政府當(dāng)謹(jǐn)慎對待首套房認(rèn)定放松
2014年年初,中國房地產(chǎn)市場便唱衰聲四起,市場普遍對房地產(chǎn)市場的走勢表示悲觀。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格顯示,新建商品住宅價(jià)格與7月相比,70個大中城市中,價(jià)格下降的城市有68個,持平的城市有1個,上漲的城市只有廈門。面對逐漸趨冷的房地產(chǎn)市場,中央政府與地方政府的態(tài)度表現(xiàn)出巨大的落差。
一方面,中央政府依然將經(jīng)濟(jì)改革置于經(jīng)濟(jì)刺激的政策選擇之上,僅通過定向降準(zhǔn)等措施對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微刺激,央行仍然在避免采用“強(qiáng)刺激”或出臺全面寬松政策,這樣就使得房地產(chǎn)市場的信貸約束條件始終沒有得到放松。另一方面,地方政府則完全不同于中央政府,各地的地方政府密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的走勢,并在房地產(chǎn)市場剛一示弱時(shí),便迅速通過取消限購政策為房地產(chǎn)救市鋪平道路,全國取消限購的城市截止九月已經(jīng)達(dá)到達(dá)40個。
在寬松貨幣政策遙遙無期,限購政策施行后房價(jià)下降的頹勢并沒有因此發(fā)生改變,取消限購政策取得的效果微乎其微。這說明目前對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇或者企穩(wěn)最大的約束并不在于對購買的硬性約束,而在于信貸約束。面臨這樣的矛盾,地方政府缺乏對于貨幣政策的最終決定權(quán),因此也決定了未來房地產(chǎn)市場走勢仍然掌控在中央政府手中。但是這并沒有改變地方政府對于房地產(chǎn)市場回溫的期待,這就出現(xiàn)了對于首套房的重新界定,地方政府期待以政策的界定權(quán)著手對于房地產(chǎn)所面臨的信貸約束進(jìn)行改善。
八月份工農(nóng)中建四大行信貸增速均出現(xiàn)較大的回落,銀行對于貸款趨向謹(jǐn)慎態(tài)度,處于“大客戶做不了,小客戶不想做”的狀態(tài)。此次對于首套房的放松政策將曾申請購房貸款的,只要貸款償清,繼續(xù)申請貸款購房仍可按首套房貸認(rèn)定。這樣的政策調(diào)整符合銀行信貸業(yè)務(wù)的核心,并未擔(dān)負(fù)貸款壓力的購房者可謂安全性較高的市場參與者,這樣采用市場歧視的做法將有效降低這些潛在購房者的購房需求,從而拉動銀行信貸。因此,有關(guān)銀行普遍推行的傳言也并不是空穴來風(fēng),銀行確實(shí)有很大的動機(jī)來推動這一政策。
但這一政策也并不是完全沒有風(fēng)險(xiǎn)性與危害性。一方面,目前房價(jià)的小幅回落仍然在可以接受的范圍內(nèi),很多城市房價(jià)的調(diào)整也呈現(xiàn)分線的特征,目前的回落只是房價(jià)回歸合理并逐步形成多層次房地產(chǎn)市場的過程,地方政府并不應(yīng)對此過于敏感,而急于出臺相關(guān)的房地產(chǎn)救市政策。另一方面,對首套房認(rèn)定的放松有違社會公平。首套房政策的初衷在于滿足對于房產(chǎn)最為迫切的剛性需求用戶,從而維護(hù)社會的和諧與穩(wěn)定。但首套房條件放松后,已經(jīng)購有房產(chǎn)又沒有貸款在身的購房者往往是高收入者,對于高收入者購入多套房產(chǎn)給予房貸優(yōu)惠成為這項(xiàng)政策的最終實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,高收入者也成為這項(xiàng)政策的最終受惠者。
綜合來看,在貨幣政策放松之前,其他小范圍的政策調(diào)節(jié)對于房地產(chǎn)市場的走勢并起不到?jīng)Q定性的作用,而這些政策卻將帶來一些不可避免的社會問題。因此,地方政府應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待首套房認(rèn)定放松的政策選擇。地方政府應(yīng)當(dāng)正視目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整過程,避免對于市場的過度干預(yù),而讓房地產(chǎn)市場更加依賴于市場的調(diào)節(jié)。
【啟示與思考】
面對持續(xù)轉(zhuǎn)冷、庫存高企的樓市,許多市場分析人士不由地把矛頭對準(zhǔn)限貸政策,認(rèn)為樓市的量價(jià)變化與信貸政策的松緊緊密相關(guān),而之前銀行基于自身的盈利和風(fēng)險(xiǎn)考量,對相關(guān)房地產(chǎn)信貸還是持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。不久前,知名開發(fā)商華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)就在演講中“炮轟”銀行,稱房地產(chǎn)是為銀行“打工”。不少評論認(rèn)為,任“大炮”把輿論的“風(fēng)口浪尖”指向緊繃房貸金融機(jī)構(gòu),說的是銀行業(yè)利潤畸高,實(shí)則是“隔山打牛”地利用輿論倒逼銀行放松房地產(chǎn)信貸。不少市場分析人士稱,放松“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),推行房貸還清可享受首套房優(yōu)惠政策,有助于當(dāng)前“凍住”的樓市回暖。
那么,樓市限購、限貸兩條“韁繩”都松綁,這就意味著房市就會馬上飛嗎?
