國(guó)外開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)限制性政策

最近中文2019字幕第二页,艳妇乳肉豪妇荡乳,中日韩高清无专码区2021,中文字幕乱码无码人妻系列蜜桃,曰本极品少妇videossexhd

首頁(yè)> 案例> 正文

國(guó)外開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)限制性政策

面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的困難局面,如何通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)或再次成為政策制定者的重要課題。 如果從更為寬闊的視角來(lái)觀察分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái),我們可以得出什么結(jié)論?英國(guó)邦瑞地產(chǎn)中華區(qū)總裁白兮在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者專訪時(shí)說(shuō),總體來(lái)看,未來(lái)中國(guó)政府刺激房地產(chǎn)的政策不一定是最緊迫的政策突破口。他同時(shí)認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高利潤(rùn)和迅速的利潤(rùn)增長(zhǎng),不會(huì)再有。因?yàn)檫@種狀況如果可以繼續(xù),這個(gè)市場(chǎng)必定是不穩(wěn)定的,這樣未來(lái)無(wú)論限制性政策和房?jī)r(jià)的波動(dòng)都會(huì)越來(lái)越劇烈。沒(méi)有任何一個(gè)市場(chǎng)參與者希望如此。所以沒(méi)有任何人有激情創(chuàng)造這樣一個(gè)快速增長(zhǎng)之路。

市場(chǎng)正對(duì)未來(lái)做出反應(yīng)

《華夏時(shí)報(bào)》:在10月份中國(guó)內(nèi)地100個(gè)城市的樓市價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比五連漲的基礎(chǔ)上,滬深股市房地產(chǎn)板塊最近持續(xù)走強(qiáng),大量資金流入,對(duì)于出現(xiàn)這種格局的個(gè)中原因,你怎么看?

白兮:作為外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這一方面,我們已經(jīng)看到了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新的發(fā)展。

目前存在兩種聲音:一種聲音是,一些學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向不僅不會(huì)變,甚至?xí)駳W美國(guó)家政府對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所采取的政策那樣長(zhǎng)期維持其限制性特征。這種觀點(diǎn)不是沒(méi)有道理。我們看到,過(guò)去很多年來(lái),不僅中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),包括紐約、倫敦在內(nèi)歐美主流的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)一例外地采取了限制性政策。中國(guó)的調(diào)控也和歐美一樣,都是在市場(chǎng)失靈之時(shí),政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行維護(hù)和深度調(diào)整的一種應(yīng)激反應(yīng)。對(duì)此既不應(yīng)感到意外,也不應(yīng)感到驚訝。另一種聲音是,中國(guó)一些主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的發(fā)展以及政策調(diào)整有不同預(yù)測(cè)。現(xiàn)在A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊走強(qiáng)、一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始大量囤地,這都與市場(chǎng)預(yù)測(cè)與政策預(yù)測(cè)密切相關(guān),都是對(duì)政府調(diào)控做出的一種反應(yīng)。

在歐美主要房地產(chǎn)市場(chǎng),政府一旦實(shí)行調(diào)控或限制性政策,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎無(wú)一例外地只會(huì)走三條路:第一,進(jìn)行非本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā),這對(duì)應(yīng)到中國(guó),就是前往二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā),這是一條必走之路。第二,走出去,也就是把雞蛋放到不同的籃子里,于是我們看到有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)到了中國(guó),而中國(guó)也有一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始部署自己的海外戰(zhàn)略。第三,由于對(duì)政策前景感到不明朗,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)、股票市場(chǎng)的變動(dòng)產(chǎn)生很大影響。

面對(duì)未來(lái)難以準(zhǔn)確預(yù)知的調(diào)控因素,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),也會(huì)毫無(wú)例外地出現(xiàn)上述三種情況,這可以理解為是一種很自然的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。與歐美主流房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比較,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還出現(xiàn)了一些創(chuàng)新,包括開(kāi)發(fā)了一些概念性的地產(chǎn),如養(yǎng)老地產(chǎn),旅游地產(chǎn)等。這可以理解為面對(duì)市場(chǎng)不明朗前景的時(shí)候,經(jīng)濟(jì)體的一種自身調(diào)整。

《華夏時(shí)報(bào)》:你判斷,十八大后中國(guó)房地產(chǎn)政策會(huì)不會(huì)出現(xiàn)重大調(diào)整?

