財(cái)經(jīng)觀察

房貸放開樓市能否逆轉(zhuǎn)？

今年以來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入下行周期，包括一線城市在內(nèi)的不少城市樓市萎靡，成交量縮價(jià)跌現(xiàn)象明顯。在此背景下，自二季度末起，政府“救市”舉措頻出，這其中包括央行及銀監(jiān)局于二季度末針對(duì)首套房貸的兩次鼓勵(lì)性質(zhì)的表態(tài)以及二三線城市限購政策的逐漸放松。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，若此次傳聞屬實(shí)，并且能夠順利執(zhí)行，則對(duì)樓市的影響要明顯大于限購的松綁。“首套房八五折利率優(yōu)惠的大規(guī)模出現(xiàn)對(duì)于市場(chǎng)從低谷中恢復(fù)具有明顯拉動(dòng)作用；另一方面，從‘認(rèn)房認(rèn)貸’到‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的轉(zhuǎn)變對(duì)于撬動(dòng)市場(chǎng)需求也具有積極意義。”

張大偉指出，46個(gè)限購城市，40個(gè)已經(jīng)松綁限購，但作用非常有限，從9月前21天看，54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。從全國范圍看，限購已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會(huì)放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢(shì)的唯一關(guān)鍵因素。

財(cái)經(jīng)賬本

限貸放松400萬房產(chǎn)首付能減半

按現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，即使把原來的房子賣出，也只能適用二套房貸的利率，要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，首付需要達(dá)到60%。今后若改成“認(rèn)房不認(rèn)貸”，就可以按首套房貸計(jì)算，享受基準(zhǔn)利率，首付只要30%。

對(duì)改善型人群來說，首付的大幅降低使換大房的心愿更容易實(shí)現(xiàn)。比如，同樣是買一處總價(jià)400萬元的房子，按首套房認(rèn)定，只要交120萬元首付，可貸款280萬元，而按二套房認(rèn)定，首付需要240萬元，足足多出一倍，對(duì)普通家庭來講，找錢的壓力不小。

如果都是20年貸款200萬元的話，按首套房認(rèn)定，享受6.55%的基準(zhǔn)利率，每月月供14970元，累計(jì)支付利息159.3萬元；而按二套房認(rèn)定，利率為7.205%，每月月供15753元，累計(jì)支付利息大約178萬元。

松綁房貸未必是樓市良機(jī)

從22日下午開始至今，不斷有媒體或通過微博私信微信或通過電話等方式詢問對(duì)“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”傳聞的看法。筆者也從多個(gè)渠道探聽，但始終無果，都不置可否。

我們姑且不去糾纏此消息的真?zhèn)巍＜偃绱讼賹?shí)，確是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重大改變，其帶來的影響也是巨大的。依筆者看，在各地政府閑不住的手染指樓市情況下，特別是取消限購、財(cái)政補(bǔ)貼購房等怪招迭出情況下，房地產(chǎn)低迷狀況愈加嚴(yán)重，房?jī)r(jià)繼續(xù)我行我素走低，一個(gè)最為關(guān)鍵的因素就是掐住房地產(chǎn)脖子的貨幣信貸政策始終沒有松懈。雖然地方政府想在房貸政策上動(dòng)怪腦筋，但是，房貸政策最為權(quán)威的主管部門央行和銀監(jiān)會(huì)不發(fā)聲，地方政府只能是干瞪眼干著急?？梢哉f，如果傳聞是真，抑制投機(jī)投資性需求的差異化房貸政策將被放水。“只要房貸余額還清都算首套房”，客觀上將起到給投機(jī)投資松綁的作用。

如果調(diào)整為認(rèn)貸不認(rèn)房，那么，就給投資投機(jī)炒房提供了機(jī)會(huì)，比如：無論有幾套房只要沒有貸款，都可以繼續(xù)利用貸款籌資購房，然后賣掉后還清貸款，再次貸款買房，循環(huán)往復(fù)投機(jī)炒房。這需要決策者慎重考慮決策。突然動(dòng)議調(diào)整房貸政策，說明在8月份房地產(chǎn)低迷、交易量繼續(xù)下降、房?jī)r(jià)繼續(xù)走低的基礎(chǔ)上，9月份數(shù)據(jù)可能更加不容樂觀。房地產(chǎn)的低迷狀況可能對(duì)經(jīng)濟(jì)增速造成影響，逼迫決策層不得不松綁房貸，遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑。房貸政策是樓市調(diào)控最為重要的政策。任何改變和調(diào)整都牽一發(fā)而動(dòng)全身。

不過，放水貨幣信貸救助房地產(chǎn)只能使得房地產(chǎn)泡沫被越吹越大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)越來越高。最后可能反而累及中國經(jīng)濟(jì)。決策層一定要慎重思考將旨在抑制投資投機(jī)需求、支持自住型住房需求的差異化房貸政策調(diào)整為客觀上寬容投資投機(jī)需求的巨大危害性。

從市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮著不可阻擋作用來看，縱然放松房貸政策，也不是想救就能救的?？赡艹霈F(xiàn)適得其反的結(jié)果，正如此前放松限購政策時(shí)一樣給市場(chǎng)預(yù)期釋放出樓市低迷程度比表面表象嚴(yán)重得多的信息，這次動(dòng)議松綁限貸政策釋放出樓市可能惡化的市場(chǎng)信號(hào)。在這種市場(chǎng)心理下，自住型需求可能更加謹(jǐn)慎，更加不敢于出手，更加等待更低價(jià)位；投資性投機(jī)性需求也許會(huì)更不敢出手購買，甚至趁機(jī)出售手中積壓的存量房。這必將促使低迷的樓市更加低迷。絕不能忽視中國傳統(tǒng)的買漲不買跌的心理預(yù)期。

在上述市場(chǎng)預(yù)期驅(qū)使下，即使房貸政策調(diào)整為“只要房貸余額還清都算首套房”，銀行出于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)考慮，也不會(huì)盲目開閘放水放貸，利率也不會(huì)優(yōu)惠到哪里去。商業(yè)銀行也許與購房需求心理預(yù)期一樣會(huì)更加謹(jǐn)慎，更加懼怕整體性樓市風(fēng)險(xiǎn)來臨。

自住型、改善型住房需求者應(yīng)該密切觀察央行和銀監(jiān)會(huì)在房貸政策上的權(quán)威消息發(fā)布，絕不能輕信媒體傳聞炒作就匆忙出手購買。筆者分析，即使是房貸真的松綁松動(dòng)，也只能預(yù)示著樓市形勢(shì)不容樂觀。出手購買同樣要謹(jǐn)慎?？傊?，盲目松綁房貸是飲鴆止渴，或適得其反。