面對中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的困難局面，如何通過房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)或再次成為政策制定者的重要課題。 如果從更為寬闊的視角來觀察分析中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與未來，我們可以得出什么結(jié)論？英國邦瑞地產(chǎn)中華區(qū)總裁白兮在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者專訪時(shí)說，總體來看，未來中國政府刺激房地產(chǎn)的政策不一定是最緊迫的政策突破口。他同時(shí)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場高利潤和迅速的利潤增長，不會(huì)再有。因?yàn)檫@種狀況如果可以繼續(xù)，這個(gè)市場必定是不穩(wěn)定的，這樣未來無論限制性政策和房價(jià)的波動(dòng)都會(huì)越來越劇烈。沒有任何一個(gè)市場參與者希望如此。所以沒有任何人有激情創(chuàng)造這樣一個(gè)快速增長之路。

市場正對未來做出反應(yīng)

《華夏時(shí)報(bào)》：在10月份中國內(nèi)地100個(gè)城市的樓市價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比五連漲的基礎(chǔ)上，滬深股市房地產(chǎn)板塊最近持續(xù)走強(qiáng)，大量資金流入，對于出現(xiàn)這種格局的個(gè)中原因，你怎么看？

白兮：作為外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一方面，我們已經(jīng)看到了中國房地產(chǎn)市場最新的發(fā)展。

目前存在兩種聲音：一種聲音是，一些學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向不僅不會(huì)變，甚至?xí)駳W美國家政府對本國房地產(chǎn)市場所采取的政策那樣長期維持其限制性特征。這種觀點(diǎn)不是沒有道理。我們看到，過去很多年來，不僅中國房地產(chǎn)市場，包括紐約、倫敦在內(nèi)歐美主流的房地產(chǎn)市場無一例外地采取了限制性政策。中國的調(diào)控也和歐美一樣，都是在市場失靈之時(shí)，政府對市場進(jìn)行維護(hù)和深度調(diào)整的一種應(yīng)激反應(yīng)。對此既不應(yīng)感到意外，也不應(yīng)感到驚訝。另一種聲音是，中國一些主要的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中國房地產(chǎn)市場下一步的發(fā)展以及政策調(diào)整有不同預(yù)測?，F(xiàn)在A股市場房地產(chǎn)板塊走強(qiáng)、一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量囤地，這都與市場預(yù)測與政策預(yù)測密切相關(guān)，都是對政府調(diào)控做出的一種反應(yīng)。

在歐美主要房地產(chǎn)市場，政府一旦實(shí)行調(diào)控或限制性政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎無一例外地只會(huì)走三條路：第一，進(jìn)行非本地的房地產(chǎn)市場開發(fā)，這對應(yīng)到中國，就是前往二三線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行開發(fā)，這是一條必走之路。第二，走出去，也就是把雞蛋放到不同的籃子里，于是我們看到有一些房地產(chǎn)開發(fā)商來到了中國，而中國也有一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商開始部署自己的海外戰(zhàn)略。第三，由于對政策前景感到不明朗，房地產(chǎn)業(yè)對土地市場、股票市場的變動(dòng)產(chǎn)生很大影響。

面對未來難以準(zhǔn)確預(yù)知的調(diào)控因素，中國的房地產(chǎn)市場，也會(huì)毫無例外地出現(xiàn)上述三種情況，這可以理解為是一種很自然的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。與歐美主流房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比較，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還出現(xiàn)了一些創(chuàng)新，包括開發(fā)了一些概念性的地產(chǎn)，如養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)等。這可以理解為面對市場不明朗前景的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)體的一種自身調(diào)整。