白兮:有輿論分析說(shuō),如果調(diào)控政策改變,房企就會(huì)重新回到過(guò)去幾年的黃金時(shí)代。但在我看來(lái),如果政策要發(fā)生變化,并不會(huì)基于政府換屆的因素。觀察歐美市場(chǎng)可以看到,雖然政府換屆的頻繁程度比中國(guó)要高得多,但政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制性政策并未隨之發(fā)生什么變化。所以,市場(chǎng)參與者與其把業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)放在對(duì)寬松政策的依靠上,不如在現(xiàn)有政策環(huán)境下,設(shè)法努力增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力,因?yàn)檫@會(huì)顯得更實(shí)在一些。依據(jù)歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)十年的發(fā)展歷程,個(gè)人覺(jué)得如果中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)要真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的十年,就應(yīng)該看到限制性政策的積極的一面。

英國(guó)房地產(chǎn)的限制性政策

《華夏時(shí)報(bào)》:我們看到,一方面由于地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓所得,許多地方官員們現(xiàn)在都急于給房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫,不斷推出放松措施;另一方面多個(gè)城市的住房銷售正在回升。這是否預(yù)示著明年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)?fù)蘇?

白兮:目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其未來(lái)應(yīng)有的地位相比,還存在差距。無(wú)論是否有政策的壓力或限制,這個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模未來(lái)數(shù)十年還有很大的空間。這首先是因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化趨勢(shì),將導(dǎo)致出現(xiàn)巨大的需求空間。很多地方政府基于對(duì)土地收入的需求,對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)給出了放松性政策,歐美市場(chǎng)也曾存在這種狀況。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,地方政府采取創(chuàng)新型策略更為有效。

英國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)行了長(zhǎng)達(dá)15年的限制性政策,其規(guī)模和嚴(yán)厲程度都比中國(guó)高許多,既限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也限制購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。但為什么仍有很多大型房地產(chǎn)企業(yè)以英國(guó)為總部在繼續(xù)發(fā)展?就是因?yàn)橛?guó)在中央政府采取限制性政策的同時(shí),地方政府往往對(duì)行業(yè)或市場(chǎng)采取一些創(chuàng)新型政策。這些政策不是對(duì)土地放松,而是對(duì)新的購(gòu)買(mǎi)者給予鼓勵(lì)。比如在倫敦,首次購(gòu)買(mǎi)新建住宅用于自住的購(gòu)房者只需支付全部房?jī)r(jià)的5%,就可以從參與政府該項(xiàng)計(jì)劃的銀行以便捷的方式獲得剩余95%的貸款,從而擁有一套屬于自己的住房。但與此同時(shí),英國(guó)政府也規(guī)定,凡購(gòu)房金額超過(guò)200萬(wàn)英鎊,無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)一套住房還是幾套住房,政府對(duì)購(gòu)房者都實(shí)行重稅,稅率遠(yuǎn)高于購(gòu)房的資本成本,從而嚴(yán)格限制了炒房牟利的機(jī)會(huì)。由此來(lái)看,壓力巨大的限制性政策環(huán)境下,創(chuàng)新型的鼓勵(lì)政策優(yōu)勢(shì)明顯。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只用20多年的發(fā)展就超越了西方200年的發(fā)展,很多大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模,已經(jīng)超過(guò)了倫敦和紐約,在全球數(shù)一數(shù)二。因此,盡管面對(duì)現(xiàn)在的限制性政策以及充滿對(duì)政策變化的期待,其實(shí)并不應(yīng)感到意外。因?yàn)檫@些問(wèn)題西方都曾遇到過(guò)。未來(lái)政策究竟是放松還是不放松?從發(fā)展規(guī)律來(lái)看,限制性政策并非特殊性政策,而可能是一種常態(tài),因?yàn)?,很可能明年政策寬松點(diǎn),后年又緊了。在此情形下,房企應(yīng)該考慮的問(wèn)題是,究竟采取什么方法才能持續(xù)贏得投資者支持。  

“親房地產(chǎn)”導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)定

《華夏時(shí)報(bào)》:所謂“去房地產(chǎn)化”或許并無(wú)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ),由此來(lái)看今后中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)大跌大漲嗎?

