攤大餅式發(fā)展致“空城”頻現(xiàn)

現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化推進的主要表現(xiàn)形式是新城新區(qū)、農(nóng)村新社區(qū)，而擴張模式大都是攤大餅、模仿或者復(fù)制。

“據(jù)我們調(diào)研，從上海、北京到蘭州、烏魯木齊，從河北到四川，幾乎每一個大中城市附近都要搞一個新區(qū)，而新區(qū)規(guī)劃占地和人口相當膨脹，遠遠超出老城。”喬潤令指出，現(xiàn)在很多地方都出現(xiàn)了“空城”現(xiàn)象，即使北京和天津之間的“京東新城”也是空城。

喬潤令直言，在調(diào)查中看到，一些城市的房地產(chǎn)項目空置率高達40%至60%，部分中西部城市的房地產(chǎn)項目空置率更高達70%至80%，造成了土地等資源的極大浪費。

事實上，從數(shù)據(jù)來看，1990年至2000年，我國城市建設(shè)用地面積擴大90.5%，但城鎮(zhèn)人口僅增長52.96%，土地城鎮(zhèn)化是人口城鎮(zhèn)化的1.71 倍。與此同時，2000年至2010年，城市建設(shè)用地面積擴大83.41%，城鎮(zhèn)人口僅增長45.12%，達1.85倍。

我國城鎮(zhèn)化面臨土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。喬潤令表示，發(fā)展產(chǎn)業(yè)效益顯現(xiàn)時間較長，而房地產(chǎn)卻見效快，因此，地方政府多選擇收入高、見效快的土地財政，而土地財政方向便是單一房地產(chǎn)化，這也是造成城鎮(zhèn)化攤大餅的主要原因“我國過去城鎮(zhèn)化占用土地多、吸納人口少，土地資源浪費極其嚴重。這一表現(xiàn)主要在新城新區(qū)的建設(shè)，平均投資一個億吸納人口不足三人。造成有城無業(yè)、有城無市、有城無人的尷尬局面。”喬潤令說。

“不算規(guī)劃中的，現(xiàn)有的新城新區(qū)已經(jīng)構(gòu)成城市供應(yīng)的過剩，特別是中西部地區(qū)的中小城市。”喬潤令指出，因為新城多是靠土地以及預(yù)期收入抵押。因此，這種建設(shè)模式背后存在較高的金融危機的風(fēng)險。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心研究員、中國城市發(fā)展研究院副院長袁崇法也認為，在利用土地方面，各地應(yīng)考慮怎樣用制度推進不再新占用地，而是開發(fā)存量。 “存量地完全足夠，我國多個地區(qū)工業(yè)用地早已超過規(guī)定的20%，甚至發(fā)達地區(qū)高達40%、50%，另外，集體土地人均200至300平方米也遠高于規(guī)劃規(guī)定的80平方米。”

對此，國土資源部副部長胡存智認為，應(yīng)完善土地用途管制制度。加強土地利用總體規(guī)劃對城市用地規(guī)模的管控作用，嚴禁以城市發(fā)展為名擅自修改城市建設(shè)用地控制規(guī)模。

城鎮(zhèn)化應(yīng)擺脫“土地財政”

喬潤令指出，沒有定律證明城鎮(zhèn)化一定能促進內(nèi)需發(fā)展。因此，如果地方政府繼續(xù)土地財政、繼續(xù)高房價，中國的城鎮(zhèn)化將沒有未來，土地財政如果持續(xù)下去，地方政府的金融危機將會更加嚴峻。

國土部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃，同比增長38.2%，大幅高于近五年同期水平。全國土地出讓合同價款總　額　高　達1.7萬　億　元　，增　幅　達77.3%，創(chuàng)歷史新高，其中房地產(chǎn)用地出讓價款同比增幅超過高達90%。

此外，近期審計署公布的《36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，截至2012年末，18個省會和直轄市，有17個承諾以土地出讓收入來償債，比例高達95%。而2011年審計署對全國政府性債務(wù)的全面審計結(jié)果顯示，截至2010年底，地方政府負有償還責(zé)任的債務(wù)余額中承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為2.55萬億元。2012年和2013年進入償債高峰期，償還的債務(wù)額分別占17.17%和11.37%。

喬潤令對此指出，以“土地財政”為主的城鎮(zhèn)化由于沒有產(chǎn)業(yè)支撐，對人口吸引能力較差，只會增加“空城”的數(shù)量，推高房價，因此是不可持續(xù)的。