筆者認(rèn)為,當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個較為深度的調(diào)整期,即使是放松原來的限購、限貸“雙限韁繩”,但也只能使得樓市調(diào)整的速度放緩,并不能從根本上改變市場的運(yùn)行軌跡。
表面上看,當(dāng)前樓市低迷現(xiàn)象主要存在“兩高”的突出問題——高房價(jià)、高庫存,實(shí)則還有許多更深層次的因素在起作用。
有價(jià)無市,成交量下滑,對于大多數(shù)房企來說是個致命難題。房企擔(dān)憂“以價(jià)換量”有多重顧慮,此中有擔(dān)心老客戶“爭吵”、地方政府“干預(yù)”等因素,也與房企自身“守株待兔”的凝重對耗心態(tài)有關(guān)。關(guān)鍵是你把房價(jià)抬住、死扛,客戶入市熱情一旦不高,你的庫存量就難以有效消化,資金肯定盤活不起來。即使有開發(fā)商加大營銷策略來鼓勵客戶來看房,可沒有入市意愿,再多的熙熙攘攘“看房客”也沒有實(shí)質(zhì)效果。
無論是一線城市,還是二、三、四線,當(dāng)前樓市最大的癥結(jié)就是“去存量”。無論是地方解開房產(chǎn)“限購令”,還是敦促四大行寬松“限貸”,其最大的目的都是要“劍指”樓市的“成交量”。那么,盡管有地方政府不斷的“救市”政策加持,眼下的房地產(chǎn)“去存量”壓力為什么會那么大呢?放松房地產(chǎn)信貸一定能真正挽救當(dāng)下樓市低迷狀態(tài)嗎?
我們正在進(jìn)行的全面深化改革,其主要目的還是意在為打造中國經(jīng)濟(jì)“升級版”打造“紅利”環(huán)境,加快結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、增添民眾福祉,其必將要圍繞著實(shí)體經(jīng)濟(jì)而展開。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的一大重要支柱,但那種過分依賴地產(chǎn)開發(fā)投資、過度依賴“土地財(cái)政”的發(fā)展模式肯定是難以為繼的。另外,隨著新一輪土地政策改革、財(cái)稅及金融改革等不斷深入、以及不動產(chǎn)登記、推房產(chǎn)稅等政策推進(jìn),加上反腐敗的持續(xù)高壓態(tài)勢,還有普通老百姓盼著“合理房價(jià)”的熱切心結(jié),中國房地產(chǎn)行業(yè)都有一個需要回歸理性的發(fā)展形態(tài)要求。
另外,房地產(chǎn)市場也有它自己的市場運(yùn)行規(guī)律在起作用。經(jīng)過一二十年的行業(yè)“大發(fā)展”,尤其是近十年的熱度開發(fā),千千萬萬人已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了“有房住”的愿望。目前全國各地那些過度開發(fā)出來的樓市存量,與那些真正的剛需相比,是供大于求還是跟不上需求呢?這個問題疑問應(yīng)該不大吧!近來央行有調(diào)查報(bào)告稱,超三成居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”,那么翻過來看,是不是也說明有近七成居民認(rèn)為是“不可以接受”的?當(dāng)前房企庫存不斷高企,與高房價(jià)不無關(guān)系,剛需一族即使想買,但也相當(dāng)多買不起呀!此外,在高企的房價(jià)面前,樓市“高庫存”與當(dāng)下的投資、投機(jī)需求迅速冷卻有著很大關(guān)系,加上打擊“影子銀行”、規(guī)范金融管理力度加大等因素,地產(chǎn)也有合理回歸的強(qiáng)大“牽引力”。
歡迎繼續(xù)關(guān)注經(jīng)典案例。
(轉(zhuǎn)載請注明來源:宣講家網(wǎng)站71.cn,違者必究。)
已有0人發(fā)表了評論