面對中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的困難局面,如何通過房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)或再次成為政策制定者的重要課題。 如果從更為寬闊的視角來觀察分析中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與未來,我們可以得出什么結(jié)論?英國邦瑞地產(chǎn)中華區(qū)總裁白兮在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者專訪時(shí)說,總體來看,未來中國政府刺激房地產(chǎn)的政策不一定是最緊迫的政策突破口。他同時(shí)認(rèn)為,中國房地產(chǎn)市場高利潤和迅速的利潤增長,不會(huì)再有。因?yàn)檫@種狀況如果可以繼續(xù),這個(gè)市場必定是不穩(wěn)定的,這樣未來無論限制性政策和房價(jià)的波動(dòng)都會(huì)越來越劇烈。沒有任何一個(gè)市場參與者希望如此。所以沒有任何人有激情創(chuàng)造這樣一個(gè)快速增長之路。
市場正對未來做出反應(yīng)
《華夏時(shí)報(bào)》:在10月份中國內(nèi)地100個(gè)城市的樓市價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比五連漲的基礎(chǔ)上,滬深股市房地產(chǎn)板塊最近持續(xù)走強(qiáng),大量資金流入,對于出現(xiàn)這種格局的個(gè)中原因,你怎么看?
白兮:作為外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一方面,我們已經(jīng)看到了中國房地產(chǎn)市場最新的發(fā)展。
目前存在兩種聲音:一種聲音是,一些學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為,中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向不僅不會(huì)變,甚至?xí)駳W美國家政府對本國房地產(chǎn)市場所采取的政策那樣長期維持其限制性特征。這種觀點(diǎn)不是沒有道理。我們看到,過去很多年來,不僅中國房地產(chǎn)市場,包括紐約、倫敦在內(nèi)歐美主流的房地產(chǎn)市場無一例外地采取了限制性政策。中國的調(diào)控也和歐美一樣,都是在市場失靈之時(shí),政府對市場進(jìn)行維護(hù)和深度調(diào)整的一種應(yīng)激反應(yīng)。對此既不應(yīng)感到意外,也不應(yīng)感到驚訝。另一種聲音是,中國一些主要的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中國房地產(chǎn)市場下一步的發(fā)展以及政策調(diào)整有不同預(yù)測?,F(xiàn)在A股市場房地產(chǎn)板塊走強(qiáng)、一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量囤地,這都與市場預(yù)測與政策預(yù)測密切相關(guān),都是對政府調(diào)控做出的一種反應(yīng)。
在歐美主要房地產(chǎn)市場,政府一旦實(shí)行調(diào)控或限制性政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎無一例外地只會(huì)走三條路:第一,進(jìn)行非本地的房地產(chǎn)市場開發(fā),這對應(yīng)到中國,就是前往二三線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行開發(fā),這是一條必走之路。第二,走出去,也就是把雞蛋放到不同的籃子里,于是我們看到有一些房地產(chǎn)開發(fā)商來到了中國,而中國也有一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商開始部署自己的海外戰(zhàn)略。第三,由于對政策前景感到不明朗,房地產(chǎn)業(yè)對土地市場、股票市場的變動(dòng)產(chǎn)生很大影響。
面對未來難以準(zhǔn)確預(yù)知的調(diào)控因素,中國的房地產(chǎn)市場,也會(huì)毫無例外地出現(xiàn)上述三種情況,這可以理解為是一種很自然的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。與歐美主流房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比較,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還出現(xiàn)了一些創(chuàng)新,包括開發(fā)了一些概念性的地產(chǎn),如養(yǎng)老地產(chǎn),旅游地產(chǎn)等。這可以理解為面對市場不明朗前景的時(shí)候,經(jīng)濟(jì)體的一種自身調(diào)整。
《華夏時(shí)報(bào)》:你判斷,十八大后中國房地產(chǎn)政策會(huì)不會(huì)出現(xiàn)重大調(diào)整?
