松綁“限外令” 一線城市需慎重

“收緊”已有十年之久的“限外令”，而今就要松綁了。“限外令”只是一個形象的說法，此前為了防止境外機構(gòu)和個人通過炒房套取匯差，進一步抬升中國房價，政府先后出臺了一系列限制境外資金在境內(nèi)購房的政策，即“限外令”。而此次出臺的新政策，既是對之前政策的調(diào)整，也是大勢所趨。

一方面，從現(xiàn)實看，當(dāng)前國內(nèi)樓市疲軟，內(nèi)需不足，庫存不少。鑒于這種情況，國內(nèi)許多城市已取消了限購政策，如果此時再固守“限外令”而不松綁，既不明智也顯得不合時宜。另一方面，外資管制放松是大勢所趨，隨著我國行政干預(yù)政策的陸續(xù)退出，“限外”也需放開。通過此類政策能夠釋放中國歡迎外來資本投資的信號，這甚至強于購房層面的意義。

但對“限外令”不應(yīng)一松綁了之，也要具體問題具體分析。對于一線城市而言，還是慎重為好。相比于其他城市，一線城市以及幾個熱點城市，無疑是外資購房的首選。盡管有專家聲稱，現(xiàn)在這類城市房價已經(jīng)很高，短期內(nèi)升值空間小，投資回報率在降低，即使“限外令”放開也不會出現(xiàn)外資大規(guī)模買房。但多年的實踐證明，專家的話往往是靠不住的。如果松綁“限外令”，結(jié)果只是引發(fā)一線城市房價上漲，助長了這些城市的土地財政依賴，顯然不是我們所樂愿看到的，也不是松綁“限外令”的本意。

也許正因為如此，有關(guān)部門才明確規(guī)定，對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。筆者擔(dān)心，有些城市一時沖動，為了“吸引外資”，匆匆取消實施多年、且很有積極作用的限購政策。就眼下而言，一線城市的限購政策還有必要存在。即使將來取消了，“限外”不“限外”也需要慎重決斷。畢竟，先解決國人“居者有其屋”的剛需問題最重要。

【啟示與思考】

六部委松綁房地產(chǎn)“限外令”，有激活市場的意圖。這對房地產(chǎn)市場的驅(qū)動力有多強，短期恐怕還難有顯著效應(yīng)。

房地產(chǎn)市場的內(nèi)外環(huán)境已發(fā)生了新的變化。當(dāng)前，受人口增長、居民收入增長等因素影響，國內(nèi)購房需求已經(jīng)不如十年前那么旺盛，改善型需求漸漸成為市場主流，樓市價值投資的增長空間相對有限。無論升值空間，還是投資回報率，當(dāng)年外資（包括熱錢）熱衷國內(nèi)樓市的“盛景”，可能短期內(nèi)很難再現(xiàn)。

而多年以來的房地產(chǎn)“限外令”，落實的實際效果也不是很理想。比如，有的海外基金購房，沒有采用直接買房的方式，而是“暗度陳倉”地通過收購企業(yè)股權(quán)的形式來間接持有國內(nèi)物業(yè)。另外，通過地下錢莊，境外資金幾年來瞄準國內(nèi)一二線城市的房地產(chǎn)投資，也一直沒有停止過。

“限外令”解除，尤其是房企向外的融資大門再開啟，以及FDI投向房地產(chǎn)的“正門”打開，對于培育與增強房地產(chǎn)市場的信心相當(dāng)有利，尤其對一二線城市中高端住宅的“去庫存”，利好不少。政策性干預(yù)樓市手段的退出，是今年房地產(chǎn)政策的主旋律，放松外資管制也是大勢所趨，這一定程度上體現(xiàn)了市場的對外開放度將進一步擴大。

“限外令”的終結(jié)，標志著我國多年以來實施的“以限治房”的樓控政策基本已經(jīng)結(jié)束。今后相當(dāng)長時間，無論對境內(nèi)還是對境外，人們買房的各種限制性“煩惱”將會越來越少！

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