目前，盡管很多人還在為房產(chǎn)稅能不能降低房價，可不可以代替土地出讓金等問題爭得不可開交，但真實的房產(chǎn)稅離這些問題很遠，這些問題政府根本就不關(guān)心，為地方政府籌錢才是真實意圖。

房產(chǎn)稅不可能代替土地出讓金

希望用房產(chǎn)稅來代替土地出讓金，這是不切實際的幻想。2011年全國的土地出讓收入高達3.15萬億元，這么大的收入規(guī)模根本不可能由房產(chǎn)稅來代替。要知道，即使是作為中國第一大稅種的國內(nèi)增值稅，2011年實現(xiàn)的收入也才2.4萬億元。而重慶2011年針對個人住房收取的房產(chǎn)稅不到1億;上海沒有公布相關(guān)數(shù)據(jù)，但有報道稱上海收到的稅金微乎其微，針對個人住房的房產(chǎn)稅形同虛設。何況土地如果要“出讓”，賣地才是最符合市場經(jīng)濟條件的公平合理的辦法，這比過去由政府免費劃撥要合理得多。即使普遍開征房產(chǎn)稅，土地出讓金也同樣不可避免。

中國的房產(chǎn)稅與英美的房產(chǎn)稅有本質(zhì)區(qū)別

很多人以英美為例想說明房產(chǎn)稅是完善地方稅體系的重要內(nèi)容，這顯然也是誤導。

中國的房產(chǎn)稅要像英美一樣，必須有兩個條件：一是實施的區(qū)域單元必須足夠小;二是存在“以腳投票”的遷徙自由。

地方政府通過房產(chǎn)稅可以提升當?shù)貙W校、綠化、道路等基礎設施及公共服務水平，從而也會促進當?shù)胤康禺a(chǎn)升值。但只有在足夠小的區(qū)域內(nèi)征收房產(chǎn)稅，納稅人才擁有足夠的能力和信息了解房產(chǎn)稅所提供的公共產(chǎn)品的成本與收益，房產(chǎn)稅才能發(fā)揮出應有的效益。以美國為例，50個州政府之下有87252個征收房產(chǎn)稅的地方政府，其中郡(縣)政府3034個，市政府19429個，鎮(zhèn)政府16504個，學區(qū)政府13506個，特別區(qū)政府35052個。如果中國要達到美國目前地方房產(chǎn)稅的效應，只能將房產(chǎn)稅設置為市轄區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府稅，這顯然是不可能的。

民主機制和遷徙自由也是必需的，這樣才能保證房產(chǎn)稅的收入能夠合理提供公共產(chǎn)品，從而使房屋升值;如果地方政府不能為某些居民提供滿意的服務，那這些居民可以選擇“以腳投票”的方式搬遷到其它地區(qū)去，從而使不同的地方政府產(chǎn)生競爭。但中國現(xiàn)在并不存在民眾參與預算的渠道，公共服務的規(guī)模和質(zhì)量也不是由地方居民的意志來定，而是由地方領(lǐng)導的偏好決定;遷徙自由也因戶籍制的存在而遙遙無期，地方政府之間不可能出現(xiàn)因“以腳投票”而帶來的競爭。

另外，中國目前的房產(chǎn)稅從法理上也說不過去。眾所周知，中國的房屋產(chǎn)權(quán)由兩部分構(gòu)成：即土地產(chǎn)權(quán)和建筑本身的產(chǎn)權(quán)，其中土地產(chǎn)權(quán)屬于國有，國家作為交易的一方，房主已經(jīng)在房價中已經(jīng)一次性向國家支付了70年使用權(quán)的租金，因此國家不能對土地再征稅，既收租又收稅的做法是不符合法理的。房價每年都漲，而升值的其實只是建筑下面的土地，而房屋建筑本身一般會貶值和折舊。房產(chǎn)稅即使要征，其稅基必須從房屋購買原值中減去其土地的價格，并考慮到折舊這些因素。而目前在重慶和上海試點的房產(chǎn)稅，都是按房屋價格的原值征收，這明顯是不合法理的。

為地方政府籌資才是真實目的

這些年，地方的財政危機一直被巨量的土地出讓金所掩蓋，但土地存量日益減少，而地方政府的主要財源營業(yè)稅也開始改為增值稅，遲早將被增值稅所取代。針對個人住房的房產(chǎn)稅只不過是為地方的財政危機未雨綢繆。

本來，籌集財政資金是房產(chǎn)稅“擴容”最正當?shù)睦碛?，但政府卻不敢把這個理由說出口，因為中國的高稅負已經(jīng)惹得民怨沸騰了，政府怎么還好意思說缺錢?

房產(chǎn)稅只是一個極小的稅種，但它的“擴容”卻反映出典型的中國式財政邏輯。這個邏輯就是：政府的收入規(guī)模與開支水平是第一位的，在任何時候都想辦法保證它不降低;如果地方政府“土地財政”的收益減少了，就應該推出房產(chǎn)稅把損失補回來;如果不能從房產(chǎn)稅中補回來，就想辦法征收資源稅、環(huán)境稅、碳排放稅等等;如果再不行就給予地方政府發(fā)行地方債券的權(quán)力，或向銀行融資;最后，在所有辦法都用盡之后，才開始減少政府投資，控制公款消費或壓縮公務員編制。

一個征稅權(quán)不受制約的政府，它的財政邏輯注定是要維持政府龐大的開支，房產(chǎn)稅的“擴容”就是這種邏輯的結(jié)果。

本文發(fā)表于《新商務周刊》2012年第5期