白兮:有輿論分析說,如果調(diào)控政策改變,房企就會(huì)重新回到過去幾年的黃金時(shí)代。但在我看來,如果政策要發(fā)生變化,并不會(huì)基于政府換屆的因素。觀察歐美市場可以看到,雖然政府換屆的頻繁程度比中國要高得多,但政府對房地產(chǎn)市場的限制性政策并未隨之發(fā)生什么變化。所以,市場參與者與其把業(yè)績的增長放在對寬松政策的依靠上,不如在現(xiàn)有政策環(huán)境下,設(shè)法努力增強(qiáng)自身的競爭力,因?yàn)檫@會(huì)顯得更實(shí)在一些。依據(jù)歐美房地產(chǎn)市場數(shù)十年的發(fā)展歷程,個(gè)人覺得如果中國房地產(chǎn)行業(yè)未來要真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的十年,就應(yīng)該看到限制性政策的積極的一面。
英國房地產(chǎn)的限制性政策
《華夏時(shí)報(bào)》:我們看到,一方面由于地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓所得,許多地方官員們現(xiàn)在都急于給房地產(chǎn)市場升溫,不斷推出放松措施;另一方面多個(gè)城市的住房銷售正在回升。這是否預(yù)示著明年房地產(chǎn)市場或?qū)?fù)蘇?
白兮:目前中國房地產(chǎn)市場與其未來應(yīng)有的地位相比,還存在差距。無論是否有政策的壓力或限制,這個(gè)市場的規(guī)模未來數(shù)十年還有很大的空間。這首先是因?yàn)橹袊某擎?zhèn)化趨勢,將導(dǎo)致出現(xiàn)巨大的需求空間。很多地方政府基于對土地收入的需求,對當(dāng)?shù)厥袌鼋o出了放松性政策,歐美市場也曾存在這種狀況。但長遠(yuǎn)來看,地方政府采取創(chuàng)新型策略更為有效。
英國政府對房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)行了長達(dá)15年的限制性政策,其規(guī)模和嚴(yán)厲程度都比中國高許多,既限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也限制購房需求的增長。但為什么仍有很多大型房地產(chǎn)企業(yè)以英國為總部在繼續(xù)發(fā)展?就是因?yàn)橛谥醒胝扇∠拗菩哉叩耐瑫r(shí),地方政府往往對行業(yè)或市場采取一些創(chuàng)新型政策。這些政策不是對土地放松,而是對新的購買者給予鼓勵(lì)。比如在倫敦,首次購買新建住宅用于自住的購房者只需支付全部房價(jià)的5%,就可以從參與政府該項(xiàng)計(jì)劃的銀行以便捷的方式獲得剩余95%的貸款,從而擁有一套屬于自己的住房。但與此同時(shí),英國政府也規(guī)定,凡購房金額超過200萬英鎊,無論是購買一套住房還是幾套住房,政府對購房者都實(shí)行重稅,稅率遠(yuǎn)高于購房的資本成本,從而嚴(yán)格限制了炒房牟利的機(jī)會(huì)。由此來看,壓力巨大的限制性政策環(huán)境下,創(chuàng)新型的鼓勵(lì)政策優(yōu)勢明顯。
中國房地產(chǎn)市場只用20多年的發(fā)展就超越了西方200年的發(fā)展,很多大城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模,已經(jīng)超過了倫敦和紐約,在全球數(shù)一數(shù)二。因此,盡管面對現(xiàn)在的限制性政策以及充滿對政策變化的期待,其實(shí)并不應(yīng)感到意外。因?yàn)檫@些問題西方都曾遇到過。未來政策究竟是放松還是不放松?從發(fā)展規(guī)律來看,限制性政策并非特殊性政策,而可能是一種常態(tài),因?yàn)?,很可能明年政策寬松點(diǎn),后年又緊了。在此情形下,房企應(yīng)該考慮的問題是,究竟采取什么方法才能持續(xù)贏得投資者支持。
“親房地產(chǎn)”導(dǎo)致房價(jià)穩(wěn)定
《華夏時(shí)報(bào)》:所謂“去房地產(chǎn)化”或許并無現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ),由此來看今后中國房價(jià)還會(huì)大跌大漲嗎?