《華夏時(shí)報(bào)》：你判斷,十八大后中國房地產(chǎn)政策會(huì)不會(huì)出現(xiàn)重大調(diào)整？

白兮：有輿論分析說，如果調(diào)控政策改變，房企就會(huì)重新回到過去幾年的黃金時(shí)代。但在我看來，如果政策要發(fā)生變化，并不會(huì)基于政府換屆的因素。觀察歐美市場可以看到，雖然政府換屆的頻繁程度比中國要高得多，但政府對房地產(chǎn)市場的限制性政策并未隨之發(fā)生什么變化。所以，市場參與者與其把業(yè)績的增長放在對寬松政策的依靠上，不如在現(xiàn)有政策環(huán)境下，設(shè)法努力增強(qiáng)自身的競爭力，因?yàn)檫@會(huì)顯得更實(shí)在一些。依據(jù)歐美房地產(chǎn)市場數(shù)十年的發(fā)展歷程，個(gè)人覺得如果中國房地產(chǎn)行業(yè)未來要真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的十年，就應(yīng)該看到限制性政策的積極的一面。

英國房地產(chǎn)的限制性政策

《華夏時(shí)報(bào)》：我們看到，一方面由于地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓所得，許多地方官員們現(xiàn)在都急于給房地產(chǎn)市場升溫，不斷推出放松措施；另一方面多個(gè)城市的住房銷售正在回升。這是否預(yù)示著明年房地產(chǎn)市場或?qū)?fù)蘇？

白兮：目前中國房地產(chǎn)市場與其未來應(yīng)有的地位相比，還存在差距。無論是否有政策的壓力或限制，這個(gè)市場的規(guī)模未來數(shù)十年還有很大的空間。這首先是因?yàn)橹袊某擎?zhèn)化趨勢，將導(dǎo)致出現(xiàn)巨大的需求空間。很多地方政府基于對土地收入的需求，對當(dāng)?shù)厥袌鼋o出了放松性政策，歐美市場也曾存在這種狀況。但長遠(yuǎn)來看，地方政府采取創(chuàng)新型策略更為有效。

英國政府對房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)行了長達(dá)15年的限制性政策，其規(guī)模和嚴(yán)厲程度都比中國高許多，既限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也限制購房需求的增長。但為什么仍有很多大型房地產(chǎn)企業(yè)以英國為總部在繼續(xù)發(fā)展？就是因?yàn)橛谥醒胝扇∠拗菩哉叩耐瑫r(shí)，地方政府往往對行業(yè)或市場采取一些創(chuàng)新型政策。這些政策不是對土地放松，而是對新的購買者給予鼓勵(lì)。比如在倫敦，首次購買新建住宅用于自住的購房者只需支付全部房價(jià)的5%，就可以從參與政府該項(xiàng)計(jì)劃的銀行以便捷的方式獲得剩余95%的貸款，從而擁有一套屬于自己的住房。但與此同時(shí)，英國政府也規(guī)定，凡購房金額超過200萬英鎊，無論是購買一套住房還是幾套住房，政府對購房者都實(shí)行重稅，稅率遠(yuǎn)高于購房的資本成本，從而嚴(yán)格限制了炒房牟利的機(jī)會(huì)。由此來看，壓力巨大的限制性政策環(huán)境下，創(chuàng)新型的鼓勵(lì)政策優(yōu)勢明顯。

中國房地產(chǎn)市場只用20多年的發(fā)展就超越了西方200年的發(fā)展，很多大城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模，已經(jīng)超過了倫敦和紐約，在全球數(shù)一數(shù)二。因此，盡管面對現(xiàn)在的限制性政策以及充滿對政策變化的期待，其實(shí)并不應(yīng)感到意外。因?yàn)檫@些問題西方都曾遇到過。未來政策究竟是放松還是不放松？從發(fā)展規(guī)律來看，限制性政策并非特殊性政策，而可能是一種常態(tài)，因?yàn)?，很可能明年政策寬松點(diǎn)，后年又緊了。在此情形下，房企應(yīng)該考慮的問題是，究竟采取什么方法才能持續(xù)贏得投資者支持。  

“親房地產(chǎn)”導(dǎo)致房價(jià)穩(wěn)定

《華夏時(shí)報(bào)》：所謂“去房地產(chǎn)化”或許并無現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)，由此來看今后中國房價(jià)還會(huì)大跌大漲嗎？

