因而滅失，如地震。二是房屋被征收。在征收以后，房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)歸國家所有。三是土地性質(zhì)改變，即土地由住宅用地改為工業(yè)或商業(yè)用地，在此情況下，已經(jīng)不符合自動續(xù)期的條件。正是因為上述原因，《物權(quán)法》第149條并沒有對住宅建設(shè)用地使用權(quán)的延長期限作出規(guī)定。因此，從該條的制定過程來看，《物權(quán)法》只是沒有明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)的延長期限，但并沒有規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限可以無限延長。