白兮:如果試圖在經(jīng)濟(jì)上“去房地產(chǎn)化”,從此讓房價(jià)與經(jīng)濟(jì)不再掛鉤,這基本上并無現(xiàn)實(shí)的可能。沒有一種成熟的市場經(jīng)濟(jì)會(huì)與房地產(chǎn)業(yè)相脫離。倫敦在獲得2012年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)之后首先想到的,就是用房地產(chǎn)業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)和整個(gè)城市的發(fā)展。這種政治判斷,導(dǎo)致倫敦東區(qū)從2009年開始直到2012年經(jīng)歷了一個(gè)大開發(fā)。倫敦通過這種“親房地產(chǎn)化”,使一個(gè)原本深深卷入歐洲金融危機(jī)的英國,得以在這場危機(jī)中保持相對穩(wěn)定和安全。房價(jià)的穩(wěn)定并不有賴于“去房地產(chǎn)化”,而是有賴于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的準(zhǔn)確定位。倫敦的房價(jià)在近年并沒有出現(xiàn)明顯變化,而是更穩(wěn)定了。雖然也有熱錢的進(jìn)入,但“親房地產(chǎn)”的政策導(dǎo)致市場規(guī)模比例擴(kuò)大很多,所以熱錢對經(jīng)濟(jì)和對房價(jià)的影響并不大。
地方政府所采取的刺激性政策措施,不是基于破壞中央政府現(xiàn)有的限制性政策,現(xiàn)在英國的限制性政策比以前更嚴(yán)了。在金融危機(jī)的影響下,不僅僅是歐洲的購房者,英國本地的購買者也沒有足夠的錢支付購房費(fèi)用。所以倫敦剛剛實(shí)行的首次購房者首付5%的政策,就是為了讓大部分購房者能夠買得起房子。沒有這個(gè)政策之前,開發(fā)企業(yè)最擔(dān)心的不是房子建得不好,也不是房子的升值潛力不大,或沒有需求,而是老百姓很難從銀行貸到款。因此,倫敦當(dāng)?shù)卣扇〉慕档褪赘犊畋壤拇碳ふ?,并不是政府?qiáng)制性降低,而是采取政府補(bǔ)貼,購房者延后支付的方法,這既符合市場規(guī)律,又滿足了購房者期待。但即使這樣,由于很多銀行認(rèn)為購房者收入并不能滿足貸款抵押的要求,這一政策未來的實(shí)施效果很難預(yù)料,但刺激購買的效果已經(jīng)非常明顯。
地方政府的政策鼓勵(lì)如果能夠多樣化,能夠真正鼓勵(lì)到市場消費(fèi)的源頭,使得市場的環(huán)境好了,收入預(yù)期更高了,這可能更有利于市場競爭者進(jìn)入市場。我們更希望政府采取穩(wěn)定的政策,只有穩(wěn)定的政策才能帶來更多實(shí)際的長期的收益,不穩(wěn)定政策帶來的是短暫的收益。
明年市場變化的重要信號(hào)
《華夏時(shí)報(bào)》:你預(yù)測明年中國經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮怎樣的作用?
