小型樂齡公寓受歡迎

另外，新加坡政府為了解決低收入老人的養(yǎng)老問題，也在興建小型樂齡公寓。據(jù)新加坡媒體報(bào)道，雖然老年人也有擔(dān)心居住年限的問題，但是這一舉措相對(duì)受歡迎。因?yàn)楹芏嗬先瞬辉敢忸I(lǐng)取樂齡安居花紅的另外一個(gè)原因，是不愿意搬離熟悉的環(huán)境。如果能夠在熟悉的社區(qū)中找到小型公寓，可能會(huì)令老人們更加安心。

屋契回購計(jì)劃和樂齡安居花紅計(jì)劃的用意雖好，但是也有專家提出，這些計(jì)劃的細(xì)節(jié)和條款過于復(fù)雜，讓人難以理解。

對(duì)于在一些國家實(shí)行的“反向按揭房產(chǎn)貸款”，雖然民間一些商業(yè)機(jī)構(gòu)曾經(jīng)試行，但是效果不好，新加坡政府對(duì)此還在觀望。一些新加坡學(xué)者提出借鑒他國相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，新加坡媒體對(duì)亞洲國家推行“反向按揭”的風(fēng)吹草動(dòng)也相當(dāng)關(guān)注。

英國

個(gè)別老人賣房去他國買豪宅

去年底，一份調(diào)查顯示，超過三分之一的英國人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金，歐洲大陸有類似想法的人占不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來維持生計(jì)。那么，英國人如何利用房子養(yǎng)老呢？

保險(xiǎn)公司主導(dǎo)“終生抵押”

在英國，“以房養(yǎng)老”最主要的形式有兩種，一種是利用“反向抵押貸款”，把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后，用該住房歸還貸款。

1920年，英國為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國家援助的方式，曾經(jīng)提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。

如今，“反向抵押貸款”在英國也很普及。不過，與美國政府主導(dǎo)為主的“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險(xiǎn)公司等商業(yè)力量，在英國稱為“終生抵押”。據(jù)調(diào)查，英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。

目前，英國辦理“終生抵押”的金融機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。

因此，英國的“終生抵押”并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各家金融機(jī)構(gòu)都在利率、申請(qǐng)人條件、還貸條件方面有所區(qū)別。

總的來說，申請(qǐng)者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請(qǐng)人的房屋價(jià)值也要符合一個(gè)最低評(píng)估值，通常在7萬英鎊到10萬英鎊之間。

申請(qǐng)者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個(gè)人只有60歲，那他大致能夠拿到相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)格25%的貸款。實(shí)際上，這是保險(xiǎn)公司在與老人的壽命博弈，被保險(xiǎn)人活得越久，則保險(xiǎn)公司需要支付的養(yǎng)老金就越多；反之則保險(xiǎn)公司就能很快收回房產(chǎn)獲利。

政府鼓勵(lì)老人租房獲利

在英國，另一種“以房養(yǎng)老”的方式是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。

今年一項(xiàng)調(diào)查顯示，73%的英國退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機(jī)會(huì)賣房，其中73%的人表示想換一套更小一點(diǎn)的房子。在被調(diào)查者中，有23%的人希望賣房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務(wù)。

如果擁有大房子的英國老年人不愿意賣房也不愿意抵押房產(chǎn)，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出了一項(xiàng)鼓勵(lì)老年人租房收益的計(jì)劃。凡是參加此計(jì)劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。

此外，還有老人將自己的房產(chǎn)出售后搬到物價(jià)水平較低的城市或者國家去養(yǎng)老。此前有報(bào)道稱，個(gè)別的老人選擇去意大利或者西班牙，購買豪宅養(yǎng)老。不過，由于金融危機(jī)和歐債危機(jī)的影響，很多老年人所購買的房產(chǎn)大幅縮水。 新京報(bào)記者 儲(chǔ)信艷

■ 附議

“失獨(dú)老人”與“以房養(yǎng)老”

一個(gè)歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財(cái)務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。

現(xiàn)在，很多人把“以房養(yǎng)老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質(zhì)上就是老人有基本住房之外的資產(chǎn)性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)按期發(fā)放資金，老人去世之后，通過房屋償還金融機(jī)構(gòu)貸款，這也是大多數(shù)國家“以房養(yǎng)老”的意義所在。

這種逆向按揭模式的“以房養(yǎng)老”對(duì)中國來說，具有更迫切的現(xiàn)實(shí)意義，這是因?yàn)橹袊写罅康氖И?dú)老人。

所謂失獨(dú)老人，是指人到中老年不能再生育的時(shí)候，獨(dú)生子女卻發(fā)生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據(jù)衛(wèi)生部發(fā)布的《2010中國衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國每年新增7.6萬個(gè)失獨(dú)家庭，50歲以上失獨(dú)群體日益龐大，全國失去獨(dú)生子女家庭已經(jīng)超百萬個(gè)。有關(guān)專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨(dú)生子女中，超過一千萬會(huì)在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時(shí)失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨(dú)老人，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式無法實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)我國的計(jì)劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨(dú)老人大多數(shù)都是城鎮(zhèn)居民，在當(dāng)年的住房改革中，都曾以較低的價(jià)格購買過“房改房”?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的飛速飆升，這些房屋價(jià)值都有了巨大的飛躍，“以房養(yǎng)老”政策對(duì)于這部分老人來說，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產(chǎn)問題，他們擁有的房子用來養(yǎng)老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關(guān)部門僅僅是拍拍腦袋，口惠而實(shí)不至。

在中國，城市土地歸國家所有，居民對(duì)土地并無所有權(quán)。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但并沒有清楚規(guī)定續(xù)期費(fèi)用是多少。

與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業(yè)稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業(yè)稅是指對(duì)土地和地上建筑物包含的所有資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一稅率的稅收。美國是聯(lián)邦制國家，其每個(gè)州都是自治的，各個(gè)地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業(yè)稅的稅基是根據(jù)地方政府委托的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行市場評(píng)估作為依據(jù)來確定的。

根據(jù)這種土地制度，做一個(gè)簡單的估計(jì)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，假設(shè)土地的市場價(jià)值沒有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業(yè)的業(yè)主因土地而繳納的稅負(fù)就等同于土地的市場價(jià)值，相當(dāng)于把土地及房屋再買了一遍。這實(shí)際上與中國土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續(xù)費(fèi)差不多。

不過，兩種制度雖然看起來沒有差別，但是，對(duì)于以房養(yǎng)老來說，具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因?yàn)槎愗?fù)是每年繳納，所以，任何時(shí)候，土地的價(jià)值都是穩(wěn)定的，不存在折舊問題。這就意味著，一個(gè)歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財(cái)務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。

但在中國，這個(gè)根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個(gè)上世紀(jì)90年代購買房改房的居民，到現(xiàn)在，已經(jīng)過了25年，如果后25年采取“以房養(yǎng)老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變?yōu)槲７?，銀行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說，銀行在支付了25年的養(yǎng)老金之后，得到的價(jià)值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續(xù)期費(fèi)用也不是足額，而與市場實(shí)際價(jià)格有一個(gè)差價(jià)，但也會(huì)大大侵蝕金融機(jī)構(gòu)的利潤。所以，即使拋開房屋價(jià)格的不確定性，這種政策的不確定性也會(huì)使金融機(jī)構(gòu)采取回避態(tài)度。

劉遠(yuǎn)舉（上海金融與法律研究院研究員）