財經(jīng)觀察

房貸放開樓市能否逆轉？

今年以來，全國房地產(chǎn)市場整體進入下行周期，包括一線城市在內的不少城市樓市萎靡，成交量縮價跌現(xiàn)象明顯。在此背景下，自二季度末起，政府“救市”舉措頻出，這其中包括央行及銀監(jiān)局于二季度末針對首套房貸的兩次鼓勵性質的表態(tài)以及二三線城市限購政策的逐漸放松。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，若此次傳聞屬實，并且能夠順利執(zhí)行，則對樓市的影響要明顯大于限購的松綁。“首套房八五折利率優(yōu)惠的大規(guī)模出現(xiàn)對于市場從低谷中恢復具有明顯拉動作用；另一方面，從‘認房認貸’到‘認房不認貸’的轉變對于撬動市場需求也具有積極意義。”

張大偉指出，46個限購城市，40個已經(jīng)松綁限購，但作用非常有限，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。從全國范圍看，限購已經(jīng)不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年內樓市走勢的唯一關鍵因素。

財經(jīng)賬本

限貸放松400萬房產(chǎn)首付能減半

按現(xiàn)在“認房又認貸”的標準，即使把原來的房子賣出，也只能適用二套房貸的利率，要在基準利率基礎上上浮10%，首付需要達到60%。今后若改成“認房不認貸”，就可以按首套房貸計算，享受基準利率，首付只要30%。

對改善型人群來說，首付的大幅降低使換大房的心愿更容易實現(xiàn)。比如，同樣是買一處總價400萬元的房子，按首套房認定，只要交120萬元首付，可貸款280萬元，而按二套房認定，首付需要240萬元，足足多出一倍，對普通家庭來講，找錢的壓力不小。

如果都是20年貸款200萬元的話，按首套房認定，享受6.55%的基準利率，每月月供14970元，累計支付利息159.3萬元；而按二套房認定，利率為7.205%，每月月供15753元，累計支付利息大約178萬元。

松綁房貸未必是樓市良機

從22日下午開始至今，不斷有媒體或通過微博私信微信或通過電話等方式詢問對“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”傳聞的看法。筆者也從多個渠道探聽，但始終無果，都不置可否。

我們姑且不去糾纏此消息的真?zhèn)?。假如此消息屬實，確是房地產(chǎn)調控政策的重大改變，其帶來的影響也是巨大的。依筆者看，在各地政府閑不住的手染指樓市情況下，特別是取消限購、財政補貼購房等怪招迭出情況下，房地產(chǎn)低迷狀況愈加嚴重，房價繼續(xù)我行我素走低，一個最為關鍵的因素就是掐住房地產(chǎn)脖子的貨幣信貸政策始終沒有松懈。雖然地方政府想在房貸政策上動怪腦筋，但是，房貸政策最為權威的主管部門央行和銀監(jiān)會不發(fā)聲，地方政府只能是干瞪眼干著急?？梢哉f，如果傳聞是真，抑制投機投資性需求的差異化房貸政策將被放水。“只要房貸余額還清都算首套房”，客觀上將起到給投機投資松綁的作用。

如果調整為認貸不認房，那么，就給投資投機炒房提供了機會，比如：無論有幾套房只要沒有貸款，都可以繼續(xù)利用貸款籌資購房，然后賣掉后還清貸款，再次貸款買房，循環(huán)往復投機炒房。這需要決策者慎重考慮決策。突然動議調整房貸政策，說明在8月份房地產(chǎn)低迷、交易量繼續(xù)下降、房價繼續(xù)走低的基礎上，9月份數(shù)據(jù)可能更加不容樂觀。房地產(chǎn)的低迷狀況可能對經(jīng)濟增速造成影響，逼迫決策層不得不松綁房貸，遏制房價繼續(xù)下滑。房貸政策是樓市調控最為重要的政策。任何改變和調整都牽一發(fā)而動全身。

不過，放水貨幣信貸救助房地產(chǎn)只能使得房地產(chǎn)泡沫被越吹越大，房地產(chǎn)金融風險越來越高。最后可能反而累及中國經(jīng)濟。決策層一定要慎重思考將旨在抑制投資投機需求、支持自住型住房需求的差異化房貸政策調整為客觀上寬容投資投機需求的巨大危害性。

從市場機制已經(jīng)在房地產(chǎn)領域發(fā)揮著不可阻擋作用來看，縱然放松房貸政策，也不是想救就能救的?？赡艹霈F(xiàn)適得其反的結果，正如此前放松限購政策時一樣給市場預期釋放出樓市低迷程度比表面表象嚴重得多的信息，這次動議松綁限貸政策釋放出樓市可能惡化的市場信號。在這種市場心理下，自住型需求可能更加謹慎，更加不敢于出手，更加等待更低價位；投資性投機性需求也許會更不敢出手購買，甚至趁機出售手中積壓的存量房。這必將促使低迷的樓市更加低迷。絕不能忽視中國傳統(tǒng)的買漲不買跌的心理預期。

在上述市場預期驅使下，即使房貸政策調整為“只要房貸余額還清都算首套房”，銀行出于房地產(chǎn)市場整體風險考慮，也不會盲目開閘放水放貸，利率也不會優(yōu)惠到哪里去。商業(yè)銀行也許與購房需求心理預期一樣會更加謹慎，更加懼怕整體性樓市風險來臨。

自住型、改善型住房需求者應該密切觀察央行和銀監(jiān)會在房貸政策上的權威消息發(fā)布，絕不能輕信媒體傳聞炒作就匆忙出手購買。筆者分析，即使是房貸真的松綁松動，也只能預示著樓市形勢不容樂觀。出手購買同樣要謹慎?？傊?，盲目松綁房貸是飲鴆止渴，或適得其反。