白兮:我看到的事實(shí)是,中國房地產(chǎn)市場的參與者,所有的房企,幾乎無一例外地對政策的失望和觀望程度,都特別高。這導(dǎo)致的結(jié)果,是企業(yè)的管理面臨危機(jī),是資金流的斷裂。
但中國房企現(xiàn)在發(fā)生了一個(gè)很微妙的變化:以前以打本地牌為強(qiáng)項(xiàng),都聲稱對本地市場有多么熟悉,這對房企的市值和對投資者的影響確實(shí)都特別大。但現(xiàn)在,在最近的一兩個(gè)月,中國的房企開始討論的,不再是養(yǎng)老地產(chǎn),也不再是旅游地產(chǎn),而是如何走出去,如何國際化的問題。這是過去從來沒有發(fā)生過的狀況。盡管在2009年和2010年的時(shí)候,中國房企掙得盆滿缽滿,卻沒有人談走出去的想法,而是談如何在本地開發(fā)更多的項(xiàng)目和囤更多的地。
從今年下半年開始,中國房企更多地討論到了如何走出去的問題,這可能會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)明年在中國經(jīng)濟(jì)中可能產(chǎn)生的作用。不僅房企本身在謀變,這個(gè)行業(yè)也在謀變,這一趨勢可能為明年的整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢,帶來新的增長點(diǎn)。
現(xiàn)在大家都在謀變,很多分析人士希望有一個(gè)轟動(dòng)的政策變化的局面出現(xiàn),但如果從房企本身發(fā)展的規(guī)律來看,冀望于政策的變化,不如冀望于房企自身產(chǎn)品的變化。所以,我們看到中國房企不約而同地采取變化性的策略:有些房企以前以主流城市為主打產(chǎn)品推廣路線,現(xiàn)在變化為以地方城鎮(zhèn)化趨勢為主要推廣路線;有些房企從主打住宅地產(chǎn),變成為主打商業(yè)地產(chǎn);有些房企從單純的賣,變成考慮如何持有和運(yùn)營,有些房企從主打國內(nèi)中產(chǎn)階層樓盤或商業(yè)地產(chǎn),變成為在海外進(jìn)行合作投資和探索并購之路。
上述變化,可能會(huì)成為明年市場變化的重要信號(hào)。明年中國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有更多發(fā)展,中國房地產(chǎn)市場規(guī)模不會(huì)因?yàn)槿魏握咦兓s小,而是潛力巨大。明年中國房地產(chǎn)市場的一些參與者可能會(huì)成為跨國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),中國市場現(xiàn)在已經(jīng)具備了這個(gè)條件,就是有些中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了非走國際化路線不可的規(guī)模。
未來高利潤增長不會(huì)再有
《華夏時(shí)報(bào)》:無論期待政策變化還是自身謀變,都會(huì)擔(dān)心出現(xiàn)更多市場風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在來看,是否可以認(rèn)為政策放寬未必完全不可能,進(jìn)一步緊縮卻是根本不可能?
白兮:政策的緊縮與放寬,其實(shí)只是針對了房地產(chǎn)市場的20%,那就是住宅地產(chǎn)。過去20年內(nèi),無論在緊縮還是寬松的政策條件下,這20%的情況沒有發(fā)生變化,住宅地產(chǎn)的宏觀規(guī)模始終都占整個(gè)房地產(chǎn)市場的20%到25%之間。20年了居然沒有發(fā)生什么變化,就表明在未來20年內(nèi),無論采取緊縮還是寬松的政策,住宅地產(chǎn)的規(guī)模決定了它不會(huì)成為中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主流。市場的主流是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),但它們往往被政策忽略掉。
由此來看,雖然目前中國經(jīng)濟(jì)增長的壓力很大,但壓力并不來自于房地產(chǎn),即使采取了寬松的刺激性政策,甚至于完全取消各種限制性政策,住宅地產(chǎn)的規(guī)模,也不會(huì)超過30%,這意味著住宅地產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的GDP增長中始終保持著穩(wěn)定的發(fā)展。所以,現(xiàn)在的政策,并不是為了GDP的增長,而是為了保持市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。真正影響GDP增長的,是中國的貿(mào)易。過去在歐美超市,除了食物不是中國制造,其他產(chǎn)品90%以上都是中國制造。但現(xiàn)在,情況很難預(yù)料??傮w來看,未來中國政府刺激房地產(chǎn)的政策不一定是最緊迫的政策突破口。未來中國房地產(chǎn)市場高利潤和迅速的利潤增長,不會(huì)再有。因?yàn)檫@種狀況如果可以繼續(xù),這個(gè)市場必定是不穩(wěn)定的,這樣未來無論限制性政策和房價(jià)的波動(dòng)都會(huì)越來越劇烈。沒有任何一個(gè)市場參與者希望如此。所以沒有任何人有激情創(chuàng)造這樣一個(gè)快速增長之路。
已有0人發(fā)表了評(píng)論