給剛需留個(gè)口子

跟歷次調(diào)控政策正式執(zhí)行前的真空期一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間爆棚。細(xì)則出臺(tái)第二天，北京、杭州、南京等一線城市的二手住宅網(wǎng)簽量暴增一倍。連房地產(chǎn)交易中心的黃牛號(hào)也順勢(shì)漲價(jià)，3月4日北京的過戶號(hào)從300元炒到1000元一個(gè)。

“說實(shí)話，我也不知道新政后房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌。反正近期正計(jì)劃買房，趁著政策還沒執(zhí)行，能買還是買吧，比較放心。”2013年3月2日一早，曾賢只是咨詢了一個(gè)最近一直在看房的同學(xué)，就直奔廣州萬科金色悅府，定下一套總價(jià)170萬、99平米的房子?；厝ヒ唤涣?，不到100人的小單位，竟然還有4位同事也在看房。

像曾賢這樣搶購(gòu)新房的還在少數(shù)，更多擠著要上末班車的是二手房買家。在各地細(xì)則尚未出臺(tái)的現(xiàn)在，如果簡(jiǎn)單理解17號(hào)文，只有購(gòu)買滿五年并且是賣家唯一住房的才能免交個(gè)人所得稅。在北上廣深這些過去五年房?jī)r(jià)翻番的城市，一套現(xiàn)價(jià)200萬元的房子就意味著要交20萬元的稅。毫無疑問，近半年洶涌起來的購(gòu)房熱情將會(huì)大受抑制。

“此次調(diào)控的目標(biāo)非常清晰，目的就是抑制投資、投機(jī)購(gòu)房需求。”在兩會(huì)上被圍追堵截的全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥明確指出，近幾年來房地產(chǎn)調(diào)控目的都是如此，包括此次出臺(tái)的“新國(guó)五條”細(xì)則。

但連全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在兩會(huì)上接受媒體采訪時(shí)也表示了擔(dān)憂：“剛剛出臺(tái)的打擊投機(jī)性購(gòu)房需求的新政可能也會(huì)對(duì)剛性需求產(chǎn)生影響。”

網(wǎng)絡(luò)上開始流傳出千奇百怪的避稅妙招，比如一套復(fù)雜的離婚再結(jié)婚流程。就連經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松也在微博上提示了國(guó)際上的通常做法：以房地產(chǎn)抵押形式借款不還，法院裁決；或以公司形式持有房地產(chǎn)。

一位接近住建部的人士傳遞了一個(gè)可能的好消息，就是3月5日住建部會(huì)同國(guó)稅總局商量出了一份更加細(xì)化的指引。指引的大方向是：該收的稅肯定要從嚴(yán)征收，但會(huì)給剛需留出一個(gè)口子。

口子怎么留？易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)有可能是恢復(fù)“對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人減免所得稅”這一2010年暫停的政策。

重稅能壓住房?jī)r(jià)？

更重要的問題是，通過擴(kuò)大限購(gòu)、課以重稅等方式抑制住投資購(gòu)房需求之后，廣大人民群眾掛心了十年的房?jī)r(jià)就一定能應(yīng)聲而跌嗎？

在全國(guó)為數(shù)很少的執(zhí)行差額20%個(gè)人所得稅的東莞，2007年開始新的計(jì)稅方式后，其二手房市場(chǎng)也曾遭遇過一輪低潮，但只持續(xù)了半年左右。當(dāng)然，東莞的房?jī)r(jià)不算太高，漲幅也沒有太大，又按規(guī)定扣除了中介費(fèi)、裝修費(fèi)、利息、契稅、專項(xiàng)維修基金、營(yíng)業(yè)稅等六項(xiàng)，稅負(fù)增加的不是太多。

可是，在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過內(nèi)地的香港，重稅依然沒有絆住一路向上的房?jī)r(jià)。為了限制炒賣，香港政府一年前開征“額外印花稅”，對(duì)持有兩年以內(nèi)的住宅買賣征收最高20%的重稅。

但定居香港的新浪財(cái)經(jīng)香港站站長(zhǎng)彭琳觀察到的現(xiàn)象卻是，炒賣迅速降溫，但同時(shí)可買賣的房源也急劇減少，不用被征收“額外印花稅”的住宅變得奇貨可居。“供不應(yīng)求加劇，最終被迫吞下重稅苦果的，仍然是買家。”彭琳在香港買房記中如是寫道。時(shí)至今日，香港房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩年維持每月3%上下的漲幅了。

新國(guó)五條細(xì)則會(huì)帶來大不同的政策效果嗎？楊紅旭不這么認(rèn)為。細(xì)則出來后，他在微博上言之鑿鑿地下了“2013市場(chǎng)仍將振蕩上行”的判斷。“肯定會(huì)降溫，每輪重大新政后，皆如此。成交量的下滑可能會(huì)持續(xù)到三季度，個(gè)別月份下半年的房?jī)r(jià)可能還會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下跌。但是一年后的房?jī)r(jià)還是會(huì)高過現(xiàn)在。”

既如此，在這樣一個(gè)賣方市場(chǎng)中，差額20%的巨額稅負(fù)是否最終還是由購(gòu)房者扛下？

做了7年中介了，王大磊經(jīng)手的每一單二手房買賣中，不管稅種名目上是賣家還是買家的，最終都是由買家來掏腰包。上海的二手房交易中干脆有一個(gè)說法叫“到手價(jià)”——賣家只關(guān)心最終拿了多少錢，怎么避稅就看你買家的能耐了。

在深圳中聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)二手房研究院總經(jīng)理肖小平看來，只要政策沒有改變大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，多重的稅最終都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁。“夸張點(diǎn)說，新國(guó)五條唯一的好處是至少在當(dāng)下改變了一部分人的預(yù)期；在此之前，所有人都是高度一致地看漲。”

若無意外，始于2012年的這一輪市場(chǎng)回升將被打斷。

住建部部長(zhǎng)姜偉新在參加兩會(huì)時(shí)被問及會(huì)不會(huì)傷害購(gòu)房者利益時(shí)，也只能回答說，“要先看看市場(chǎng)的反應(yīng)再說，政策不可能讓13億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。”

新政爭(zhēng)議之大，就連不常批評(píng)政府的soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也寫了一條長(zhǎng)微博來分析建言：我感覺應(yīng)該從第三套房開始征稅，把空置的房子逼到二手房市場(chǎng)，同時(shí)免去幾年二手房交易所有稅費(fèi)，讓房子充分流通，形成市場(chǎng)供應(yīng)。供應(yīng)量大了，房?jī)r(jià)就會(huì)降下來。而不應(yīng)該增加交易過程的稅費(fèi)，阻礙流通。

（應(yīng)被訪者要求，曾賢為化名）