編者按：2015年3月30日，無疑將成為中國(guó)樓市的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折時(shí)點(diǎn)。中央方面對(duì)樓市連下猛藥，力度之大超乎預(yù)期。央行等三部門聯(lián)合下發(fā)通知，購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；擁有1套住房且購房貸款未結(jié)清，最低首付款比例為40%。此外，財(cái)稅政策同時(shí)跟進(jìn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

【細(xì)數(shù)2015年房產(chǎn)新政有哪些】

1、2015年1月，中央層面從國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)，到包括國(guó)家發(fā)改委、住建部、財(cái)政部、國(guó)土部、國(guó)稅總局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、央行在內(nèi)的七個(gè)相關(guān)部委主要領(lǐng)導(dǎo)，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)及未來走勢(shì)密集發(fā)聲。

2、國(guó)土部：今年啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)。

3、多地出臺(tái)樓市微刺激政策，助力樓市去庫存。

4、2015年1月28日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)文，宣布放寬職工提取住房公積金支付房租的條件。職工連續(xù)足額繳存滿三個(gè)月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租房的，無需租金發(fā)票、稅票，可提取雙方住房公積金支付房租，且以租房名義提取公積金，不影響其貸款；租住公租房，可按照實(shí)際房租支出全額提取；租住商品房，各地根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹚胶妥》棵娣e確定提取額度。

5、一線城市房貸利率優(yōu)惠 ，二套房貸現(xiàn)差異化。

【中國(guó)樓市將迎來怎樣的“新常態(tài)”】

政策暖風(fēng)立刻吹向了身處寒冬的房企和按捺已久的購房者。據(jù)媒體報(bào)道，新政出臺(tái)后首日，部分二手房業(yè)主“坐地起價(jià)”，在北京，一些改善性購房者急簽購房合同。

從緊從嚴(yán)調(diào)控的淡出，中國(guó)樓市將迎來怎樣的“新常態(tài)”？

新政的利好效果確實(shí)顯而易見。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，金融體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用顯而易見，從前期導(dǎo)向性政策的醞釀，到實(shí)質(zhì)性政策的出臺(tái)，市場(chǎng)買房預(yù)期將得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住銷售免營(yíng)業(yè)稅等針對(duì)于改善性住房政策的出臺(tái)，也體現(xiàn)了此番政策對(duì)于改善性住房需求的重視，必將形成直接刺激作用。

中原地產(chǎn)粗略預(yù)計(jì)，首付從60-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求，一二線城市二季度市場(chǎng)成交量或環(huán)比上漲30%。

有樂觀的看多者甚至高呼，目前的利好政策與2009年時(shí)十分相似，彼時(shí)的樓市在政策加持下掀起一輪高潮，以此類推此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)亦將重現(xiàn)輝煌。

然而，市場(chǎng)卻已不再是那個(gè)市場(chǎng)，“花開遍野”的場(chǎng)景畢竟發(fā)生在過去。

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與2009年相比，庫存高企、市場(chǎng)分化嚴(yán)重、土地等成本居高等問題存在，已經(jīng)讓樓市的基本面完全不同，即使有眾多政策紅利，但經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時(shí)日。

在市場(chǎng)人士看來，究其原因，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或已經(jīng)達(dá)到“供求平衡”狀態(tài)，樓市開始進(jìn)入下半場(chǎng)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市上半場(chǎng)房企所依靠的土地增值、房?jī)r(jià)上漲的模式已經(jīng)過去，不再會(huì)有普遍性的規(guī)?；鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場(chǎng)中，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣，在土地升值或者房?jī)r(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤(rùn)空間。

從地產(chǎn)巨頭的戰(zhàn)略布局可見一斑。萬達(dá)去地產(chǎn)化明顯，恒大調(diào)轉(zhuǎn)船頭轉(zhuǎn)型消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)，萬科也在急尋新的商業(yè)模式……

面對(duì)上一階段規(guī)?；l(fā)展遺留下的庫存高企等問題，發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)指出，今年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于去產(chǎn)能、消化高庫存的態(tài)勢(shì)，去化仍然是“主旋律”。顧云昌坦言，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處在下降周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行趨勢(shì)性調(diào)整。

