舊城改造、房屋征遷，是許多地方政府眼中的“頭號難題”。

兩年多時間，江西南昌市順利完成兩條軌道交通線路的征遷工作，成功實施萬壽宮、十字街、青山湖西岸等棚改項目。兩萬多棚戶區(qū)居民實現(xiàn)了“無房變有房、小房變大房、舊房危房變新房”的夢想。

夢想成真背后的故事，精彩而又曲折。

牽住“牛鼻子”，破解資金困局

以十字街為代表的棚戶區(qū)，普遍有“三怕”：天熱怕火、下雪怕塌、落雨怕淹。2000年以來，十字街棚改三啟三落，都是因為資金問題不了了之。老百姓說，想改盼改改不了，心都涼了。

“總是為錢發(fā)愁?。?rdquo;青云譜區(qū)副區(qū)長王強說，十字街棚改后土地出讓收益預(yù)計不到20億元，改造資金需要35億元，而區(qū)財政收入去年僅8億元，靠區(qū)級財力難以填補資金缺口。

與同類省會城市相比，南昌棚戶區(qū)改造的步伐已經(jīng)滯后10多年，資金難題尤為突出。

“要把改善群眾住房條件作為棚改的出發(fā)點和落腳點。”江西省委書記強衛(wèi)先后三次就棚戶區(qū)改造到南昌調(diào)研。“大白天要靠打手電筒走路，我們不能讓老百姓再過這樣的日子了！”在一次省委全會上，他講述了到十字街走訪的情景和感受，讓與會者深受震動。

棚改目標(biāo)明確了，實現(xiàn)路徑也隨之改變。

江西省委常委、南昌市委書記王文濤認為：“過去政府更多考慮向土地要財政，依托開發(fā)商搞棚改，容易造成與民爭利，動遷成本大的項目難以推動。如今由政府主導(dǎo)，民生為先，一定要有所作為。”

以前，南昌棚改項目資金運作方式多為單個項目自求平衡，即各棚改項目資金主要由項目責(zé)任單位自行籌集資金，資金主要來源為棚改所拆除土地的出讓收益。而南昌市中心城區(qū)改造項目容積率高、房屋密度大，單個項目的土地出讓收益難以彌補改造成本。

“沒錢”的瓶頸怎么打破？“我們重構(gòu)了頂層設(shè)計，將原來分散在各個區(qū)的棚改資金全部封閉放在市土地儲備中心賬戶上，全市統(tǒng)籌棚改的收支平衡。”南昌市副市長劉建洋說。以十字街棚改為例，資金缺口由南昌市封閉運行的棚改資金先行支付，以后再從青云譜區(qū)有收益的棚改地塊土地出讓金中扣除。

一組數(shù)據(jù)，印證了棚改思路創(chuàng)新帶來的不同結(jié)果：

十字街棚改拆遷總面積350畝，可出讓用地120畝，通過市場招拍掛可得資金18.7億元，而棚改資金共需21.6億元，一進一出尚差2.9億元。同在青云譜區(qū)，象湖東岸棚改拆遷總面積260畝，可出讓用地120畝，通過市場招拍掛可得資金9.6億元，棚改資金需3億元，一進一出尚贏6.6億元。

思路一變，皆大歡喜。

據(jù)初步測算，南昌5年內(nèi)完成1439萬平方米的棚改任務(wù)，還有300億元至400億元的缺口。南昌對收支能夠平衡的棚改項目規(guī)范條件，引導(dǎo)社會資本參與。上海綠地集團從海外融資100億元設(shè)立江西省棚改基金，2014年已簽約向象山南路棚改項目投入10億元。

南昌軌道交通集團的“地鐵+社區(qū)”運營模式，對地鐵車站、上蓋空間及沿線周邊合理規(guī)劃、綜合開發(fā)，吸引了銀團貸款243億元、世界銀行低息政策性貸款2.5億美元。

政策給力，撐起為民“大傘”

錢的問題解決了，“難遷”問題同樣制約棚改進程。萬壽宮棚改項目啟動了10年，一直沒有大進展。這里曾是歷史商業(yè)區(qū)，8萬多平方米房屋涉及1170多戶，征遷難度很大。

南昌市房管局提供的數(shù)據(jù)表明，西湖區(qū)萬壽宮街區(qū)1176戶被征收戶中，有481戶被征收房屋面積在36平方米以下，占總戶數(shù)的40.9%。由于地處老城區(qū)，約有80%的居民屬于低收入者、孤寡老人等困難群體。

