政府當(dāng)謹(jǐn)慎對待首套房認(rèn)定放松

2014年年初，中國房地產(chǎn)市場便唱衰聲四起，市場普遍對房地產(chǎn)市場的走勢表示悲觀。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，新建商品住宅價(jià)格與7月相比，70個大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市只有廈門。面對逐漸趨冷的房地產(chǎn)市場，中央政府與地方政府的態(tài)度表現(xiàn)出巨大的落差。

一方面，中央政府依然將經(jīng)濟(jì)改革置于經(jīng)濟(jì)刺激的政策選擇之上，僅通過定向降準(zhǔn)等措施對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微刺激，央行仍然在避免采用“強(qiáng)刺激”或出臺全面寬松政策，這樣就使得房地產(chǎn)市場的信貸約束條件始終沒有得到放松。另一方面，地方政府則完全不同于中央政府，各地的地方政府密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的走勢，并在房地產(chǎn)市場剛一示弱時(shí)，便迅速通過取消限購政策為房地產(chǎn)救市鋪平道路，全國取消限購的城市截止九月已經(jīng)達(dá)到達(dá)40個。

在寬松貨幣政策遙遙無期，限購政策施行后房價(jià)下降的頹勢并沒有因此發(fā)生改變，取消限購政策取得的效果微乎其微。這說明目前對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇或者企穩(wěn)最大的約束并不在于對購買的硬性約束，而在于信貸約束。面臨這樣的矛盾，地方政府缺乏對于貨幣政策的最終決定權(quán)，因此也決定了未來房地產(chǎn)市場走勢仍然掌控在中央政府手中。但是這并沒有改變地方政府對于房地產(chǎn)市場回溫的期待，這就出現(xiàn)了對于首套房的重新界定，地方政府期待以政策的界定權(quán)著手對于房地產(chǎn)所面臨的信貸約束進(jìn)行改善。

八月份工農(nóng)中建四大行信貸增速均出現(xiàn)較大的回落，銀行對于貸款趨向謹(jǐn)慎態(tài)度，處于“大客戶做不了，小客戶不想做”的狀態(tài)。此次對于首套房的放松政策將曾申請購房貸款的，只要貸款償清，繼續(xù)申請貸款購房仍可按首套房貸認(rèn)定。這樣的政策調(diào)整符合銀行信貸業(yè)務(wù)的核心，并未擔(dān)負(fù)貸款壓力的購房者可謂安全性較高的市場參與者，這樣采用市場歧視的做法將有效降低這些潛在購房者的購房需求，從而拉動銀行信貸。因此，有關(guān)銀行普遍推行的傳言也并不是空穴來風(fēng)，銀行確實(shí)有很大的動機(jī)來推動這一政策。

但這一政策也并不是完全沒有風(fēng)險(xiǎn)性與危害性。一方面，目前房價(jià)的小幅回落仍然在可以接受的范圍內(nèi)，很多城市房價(jià)的調(diào)整也呈現(xiàn)分線的特征，目前的回落只是房價(jià)回歸合理并逐步形成多層次房地產(chǎn)市場的過程，地方政府并不應(yīng)對此過于敏感，而急于出臺相關(guān)的房地產(chǎn)救市政策。另一方面，對首套房認(rèn)定的放松有違社會公平。首套房政策的初衷在于滿足對于房產(chǎn)最為迫切的剛性需求用戶，從而維護(hù)社會的和諧與穩(wěn)定。但首套房條件放松后，已經(jīng)購有房產(chǎn)又沒有貸款在身的購房者往往是高收入者，對于高收入者購入多套房產(chǎn)給予房貸優(yōu)惠成為這項(xiàng)政策的最終實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，高收入者也成為這項(xiàng)政策的最終受惠者。

綜合來看，在貨幣政策放松之前，其他小范圍的政策調(diào)節(jié)對于房地產(chǎn)市場的走勢并起不到?jīng)Q定性的作用，而這些政策卻將帶來一些不可避免的社會問題。因此，地方政府應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待首套房認(rèn)定放松的政策選擇。地方政府應(yīng)當(dāng)正視目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整過程，避免對于市場的過度干預(yù)，而讓房地產(chǎn)市場更加依賴于市場的調(diào)節(jié)。