【房產(chǎn)新政對(duì)換房有什么影響】

1、 對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

2、 使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%。

3、擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付30%。

4、 購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

5、 購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅 。

【專家解讀】

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社認(rèn)為，政府的組合拳在于強(qiáng)力救市，幫助開發(fā)商消化庫存，這是近年來少有的舉措，比之前降低存款基準(zhǔn)利率和降低房貸利率的政策都給力，對(duì)改變市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定樓市有積極作用，但對(duì)不同城市的具體影響是有差別的。

河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，新政整體來講對(duì)樓市的影響是正面的積極的，也是必要的及時(shí)的，對(duì)于普遍低迷的全國(guó)樓市而言，新政的效應(yīng)主要有三：一是活躍商品房市場(chǎng)，激活房地產(chǎn)行業(yè)資源，提高商品房庫存消化進(jìn)度，引導(dǎo)樓市進(jìn)入積極平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)。二是既照顧了剛需一族，又照顧了改善性需求者，有利于社會(huì)各階層人士追求適合自己的居住夢(mèng)想。三是強(qiáng)化了業(yè)內(nèi)和社會(huì)對(duì)政府推進(jìn)樓市發(fā)展的政策價(jià)值取向的預(yù)期，提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，有利于資本，人才等向房地產(chǎn)行業(yè)集聚。但新政并非萬能藥，這兩種僅涉及二套房信貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅的單項(xiàng)新政對(duì)樓市的作用有限，樓市要走出一條可持續(xù)的積極平穩(wěn)發(fā)展路徑，還需要進(jìn)一步釋放政策利好和行業(yè)利好。因此對(duì)待新政要理性看待，政策向市場(chǎng)的傳遞有一個(gè)遞延期，加之目前鉗制樓市發(fā)展的因素依然存在，所以，對(duì)樓市價(jià)格短期內(nèi)影響不大。老百姓大可不必因此急于改變自己的購房計(jì)劃，但從商品房未來市場(chǎng)走向來講，現(xiàn)在應(yīng)該是價(jià)格上的一個(gè)小低谷，未來樓價(jià)一定是有漲有降微幅上揚(yáng)，所以，如果自己或家庭確有需要，且支付能力具備，現(xiàn)在買房應(yīng)該是優(yōu)選時(shí)機(jī)之一。

【2015年，哪些房子該買或者該賣呢？】

買：一線城市中心地段住宅

在資金許可的情況下，還是可以購買的，這些房子未來仍然升值空間。退一步說，即使房市未來有大跌的情況發(fā)生，這些房子也跌不到哪里去，還是能保值的。這種情況，任何稀缺的房源都是適用的。

賣：城市新區(qū)、郊區(qū)的房子

假如你在中心區(qū)有普通住宅，手里有一些新區(qū)、郊區(qū)的房子，遠(yuǎn)的自己絕對(duì)不會(huì)去住的，放著又很難租的，一般來說都可以處理掉。

警惕：商鋪投資最危險(xiǎn)！

規(guī)劃君經(jīng)常遇到小伙伴來咨詢商鋪投資的，但是大家要知道商業(yè)物業(yè)比起住宅來說，風(fēng)險(xiǎn)要更高。無論是賣都可能賣不出去的“場(chǎng)內(nèi)鋪”，還是一些市中心的“天價(jià)鋪”，風(fēng)險(xiǎn)都很高。整體而言，寫字樓和商務(wù)公寓的風(fēng)險(xiǎn)，比商鋪要小一些。

總結(jié)：什么房子可以買？

建議大家買房不能貪便宜，一定要看資質(zhì)，那些你自己愿意住，又能出租出去，如果賣也不愁找不到賣家的房子，就是可以下手的房子。

另外，同樣是中心，小縣城、地級(jí)市的房子，肯定沒有省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、直轄市、首都的靠譜。

炒房暴利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品、金融衍生品創(chuàng)新不斷的時(shí)代，我們還應(yīng)把目光放遠(yuǎn)，放寬，做到理性投資，聰明理財(cái)。