白兮：如果試圖在經(jīng)濟(jì)上“去房地產(chǎn)化”，從此讓房價(jià)與經(jīng)濟(jì)不再掛鉤，這基本上并無現(xiàn)實(shí)的可能。沒有一種成熟的市場經(jīng)濟(jì)會(huì)與房地產(chǎn)業(yè)相脫離。倫敦在獲得2012年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)之后首先想到的，就是用房地產(chǎn)業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)和整個(gè)城市的發(fā)展。這種政治判斷，導(dǎo)致倫敦東區(qū)從2009年開始直到2012年經(jīng)歷了一個(gè)大開發(fā)。倫敦通過這種“親房地產(chǎn)化”，使一個(gè)原本深深卷入歐洲金融危機(jī)的英國，得以在這場危機(jī)中保持相對穩(wěn)定和安全。房價(jià)的穩(wěn)定并不有賴于“去房地產(chǎn)化”，而是有賴于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的準(zhǔn)確定位。倫敦的房價(jià)在近年并沒有出現(xiàn)明顯變化，而是更穩(wěn)定了。雖然也有熱錢的進(jìn)入，但“親房地產(chǎn)”的政策導(dǎo)致市場規(guī)模比例擴(kuò)大很多，所以熱錢對經(jīng)濟(jì)和對房價(jià)的影響并不大。

地方政府所采取的刺激性政策措施，不是基于破壞中央政府現(xiàn)有的限制性政策，現(xiàn)在英國的限制性政策比以前更嚴(yán)了。在金融危機(jī)的影響下，不僅僅是歐洲的購房者，英國本地的購買者也沒有足夠的錢支付購房費(fèi)用。所以倫敦剛剛實(shí)行的首次購房者首付5%的政策，就是為了讓大部分購房者能夠買得起房子。沒有這個(gè)政策之前，開發(fā)企業(yè)最擔(dān)心的不是房子建得不好，也不是房子的升值潛力不大，或沒有需求，而是老百姓很難從銀行貸到款。因此，倫敦當(dāng)?shù)卣扇〉慕档褪赘犊畋壤拇碳ふ?，并不是政府?qiáng)制性降低，而是采取政府補(bǔ)貼，購房者延后支付的方法，這既符合市場規(guī)律，又滿足了購房者期待。但即使這樣，由于很多銀行認(rèn)為購房者收入并不能滿足貸款抵押的要求，這一政策未來的實(shí)施效果很難預(yù)料，但刺激購買的效果已經(jīng)非常明顯。

地方政府的政策鼓勵(lì)如果能夠多樣化，能夠真正鼓勵(lì)到市場消費(fèi)的源頭，使得市場的環(huán)境好了，收入預(yù)期更高了，這可能更有利于市場競爭者進(jìn)入市場。我們更希望政府采取穩(wěn)定的政策，只有穩(wěn)定的政策才能帶來更多實(shí)際的長期的收益，不穩(wěn)定政策帶來的是短暫的收益。

明年市場變化的重要信號(hào)

《華夏時(shí)報(bào)》：你預(yù)測明年中國經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮怎樣的作用？

白兮：我看到的事實(shí)是，中國房地產(chǎn)市場的參與者，所有的房企，幾乎無一例外地對政策的失望和觀望程度，都特別高。這導(dǎo)致的結(jié)果，是企業(yè)的管理面臨危機(jī)，是資金流的斷裂。

但中國房企現(xiàn)在發(fā)生了一個(gè)很微妙的變化：以前以打本地牌為強(qiáng)項(xiàng)，都聲稱對本地市場有多么熟悉，這對房企的市值和對投資者的影響確實(shí)都特別大。但現(xiàn)在，在最近的一兩個(gè)月，中國的房企開始討論的，不再是養(yǎng)老地產(chǎn)，也不再是旅游地產(chǎn)，而是如何走出去，如何國際化的問題。這是過去從來沒有發(fā)生過的狀況。盡管在2009年和2010年的時(shí)候，中國房企掙得盆滿缽滿，卻沒有人談走出去的想法，而是談如何在本地開發(fā)更多的項(xiàng)目和囤更多的地。