白兮:如果試圖在經(jīng)濟(jì)上“去房地產(chǎn)化”,從此讓房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)不再掛鉤,這基本上并無(wú)現(xiàn)實(shí)的可能。沒(méi)有一種成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)與房地產(chǎn)業(yè)相脫離。倫敦在獲得2012年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)之后首先想到的,就是用房地產(chǎn)業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)和整個(gè)城市的發(fā)展。這種政治判斷,導(dǎo)致倫敦東區(qū)從2009年開(kāi)始直到2012年經(jīng)歷了一個(gè)大開(kāi)發(fā)。倫敦通過(guò)這種“親房地產(chǎn)化”,使一個(gè)原本深深卷入歐洲金融危機(jī)的英國(guó),得以在這場(chǎng)危機(jī)中保持相對(duì)穩(wěn)定和安全。房?jī)r(jià)的穩(wěn)定并不有賴于“去房地產(chǎn)化”,而是有賴于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的準(zhǔn)確定位。倫敦的房?jī)r(jià)在近年并沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化,而是更穩(wěn)定了。雖然也有熱錢(qián)的進(jìn)入,但“親房地產(chǎn)”的政策導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)模比例擴(kuò)大很多,所以熱錢(qián)對(duì)經(jīng)濟(jì)和對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大。

地方政府所采取的刺激性政策措施,不是基于破壞中央政府現(xiàn)有的限制性政策,現(xiàn)在英國(guó)的限制性政策比以前更嚴(yán)了。在金融危機(jī)的影響下,不僅僅是歐洲的購(gòu)房者,英國(guó)本地的購(gòu)買(mǎi)者也沒(méi)有足夠的錢(qián)支付購(gòu)房費(fèi)用。所以倫敦剛剛實(shí)行的首次購(gòu)房者首付5%的政策,就是為了讓大部分購(gòu)房者能夠買(mǎi)得起房子。沒(méi)有這個(gè)政策之前,開(kāi)發(fā)企業(yè)最擔(dān)心的不是房子建得不好,也不是房子的升值潛力不大,或沒(méi)有需求,而是老百姓很難從銀行貸到款。因此,倫敦當(dāng)?shù)卣扇〉慕档褪赘犊畋壤拇碳ふ?,并不是政府?qiáng)制性降低,而是采取政府補(bǔ)貼,購(gòu)房者延后支付的方法,這既符合市場(chǎng)規(guī)律,又滿足了購(gòu)房者期待。但即使這樣,由于很多銀行認(rèn)為購(gòu)房者收入并不能滿足貸款抵押的要求,這一政策未來(lái)的實(shí)施效果很難預(yù)料,但刺激購(gòu)買(mǎi)的效果已經(jīng)非常明顯。

地方政府的政策鼓勵(lì)如果能夠多樣化,能夠真正鼓勵(lì)到市場(chǎng)消費(fèi)的源頭,使得市場(chǎng)的環(huán)境好了,收入預(yù)期更高了,這可能更有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)。我們更希望政府采取穩(wěn)定的政策,只有穩(wěn)定的政策才能帶來(lái)更多實(shí)際的長(zhǎng)期的收益,不穩(wěn)定政策帶來(lái)的是短暫的收益。

明年市場(chǎng)變化的重要信號(hào)

《華夏時(shí)報(bào)》:你預(yù)測(cè)明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮怎樣的作用?

白兮:我看到的事實(shí)是,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者,所有的房企,幾乎無(wú)一例外地對(duì)政策的失望和觀望程度,都特別高。這導(dǎo)致的結(jié)果,是企業(yè)的管理面臨危機(jī),是資金流的斷裂。

但中國(guó)房企現(xiàn)在發(fā)生了一個(gè)很微妙的變化:以前以打本地牌為強(qiáng)項(xiàng),都聲稱對(duì)本地市場(chǎng)有多么熟悉,這對(duì)房企的市值和對(duì)投資者的影響確實(shí)都特別大。但現(xiàn)在,在最近的一兩個(gè)月,中國(guó)的房企開(kāi)始討論的,不再是養(yǎng)老地產(chǎn),也不再是旅游地產(chǎn),而是如何走出去,如何國(guó)際化的問(wèn)題。這是過(guò)去從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)的狀況。盡管在2009年和2010年的時(shí)候,中國(guó)房企掙得盆滿缽滿,卻沒(méi)有人談走出去的想法,而是談如何在本地開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目和囤更多的地。

從今年下半年開(kāi)始,中國(guó)房企更多地討論到了如何走出去的問(wèn)題,這可能會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)明年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中可能產(chǎn)生的作用。不僅房企本身在謀變,這個(gè)行業(yè)也在謀變,這一趨勢(shì)可能為明年的整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì),帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

