用創(chuàng)新鑰匙解棚改難題

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用創(chuàng)新鑰匙解棚改難題

摘要:舊城改造、房屋征遷,是許多地方政府眼中的“頭號難題”。

兩年多時間,江西南昌市順利完成兩條軌道交通線路的征遷工作,成功實施萬壽宮、十字街、青山湖西岸等棚改項目。兩萬多棚戶區(qū)居民實現(xiàn)了“無房變有房、小房變大房、舊房危房變新房”的夢想。

舊城改造、房屋征遷,是許多地方政府眼中的“頭號難題”。

兩年多時間,江西南昌市順利完成兩條軌道交通線路的征遷工作,成功實施萬壽宮、十字街、青山湖西岸等棚改項目。兩萬多棚戶區(qū)居民實現(xiàn)了“無房變有房、小房變大房、舊房危房變新房”的夢想。

夢想成真背后的故事,精彩而又曲折。

牽住“牛鼻子”,破解資金困局

以十字街為代表的棚戶區(qū),普遍有“三怕”:天熱怕火、下雪怕塌、落雨怕淹。2000年以來,十字街棚改三啟三落,都是因為資金問題不了了之。老百姓說,想改盼改改不了,心都涼了。

“總是為錢發(fā)愁?。?rdquo;青云譜區(qū)副區(qū)長王強說,十字街棚改后土地出讓收益預(yù)計不到20億元,改造資金需要35億元,而區(qū)財政收入去年僅8億元,靠區(qū)級財力難以填補資金缺口。

與同類省會城市相比,南昌棚戶區(qū)改造的步伐已經(jīng)滯后10多年,資金難題尤為突出。

“要把改善群眾住房條件作為棚改的出發(fā)點和落腳點。”江西省委書記強衛(wèi)先后三次就棚戶區(qū)改造到南昌調(diào)研。“大白天要靠打手電筒走路,我們不能讓老百姓再過這樣的日子了!”在一次省委全會上,他講述了到十字街走訪的情景和感受,讓與會者深受震動。

棚改目標(biāo)明確了,實現(xiàn)路徑也隨之改變。

江西省委常委、南昌市委書記王文濤認為:“過去政府更多考慮向土地要財政,依托開發(fā)商搞棚改,容易造成與民爭利,動遷成本大的項目難以推動。如今由政府主導(dǎo),民生為先,一定要有所作為。”

以前,南昌棚改項目資金運作方式多為單個項目自求平衡,即各棚改項目資金主要由項目責(zé)任單位自行籌集資金,資金主要來源為棚改所拆除土地的出讓收益。而南昌市中心城區(qū)改造項目容積率高、房屋密度大,單個項目的土地出讓收益難以彌補改造成本。

“沒錢”的瓶頸怎么打破?“我們重構(gòu)了頂層設(shè)計,將原來分散在各個區(qū)的棚改資金全部封閉放在市土地儲備中心賬戶上,全市統(tǒng)籌棚改的收支平衡。”南昌市副市長劉建洋說。以十字街棚改為例,資金缺口由南昌市封閉運行的棚改資金先行支付,以后再從青云譜區(qū)有收益的棚改地塊土地出讓金中扣除。

一組數(shù)據(jù),印證了棚改思路創(chuàng)新帶來的不同結(jié)果:

十字街棚改拆遷總面積350畝,可出讓用地120畝,通過市場招拍掛可得資金18.7億元,而棚改資金共需21.6億元,一進一出尚差2.9億元。同在青云譜區(qū),象湖東岸棚改拆遷總面積260畝,可出讓用地120畝,通過市場招拍掛可得資金9.6億元,棚改資金需3億元,一進一出尚贏6.6億元。

思路一變,皆大歡喜。

據(jù)初步測算,南昌5年內(nèi)完成1439萬平方米的棚改任務(wù),還有300億元至400億元的缺口。南昌對收支能夠平衡的棚改項目規(guī)范條件,引導(dǎo)社會資本參與。上海綠地集團從海外融資100億元設(shè)立江西省棚改基金,2014年已簽約向象山南路棚改項目投入10億元。

南昌軌道交通集團的“地鐵+社區(qū)”運營模式,對地鐵車站、上蓋空間及沿線周邊合理規(guī)劃、綜合開發(fā),吸引了銀團貸款243億元、世界銀行低息政策性貸款2.5億美元。

政策給力,撐起為民“大傘”

錢的問題解決了,“難遷”問題同樣制約棚改進程。萬壽宮棚改項目啟動了10年,一直沒有大進展。這里曾是歷史商業(yè)區(qū),8萬多平方米房屋涉及1170多戶,征遷難度很大。