從今年下半年開始，中國房企更多地討論到了如何走出去的問題，這可能會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)明年在中國經(jīng)濟(jì)中可能產(chǎn)生的作用。不僅房企本身在謀變，這個(gè)行業(yè)也在謀變，這一趨勢可能為明年的整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢，帶來新的增長點(diǎn)。

現(xiàn)在大家都在謀變，很多分析人士希望有一個(gè)轟動(dòng)的政策變化的局面出現(xiàn)，但如果從房企本身發(fā)展的規(guī)律來看，冀望于政策的變化，不如冀望于房企自身產(chǎn)品的變化。所以，我們看到中國房企不約而同地采取變化性的策略：有些房企以前以主流城市為主打產(chǎn)品推廣路線，現(xiàn)在變化為以地方城鎮(zhèn)化趨勢為主要推廣路線；有些房企從主打住宅地產(chǎn)，變成為主打商業(yè)地產(chǎn)；有些房企從單純的賣，變成考慮如何持有和運(yùn)營，有些房企從主打國內(nèi)中產(chǎn)階層樓盤或商業(yè)地產(chǎn)，變成為在海外進(jìn)行合作投資和探索并購之路。

上述變化，可能會(huì)成為明年市場變化的重要信號(hào)。明年中國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有更多發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模不會(huì)因?yàn)槿魏握咦兓s小，而是潛力巨大。明年中國房地產(chǎn)市場的一些參與者可能會(huì)成為跨國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中國市場現(xiàn)在已經(jīng)具備了這個(gè)條件，就是有些中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了非走國際化路線不可的規(guī)模。

未來高利潤增長不會(huì)再有

《華夏時(shí)報(bào)》：無論期待政策變化還是自身謀變，都會(huì)擔(dān)心出現(xiàn)更多市場風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在來看，是否可以認(rèn)為政策放寬未必完全不可能，進(jìn)一步緊縮卻是根本不可能？

白兮：政策的緊縮與放寬，其實(shí)只是針對了房地產(chǎn)市場的20%，那就是住宅地產(chǎn)。過去20年內(nèi)，無論在緊縮還是寬松的政策條件下，這20%的情況沒有發(fā)生變化，住宅地產(chǎn)的宏觀規(guī)模始終都占整個(gè)房地產(chǎn)市場的20%到25%之間。20年了居然沒有發(fā)生什么變化，就表明在未來20年內(nèi)，無論采取緊縮還是寬松的政策，住宅地產(chǎn)的規(guī)模決定了它不會(huì)成為中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主流。市場的主流是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，但它們往往被政策忽略掉。

由此來看，雖然目前中國經(jīng)濟(jì)增長的壓力很大，但壓力并不來自于房地產(chǎn)，即使采取了寬松的刺激性政策，甚至于完全取消各種限制性政策，住宅地產(chǎn)的規(guī)模，也不會(huì)超過30%，這意味著住宅地產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的GDP增長中始終保持著穩(wěn)定的發(fā)展。所以，現(xiàn)在的政策，并不是為了GDP的增長，而是為了保持市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。真正影響GDP增長的，是中國的貿(mào)易。過去在歐美超市，除了食物不是中國制造，其他產(chǎn)品90%以上都是中國制造。但現(xiàn)在，情況很難預(yù)料?？傮w來看，未來中國政府刺激房地產(chǎn)的政策不一定是最緊迫的政策突破口。未來中國房地產(chǎn)市場高利潤和迅速的利潤增長，不會(huì)再有。因?yàn)檫@種狀況如果可以繼續(xù)，這個(gè)市場必定是不穩(wěn)定的，這樣未來無論限制性政策和房價(jià)的波動(dòng)都會(huì)越來越劇烈。沒有任何一個(gè)市場參與者希望如此。所以沒有任何人有激情創(chuàng)造這樣一個(gè)快速增長之路。