弄清收益率并不簡(jiǎn)單

在美國(guó)投資房地產(chǎn)收益到底如何似乎并不能用一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字就能說清楚。

（圖片說明：２０１４年３月１７日紐約城掠影：曼哈頓。）

紐約樂為房地產(chǎn)公司金融分析和亞洲市場(chǎng)總監(jiān)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王瀚告訴記者，“我們這邊有很多中國(guó)客戶，來了就說要找收益率。我和他們說，建議你們?nèi)e的地方找。因?yàn)槁D樓市的收益率很低，一般就是２％－３％，好點(diǎn)３％－６％，撐死６％”

而且值得注意的是，上述收益率是基于租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流計(jì)算出來的。如果純投機(jī)倒賣，最后收益如何則是個(gè)大大的問號(hào)。

“作為個(gè)人投資者，在美國(guó)買一套房，出租兩三年，然后再賣掉，最后的收益完全要看市場(chǎng)走向，”王瀚說?！?/p>

針對(duì)近期一個(gè)中國(guó)人在北京賣一套房在美國(guó)休斯敦買六套房的報(bào)道，美國(guó)畢達(dá)哥拉斯投資管理公司董事總經(jīng)理米切爾·董告訴記者，如果房子不賣的話，在休斯敦實(shí)現(xiàn)８％的收益率是可能的。“但在紐約不太可能實(shí)現(xiàn)８％。紐約收益率大概是３％，波士頓大概５％，休斯敦可能高點(diǎn)。”

“休斯敦六套房”故事的原創(chuàng)者——國(guó)信美投置業(yè)投資（北京）有限公司總裁陸鶴壬再次強(qiáng)調(diào)故事的真實(shí)性和８％的預(yù)期收益率，八萬美金在休斯敦可以買到不錯(cuò)的公寓，甚至是聯(lián)排別墅，通過公開渠道，在美國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)站上，就可以查到２００多個(gè)類似房源。休斯敦房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注是因?yàn)?，過去十年休斯敦人口遙遙領(lǐng)先于其他城市，金融危機(jī)后就業(yè)也是美國(guó)增長(zhǎng)較快的城市，人口和就業(yè)支撐房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。她還預(yù)計(jì)，未來３－５年，隨著很多美國(guó)人“個(gè)人信用體系”得到恢復(fù)，將迎來美國(guó)本地人的購(gòu)房高潮，將是中國(guó)買家出手變現(xiàn)的好時(shí)機(jī)。

米切爾·董強(qiáng)調(diào)，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰也無法保證收益率，可能掙很多錢，但也可能虧得很厲害。“要想倒房掙錢，你必須非常聰明，且要有個(gè)好的本地投資顧問。”　

采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士表示，投資美國(guó)樓市收益率有多少并沒有參考意義，要看具體地方，要看個(gè)人，要具體情況具體分析。

“投資美國(guó)房地產(chǎn)的收益率能達(dá)到多少？這個(gè)很難講，”萬科（美國(guó)）控股公司董事及法律顧問徐維嘉告訴記者，這要看個(gè)人情況、稅務(wù)安排，不能籠統(tǒng)地分析和下結(jié)論。“別說美國(guó)，連紐約、曼哈頓是多少都不好講。”