南昌市房管局提供的數(shù)據(jù)表明,西湖區(qū)萬壽宮街區(qū)1176戶被征收戶中,有481戶被征收房屋面積在36平方米以下,占總戶數(shù)的40.9%。由于地處老城區(qū),約有80%的居民屬于低收入者、孤寡老人等困難群體。

“政府舍得‘錢袋子’,老百姓才能‘搬得出’舊房,‘住得起’新居。”劉建洋說。

好鋼用在刀刃上。選擇貨幣補償?shù)?,最高還可獲得被征收房屋市場評估價40%的獎勵;對住房特別困難的,被征收房屋建筑面積小于36平方米的無償補齊36平方米……按照讓利于民、最大程度保障群眾利益的宗旨,南昌市制定了優(yōu)惠最大化的房屋征收補償方案。

每個征遷片區(qū)還成立了征拆安置監(jiān)督小組,聘請人大代表、政協(xié)委員、媒體代表、拆遷戶代表等為廉政監(jiān)督員,對征拆全過程實施監(jiān)督。

不僅在征遷補償價格上不與民爭利,南昌市還拿出具有發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c地塊,為征遷戶建設(shè)安置小區(qū)。九龍湖是依高鐵新站和地鐵興起的新區(qū),安置小區(qū)就坐落在那里,周邊配套了學(xué)校、醫(yī)院、商場。不少征遷戶到實地一看,便決定到九龍湖安居。

南昌市市長郭安說,老城區(qū)人口密集,通過棚改可以把人口導(dǎo)入紅谷灘、朝陽新城等新城區(qū),不僅可以疏散老城區(qū)人口、改善交通狀況,還有利于促進新城區(qū)的繁榮。象山南路沿線棚戶區(qū)人口5890戶,僅258戶要求就地安置,95%的居民都選擇了異地安置。

千辛萬苦,助力百姓安居

棚改,是南昌眼下的一大工作重點。東湖區(qū)百花洲街道辦黨委書記傅振海說:“我們基層干部不用操心改造資金的事,就是專心致志負責(zé)征遷,必須吃得起苦、受得了累。”在西湖區(qū),2000多名干部被臨時抽調(diào)出來,為象山南路棚改征遷戶提供“保姆式”服務(wù),幫助他們尋房源、找店面、解決就業(yè)。

搬進桃苑二區(qū)的金賢進說:“沒有動遷宣講員的苦口婆心、不辭辛勞,我們到現(xiàn)在還住不上新房子!”老金一家原住西湖區(qū)翹步街一間僅22平方米的小房子有6個產(chǎn)權(quán)人,且每個產(chǎn)權(quán)人對房屋面積和產(chǎn)權(quán)繼承問題都有不同想法,存在著較大矛盾。

為了解決爭議,動遷宣講員何愛珍多次到房管部門調(diào)閱檔案,還到豐城、高安等地上門做工作,把久未聯(lián)系的產(chǎn)權(quán)人及繼承人召集在一起,共同商議解決辦法。最終進行了分戶處理,給每個產(chǎn)權(quán)人以最大限度的利益。

“硬著頭皮、厚著臉皮、走破鞋皮、磨破嘴皮”,是棚改工作人員的真實寫照。有一個工作人員為了給七八十歲的老人租到合適的房子,僅中介那里就跑了50多次。他們的真情讓征遷戶為之動容。地處市中心的象山南路沿線棚改項目,征遷規(guī)模全國罕見,然而征收令公布不到50天,99.65%的住戶簽約交房。

“只有把群眾當(dāng)成親人,群眾才會把我們當(dāng)成家人。”西湖區(qū)副區(qū)長吳江輝說。

隨著征遷工作的推進,人口失蹤、產(chǎn)權(quán)人死亡、繼承糾紛等產(chǎn)權(quán)糾紛不斷暴露。南昌市將法律服務(wù)觸角延伸到征遷工作,以法治思維和法治方式積極化解棚改過程中的產(chǎn)權(quán)利益糾紛。

“有了法院這一紙確認,拆遷這事總算有個了結(jié)!”2013年11月28日,經(jīng)青云譜區(qū)人民法院調(diào)解,郝春山兄妹4人最終達成房屋拆遷款分配協(xié)議,并收到法院下發(fā)的“確認決定書”。這是南昌征遷過程中生效的第一份司法確認,“訴調(diào)對接”機制逐漸引入棚改工作中。

“一般產(chǎn)權(quán)糾紛案例通過司法程序解決,耗時較長,容易拖延棚改整體進程,影響其他征遷戶利益。”青云譜區(qū)人民法院院長梁洪說,通過實行人民法院與人民調(diào)解“訴調(diào)對接”機制,公正合法、及時有效地化解了棚改征遷遇到的難題,將不穩(wěn)定因素化解在萌芽狀態(tài)。

責(zé)任編輯:王梓辰校對:總編室最后修改:
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