城市土地的利用越來越粗放

　　中國的城鎮(zhèn)化在增進經(jīng)濟效率方面的作用還沒有發(fā)揮，城市的集聚效率還不強，城市資源利用和配置效率還不高，最突出的問題是土地的利用效率不高。

韓俊認為，中國的城鎮(zhèn)化在增進經(jīng)濟效率方面的作用還沒有發(fā)揮，城市的集聚效率還不強，城市資源利用和配置效率還不高。在資源利用方面，最突出的問題是土地的利用效率不高，土地市場在配置土地資源方面發(fā)揮的作用還遠遠不夠。

這是一組城市開發(fā)強度的國際比較數(shù)據(jù)。所謂城市開發(fā)強度，就是建成區(qū)的面積占城市國土面積的比重。北京扣除山區(qū)后開發(fā)強度已經(jīng)高達57%，上海是43%，深圳為47%。日本三大都市圈的開發(fā)強度只有16%，日本全國的開發(fā)強度只有16.5%，法國巴黎大區(qū)為21%。大家到香港去最大的感受是它的容積率非常高，盡管到處是高樓，但是看得見山，望得見水。在內(nèi)地，一個地級市的開發(fā)區(qū)，200多平方公里的都不在少數(shù)，而香港的建成區(qū)面積只有260平方公里。

中國現(xiàn)在的城市，土地利用結(jié)構(gòu)明顯不合理。工業(yè)用地占的比重太高，大約占到30%。居住用地占的比重偏低。這跟中國城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)系。像倫敦、紐約、巴黎這些大都市，它在GDP中工業(yè)增加值沒有一個超過10%的，北京整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中工業(yè)仍然占到30%以上，天津占到50%以上，武漢占到56%。北京的居住用地只占30%，而倫敦占到46.7%，首爾是62.5%，紐約42.2%。

其次，中國一些城市市中心的人口密度非常高，但是城市往外擴展，人口密度會急劇下降。最高的南昌，老城區(qū)1平方公里高達3到4萬人，到了300平方公里以外，人口的密度就降到5000以下，有的開發(fā)區(qū)連3000都不到。而首爾的人口密度下降非常平緩，100平方公里和500平方公里的人口密度差距不大，說明人口在城市的分布相對均勻。這就很好理解，為什么北京的郊區(qū)被叫做睡城，因為在北京郊區(qū)買房的人不能在當?shù)鼐蜆I(yè)，而且當?shù)匾矝]有建立公共服務體系，大家在那買房子就是為了睡覺。中國的這種城市規(guī)劃模式給交通造成了巨大的壓力，也使得中心城市的房價非常高，城市病非常嚴重。這反映出中國城市規(guī)劃在理念上有問題。

再次，中國的城市小區(qū)都很大，路比較少，路網(wǎng)的密度只有歐洲一些城市的1/6。這樣，城市的連通性就很差。東京的銀座，很多街區(qū)是150米乘以150米，幾乎見不到1500米乘1500米的街區(qū)，但是這樣的街區(qū)在中國比比皆是。

此外，中國土地的城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化。建成區(qū)的面積過去10年增長了76.4%，城鎮(zhèn)常住人口只增加了50.5%。過去10年，中國城市的人口密度下降幅度超過25%，主要是很多城市搞了新區(qū)、開發(fā)區(qū)，這些地區(qū)人口密度很多在5000以下。中國對城市土地的利用不是越來越節(jié)約，而是越來越粗放。

中國的城鎮(zhèn)化存在一個很突出的問題，就是對土地財政的依賴過大。可能在世界上找不到任何一個國家，政府依賴賣地維持城市基礎(chǔ)設施的運營，甚至是搞城市基礎(chǔ)設施的建設。這里給大家提供最新的數(shù)據(jù)，2000年，中國的土地出讓收入只有596億元，去年已經(jīng)達到了4.2萬億元，年均增長38.7%。土地出讓收入占地方財政收入的比重同期從9.3%提高到60.9%。

中國這種城市土地出讓制度學的是香港。但是，香港回歸以來賣地收入一共只有1626億元，占同期財政收入比重是4.92%。現(xiàn)在，內(nèi)地一個縣級市賣地收入就可以跟香港差不多。

土地財政是不合理的，是不可持續(xù)的。為什么不可持續(xù)？地方政府從農(nóng)民那里征來土地，上個世紀80年代末、90年代，一畝需要2000元，到新世紀初2萬到3萬元?，F(xiàn)在在上海，補償需要7萬到8萬元。土地征用的成本越來越高，導致土地出讓的凈收入下降。國務院發(fā)展研究中心內(nèi)部有一個課題報告講，凈收入占土地出讓收入的比重最高的時候能達到30%，這兩年已經(jīng)降到10%以下。至于說不合理，主要是說政府把土地市場完全壟斷，然后用一個很高的價格賣出去，使得土地價格過高，地價越來越貴，最終導致房價越來越高，城市普通的老百姓無力承受這么高的房價。所以說，土地財政既損害了農(nóng)民的利益，也損害了城市普通收入階層的利益。