“政府舍得‘錢袋子’，老百姓才能‘搬得出’舊房，‘住得起’新居。”劉建洋說。

好鋼用在刀刃上。選擇貨幣補償?shù)?，最高還可獲得被征收房屋市場評估價40%的獎勵；對住房特別困難的，被征收房屋建筑面積小于36平方米的無償補齊36平方米……按照讓利于民、最大程度保障群眾利益的宗旨，南昌市制定了優(yōu)惠最大化的房屋征收補償方案。

每個征遷片區(qū)還成立了征拆安置監(jiān)督小組，聘請人大代表、政協(xié)委員、媒體代表、拆遷戶代表等為廉政監(jiān)督員，對征拆全過程實施監(jiān)督。

不僅在征遷補償價格上不與民爭利，南昌市還拿出具有發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c地塊，為征遷戶建設(shè)安置小區(qū)。九龍湖是依高鐵新站和地鐵興起的新區(qū)，安置小區(qū)就坐落在那里，周邊配套了學(xué)校、醫(yī)院、商場。不少征遷戶到實地一看，便決定到九龍湖安居。

南昌市市長郭安說，老城區(qū)人口密集，通過棚改可以把人口導(dǎo)入紅谷灘、朝陽新城等新城區(qū)，不僅可以疏散老城區(qū)人口、改善交通狀況，還有利于促進新城區(qū)的繁榮。象山南路沿線棚戶區(qū)人口5890戶，僅258戶要求就地安置，95%的居民都選擇了異地安置。

千辛萬苦，助力百姓安居

棚改，是南昌眼下的一大工作重點。東湖區(qū)百花洲街道辦黨委書記傅振海說：“我們基層干部不用操心改造資金的事，就是專心致志負責(zé)征遷，必須吃得起苦、受得了累。”在西湖區(qū)，2000多名干部被臨時抽調(diào)出來，為象山南路棚改征遷戶提供“保姆式”服務(wù)，幫助他們尋房源、找店面、解決就業(yè)。

搬進桃苑二區(qū)的金賢進說：“沒有動遷宣講員的苦口婆心、不辭辛勞，我們到現(xiàn)在還住不上新房子！”老金一家原住西湖區(qū)翹步街一間僅22平方米的小房子有6個產(chǎn)權(quán)人，且每個產(chǎn)權(quán)人對房屋面積和產(chǎn)權(quán)繼承問題都有不同想法，存在著較大矛盾。

為了解決爭議，動遷宣講員何愛珍多次到房管部門調(diào)閱檔案，還到豐城、高安等地上門做工作，把久未聯(lián)系的產(chǎn)權(quán)人及繼承人召集在一起，共同商議解決辦法。最終進行了分戶處理，給每個產(chǎn)權(quán)人以最大限度的利益。

“硬著頭皮、厚著臉皮、走破鞋皮、磨破嘴皮”，是棚改工作人員的真實寫照。有一個工作人員為了給七八十歲的老人租到合適的房子，僅中介那里就跑了50多次。他們的真情讓征遷戶為之動容。地處市中心的象山南路沿線棚改項目，征遷規(guī)模全國罕見，然而征收令公布不到50天，99.65%的住戶簽約交房。

“只有把群眾當(dāng)成親人，群眾才會把我們當(dāng)成家人。”西湖區(qū)副區(qū)長吳江輝說。

隨著征遷工作的推進，人口失蹤、產(chǎn)權(quán)人死亡、繼承糾紛等產(chǎn)權(quán)糾紛不斷暴露。南昌市將法律服務(wù)觸角延伸到征遷工作，以法治思維和法治方式積極化解棚改過程中的產(chǎn)權(quán)利益糾紛。

“有了法院這一紙確認，拆遷這事總算有個了結(jié)！”2013年11月28日，經(jīng)青云譜區(qū)人民法院調(diào)解，郝春山兄妹4人最終達成房屋拆遷款分配協(xié)議，并收到法院下發(fā)的“確認決定書”。這是南昌征遷過程中生效的第一份司法確認，“訴調(diào)對接”機制逐漸引入棚改工作中。

“一般產(chǎn)權(quán)糾紛案例通過司法程序解決，耗時較長，容易拖延棚改整體進程，影響其他征遷戶利益。”青云譜區(qū)人民法院院長梁洪說，通過實行人民法院與人民調(diào)解“訴調(diào)對接”機制，公正合法、及時有效地化解了棚改征遷遇到的難題，將不穩(wěn)定因素化解在萌芽狀態(tài)。