【啟示與思考】

面對持續(xù)轉(zhuǎn)冷、庫存高企的樓市，許多市場分析人士不由地把矛頭對準(zhǔn)限貸政策，認(rèn)為樓市的量價(jià)變化與信貸政策的松緊緊密相關(guān)，而之前銀行基于自身的盈利和風(fēng)險(xiǎn)考量，對相關(guān)房地產(chǎn)信貸還是持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。不久前，知名開發(fā)商華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)就在演講中“炮轟”銀行，稱房地產(chǎn)是為銀行“打工”。不少評論認(rèn)為，任“大炮”把輿論的“風(fēng)口浪尖”指向緊繃房貸金融機(jī)構(gòu)，說的是銀行業(yè)利潤畸高，實(shí)則是“隔山打牛”地利用輿論倒逼銀行放松房地產(chǎn)信貸。不少市場分析人士稱，放松“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，推行房貸還清可享受首套房優(yōu)惠政策，有助于當(dāng)前“凍住”的樓市回暖。

那么，樓市限購、限貸兩條“韁繩”都松綁，這就意味著房市就會馬上飛嗎？

筆者認(rèn)為，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個較為深度的調(diào)整期，即使是放松原來的限購、限貸“雙限韁繩”，但也只能使得樓市調(diào)整的速度放緩，并不能從根本上改變市場的運(yùn)行軌跡。

表面上看，當(dāng)前樓市低迷現(xiàn)象主要存在“兩高”的突出問題——高房價(jià)、高庫存，實(shí)則還有許多更深層次的因素在起作用。

有價(jià)無市，成交量下滑，對于大多數(shù)房企來說是個致命難題。房企擔(dān)憂“以價(jià)換量”有多重顧慮，此中有擔(dān)心老客戶“爭吵”、地方政府“干預(yù)”等因素，也與房企自身“守株待兔”的凝重對耗心態(tài)有關(guān)。關(guān)鍵是你把房價(jià)抬住、死扛，客戶入市熱情一旦不高，你的庫存量就難以有效消化，資金肯定盤活不起來。即使有開發(fā)商加大營銷策略來鼓勵客戶來看房，可沒有入市意愿，再多的熙熙攘攘“看房客”也沒有實(shí)質(zhì)效果。

無論是一線城市，還是二、三、四線，當(dāng)前樓市最大的癥結(jié)就是“去存量”。無論是地方解開房產(chǎn)“限購令”，還是敦促四大行寬松“限貸”，其最大的目的都是要“劍指”樓市的“成交量”。那么，盡管有地方政府不斷的“救市”政策加持，眼下的房地產(chǎn)“去存量”壓力為什么會那么大呢？放松房地產(chǎn)信貸一定能真正挽救當(dāng)下樓市低迷狀態(tài)嗎？

我們正在進(jìn)行的全面深化改革，其主要目的還是意在為打造中國經(jīng)濟(jì)“升級版”打造“紅利”環(huán)境，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、增添民眾福祉，其必將要圍繞著實(shí)體經(jīng)濟(jì)而展開。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的一大重要支柱，但那種過分依賴地產(chǎn)開發(fā)投資、過度依賴“土地財(cái)政”的發(fā)展模式肯定是難以為繼的。另外，隨著新一輪土地政策改革、財(cái)稅及金融改革等不斷深入、以及不動產(chǎn)登記、推房產(chǎn)稅等政策推進(jìn)，加上反腐敗的持續(xù)高壓態(tài)勢，還有普通老百姓盼著“合理房價(jià)”的熱切心結(jié)，中國房地產(chǎn)行業(yè)都有一個需要回歸理性的發(fā)展形態(tài)要求。

另外，房地產(chǎn)市場也有它自己的市場運(yùn)行規(guī)律在起作用。經(jīng)過一二十年的行業(yè)“大發(fā)展”，尤其是近十年的熱度開發(fā)，千千萬萬人已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了“有房住”的愿望。目前全國各地那些過度開發(fā)出來的樓市存量，與那些真正的剛需相比，是供大于求還是跟不上需求呢？這個問題疑問應(yīng)該不大吧！近來央行有調(diào)查報(bào)告稱，超三成居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”，那么翻過來看，是不是也說明有近七成居民認(rèn)為是“不可以接受”的？當(dāng)前房企庫存不斷高企，與高房價(jià)不無關(guān)系，剛需一族即使想買，但也相當(dāng)多買不起呀！此外，在高企的房價(jià)面前，樓市“高庫存”與當(dāng)下的投資、投機(jī)需求迅速冷卻有著很大關(guān)系，加上打擊“影子銀行”、規(guī)范金融管理力度加大等因素，地產(chǎn)也有合理回歸的強(qiáng)大“牽引力”。

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