現(xiàn)在大家都在謀變,很多分析人士希望有一個(gè)轟動(dòng)的政策變化的局面出現(xiàn),但如果從房企本身發(fā)展的規(guī)律來(lái)看,冀望于政策的變化,不如冀望于房企自身產(chǎn)品的變化。所以,我們看到中國(guó)房企不約而同地采取變化性的策略:有些房企以前以主流城市為主打產(chǎn)品推廣路線,現(xiàn)在變化為以地方城鎮(zhèn)化趨勢(shì)為主要推廣路線;有些房企從主打住宅地產(chǎn),變成為主打商業(yè)地產(chǎn);有些房企從單純的賣,變成考慮如何持有和運(yùn)營(yíng),有些房企從主打國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層樓盤(pán)或商業(yè)地產(chǎn),變成為在海外進(jìn)行合作投資和探索并購(gòu)之路。

上述變化,可能會(huì)成為明年市場(chǎng)變化的重要信號(hào)。明年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有更多發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不會(huì)因?yàn)槿魏握咦兓s小,而是潛力巨大。明年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些參與者可能會(huì)成為跨國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),中國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)具備了這個(gè)條件,就是有些中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了非走國(guó)際化路線不可的規(guī)模。

未來(lái)高利潤(rùn)增長(zhǎng)不會(huì)再有

《華夏時(shí)報(bào)》:無(wú)論期待政策變化還是自身謀變,都會(huì)擔(dān)心出現(xiàn)更多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在來(lái)看,是否可以認(rèn)為政策放寬未必完全不可能,進(jìn)一步緊縮卻是根本不可能?

白兮:政策的緊縮與放寬,其實(shí)只是針對(duì)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%,那就是住宅地產(chǎn)。過(guò)去20年內(nèi),無(wú)論在緊縮還是寬松的政策條件下,這20%的情況沒(méi)有發(fā)生變化,住宅地產(chǎn)的宏觀規(guī)模始終都占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%到25%之間。20年了居然沒(méi)有發(fā)生什么變化,就表明在未來(lái)20年內(nèi),無(wú)論采取緊縮還是寬松的政策,住宅地產(chǎn)的規(guī)模決定了它不會(huì)成為中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主流。市場(chǎng)的主流是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),但它們往往被政策忽略掉。

由此來(lái)看,雖然目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力很大,但壓力并不來(lái)自于房地產(chǎn),即使采取了寬松的刺激性政策,甚至于完全取消各種限制性政策,住宅地產(chǎn)的規(guī)模,也不會(huì)超過(guò)30%,這意味著住宅地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的GDP增長(zhǎng)中始終保持著穩(wěn)定的發(fā)展。所以,現(xiàn)在的政策,并不是為了GDP的增長(zhǎng),而是為了保持市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。真正影響GDP增長(zhǎng)的,是中國(guó)的貿(mào)易。過(guò)去在歐美超市,除了食物不是中國(guó)制造,其他產(chǎn)品90%以上都是中國(guó)制造。但現(xiàn)在,情況很難預(yù)料??傮w來(lái)看,未來(lái)中國(guó)政府刺激房地產(chǎn)的政策不一定是最緊迫的政策突破口。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高利潤(rùn)和迅速的利潤(rùn)增長(zhǎng),不會(huì)再有。因?yàn)檫@種狀況如果可以繼續(xù),這個(gè)市場(chǎng)必定是不穩(wěn)定的,這樣未來(lái)無(wú)論限制性政策和房?jī)r(jià)的波動(dòng)都會(huì)越來(lái)越劇烈。沒(méi)有任何一個(gè)市場(chǎng)參與者希望如此。所以沒(méi)有任何人有激情創(chuàng)造這樣一個(gè)快速增長(zhǎng)之路。

責(zé)任編輯:?jiǎn)螇?mèng)竹校對(duì):總編室最后修改:
0

精選專題

領(lǐng)航新時(shí)代

精選文章

精選視頻

精選圖片

微信公眾平臺(tái):搜索“宣講家”或掃描下面的二維碼:
宣講家微信公眾平臺(tái)
您也可以通過(guò)點(diǎn)擊圖標(biāo)來(lái)訪問(wèn)官方微博或下載手機(jī)客戶端:
微博
微博
客戶端
客戶端