■ 關(guān)鍵問題

房價波動風(fēng)險如何解決？

針對房價波動，保監(jiān)會提出可設(shè)立參與型產(chǎn)品與非參與型產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。老年人可以根據(jù)自身的承受能力進行選擇。

長壽風(fēng)險由誰承擔(dān)？

保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人表示，保險公司依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔(dān)房價不足的風(fēng)險，不再向老年人的家屬追償。

完全獨立產(chǎn)權(quán)怎么界定？

《意見》指出，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人表示，完全獨立產(chǎn)權(quán)是指老年人的獨立產(chǎn)權(quán)，如果是與子女共享的產(chǎn)權(quán)不符合條件。對于目前正在按揭的房產(chǎn)，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融系教授庹國柱表示，應(yīng)該可以參與“以房養(yǎng)老”。但是在房地產(chǎn)價值上會有所打折。這需要消費者和保險公司一起協(xié)商，按合同執(zhí)行。

期間老人突然身故怎么辦？

庹國柱認為這得看老人跟保險公司是怎么約定的?？梢约s定到身故為止，也可以約定到一個固定起付期間。這有很多種情況，比如其中一種是約定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得給老人的家人或子女。

70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決？

庹國柱認為，評估的時候，產(chǎn)權(quán)問題也就考慮進去了。如果一個房子已經(jīng)居住了20年，剩下50年的房子還值多少錢，第三方評估機構(gòu)評估后，保險公司和消費者都同意這個價格，那就按這個成交簽訂合同。另外，簽約一段時間后，房子出現(xiàn)質(zhì)量問題導(dǎo)致不能使用怎么辦？庹國柱認為，在簽訂合同之前，保險公司要對房子進行檢查評估。簽訂合同之后，出現(xiàn)的問題和風(fēng)險就要由保險公司承擔(dān)。

■ 背景

10年“自發(fā)”試點 效果不佳

其實“以房養(yǎng)老”并非新鮮話題，我國自提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年，從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地都有過一些自發(fā)性試點，可惜效果不佳，并未被市場接受。

根據(jù)以往試點經(jīng)驗，老人和保險公司存在巨大利益博弈。老人認為“萬一我還沒領(lǐng)夠錢就死了，那豈不是便宜了保險公司。”對保險公司而言，存在著“房子已經(jīng)到期，而老人還活著”的風(fēng)險。

平安證券繳文超認為，“以房養(yǎng)老”最大的風(fēng)險來自房地產(chǎn)價值的不可判性和資產(chǎn)的流動性風(fēng)險，這會限制“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。

繳文超認為，中國的養(yǎng)老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。一位網(wǎng)友表示，中國的傳統(tǒng)觀念仍是“養(yǎng)兒防老”，另外老人對于生活了一輩子的房屋寧可去世后留給子女繼承，也不愿意交給銀行處理。因此“以房養(yǎng)老”適合無子女的老人。

■ 相關(guān)

業(yè)界呼吁出臺鼓勵措施

據(jù)保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人介紹，在前期，保監(jiān)會曾找了包括幸福人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽等七八家保險公司成立了一個課題組，開展研究。

民政部副部長竇玉沛此前表示，為大眾提供市場化的、社會化的、可選擇的服務(wù)，首先還是要居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，其次要以社區(qū)(養(yǎng)老)服務(wù)為依托，同時要以機構(gòu)養(yǎng)老為補充。“以房養(yǎng)老”試點就是諸多養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品中的一個選項，它完全是一種自愿的、自主選擇的行為。

對于實際操作中遇到的難題，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇建議，可由中國保監(jiān)會、民政部牽頭并邀請住建部、財政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計，明晰抵押房屋權(quán)屬關(guān)系；建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂的“長壽風(fēng)險”等。

國泰君安分析師李品科認為，70年土地使用權(quán)續(xù)期明確化、貸款保險、政府補貼和稅收減免等出臺或會是以房養(yǎng)老的催化劑。

■ 觀點

“以房養(yǎng)老”國外占比不高

國泰君安分析師李品科認為，從國際上看反向按揭模式成熟，但普遍占比不高。

公開信息顯示，即使逆按揭模式已經(jīng)成熟的國外，以房養(yǎng)老所占的比例也并不大。2009年，美國使用逆按揭的有房產(chǎn)老年家庭占比僅1.4%；而日本逆按揭因為只有土地可以融資，且貸款一般有固定期限，還不及美國發(fā)達；英國2012年新發(fā)放反向按揭1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%。

為此，最早在國內(nèi)提出“以房養(yǎng)老”概念的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇反復(fù)在公開場合強調(diào)，以房養(yǎng)老不是大眾產(chǎn)品，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，能讓老人們多一種養(yǎng)老選擇，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險”僅是以房養(yǎng)老諸多方式的一種。