房地產(chǎn)“限外令”松綁的市場意圖

幾年前，境外資金利用離岸市場人民幣形式的“熱錢”回流我國國內(nèi)，尤其是涌入樓市，給當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場造成巨大壓力。2012年，中國央行下發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于明確外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)操作細(xì)則的通知》，給人民幣FDI（跨境人民幣直接投資）設(shè)定了一條紅線，即規(guī)定部分賬戶不得投資房地產(chǎn)、證券及金融衍生品，該“通知”被輿論稱之為新版樓市“限外令”。在此之前，我國相關(guān)部委就外資準(zhǔn)入、向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅、購匯及按揭等方面，出臺(tái)了一系列“限外令”。對于這次六部委的房地產(chǎn)“限外令”松綁政策影響，市場上有不同的解讀，筆者以為，松綁十年之久的房地產(chǎn)“限外令”，主要還是意在提振樓市信心。

2015年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)市場雖有逐步企穩(wěn)態(tài)勢特征顯露，但下行壓力依舊存在。中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的報(bào)告顯示，受七月傳統(tǒng)淡季影響，各線城市成交環(huán)比均有所下降。在庫存情況方面，由于多地城市開盤速度放緩，庫存壓力得以繼續(xù)緩解，但存量壓力還是很大。而樓面房價(jià)方面，受一二線城市價(jià)格影響，7月主要城市樓面房價(jià)環(huán)比下降，同比漲幅收窄。眼下，我國宏觀經(jīng)濟(jì)處于合理區(qū)間，但下行壓力很大，國際經(jīng)濟(jì)金融形勢的新變化，又給我國經(jīng)濟(jì)帶來了許多不確定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的挑戰(zhàn)和困難不小。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)雖不會(huì)發(fā)生大起大落，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑，無疑給房地產(chǎn)這個(gè)基礎(chǔ)性投資帶來影響，房地產(chǎn)投資、商品房銷售以及土地購置等幾項(xiàng)樓市重要指標(biāo)走向，依然會(huì)很難。此時(shí)，六部委發(fā)布松綁房地產(chǎn)“限外令”，可以說，有激活較為沉寂的市場意圖。當(dāng)然了，放開了，對房地產(chǎn)市場尤其是房價(jià)的驅(qū)動(dòng)力有多強(qiáng)，短期恐怕還難以有顯著的效應(yīng)。

首先，房地產(chǎn)市場的內(nèi)外環(huán)境發(fā)生了新的變化。當(dāng)前，受人口增長因素、居民收入增長等因素影響，中國國內(nèi)購房需求已經(jīng)不如十年前那么旺盛，改善型需求漸漸成為市場主流，樓市價(jià)值投資的增長空間相對有限。還有，8月11日中國央行宣布調(diào)整人民幣對美元匯率做市商報(bào)價(jià)機(jī)制后，人民幣匯率出現(xiàn)較大貶值。雖然人民幣匯率沒有持續(xù)貶值的基礎(chǔ)，但以往的人民幣持續(xù)升值趨勢已經(jīng)打破，對于之前房地產(chǎn)市場“熱氣”，很大程度受益人民幣升值預(yù)期。無論是升值空間，還是投資回報(bào)率而言，當(dāng)年外資（包括熱錢）熱衷國內(nèi)樓市“盛景”，可能短期很難再現(xiàn)。

另外，多年以來的房地產(chǎn)“限外令”，落實(shí)的實(shí)際效果也不是很理想。比如以往發(fā)改委下發(fā)的規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理規(guī)定，有的海外基金購房，一般沒有采用直接買房方式，而是“暗度陳倉“地通過收購企業(yè)股權(quán)的形式來間接持有國內(nèi)物業(yè)。還有，通過地下錢莊和熱錢流動(dòng)，境外資金幾年來瞄準(zhǔn)國內(nèi)一二線城市的房地產(chǎn)投資，一直沒有停止過。需要指出的是，離岸人民幣資金參與我國內(nèi)地的土地招拍掛和買賣房產(chǎn)，也并未受到很大的限制。

當(dāng)然，“限外令”解除，尤其是房企向外的融資大門的再開啟，以及FDI投向房地產(chǎn)的“正門”打開，對于培育與增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的信心相當(dāng)有利，尤其是一二線城市的中高端住宅的“去庫存”，利好不少。政策性干預(yù)樓市的退出，是2015年房地產(chǎn)政策的主旋律，放松外資管制當(dāng)然也是大勢所趨，一定程度體現(xiàn)了我們市場的對外開放度進(jìn)一步擴(kuò)大。