產(chǎn)業(yè)園區(qū)門檻高 政府應(yīng)引入市場機制

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產(chǎn)業(yè)園區(qū)門檻高 政府應(yīng)引入市場機制

近日,北京社科院副院長,國內(nèi)知名總部經(jīng)濟權(quán)威趙弘在“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真?zhèn)沃q”論壇上,指出:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對傳統(tǒng)地產(chǎn)商來講門檻高,建議政府引入市場機制。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱,對開發(fā)商暗藏高“門檻”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷經(jīng)了三大階段,第一階段為企業(yè)自建產(chǎn)業(yè)園區(qū)階段,政府支持大型企業(yè)進駐并自主開發(fā),通過其行業(yè)影響力,帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè),但是這種大型企業(yè)自建園區(qū)只是為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級和完善做整體配套,對區(qū)域、對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用微乎其微。更加造成了中小企業(yè)選址難的困境;第二階段為工業(yè)地產(chǎn)階段,以政府開發(fā)為主導(dǎo),規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園,示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展。由較強資金實力和開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)開發(fā),但是由于政府需求的增加與企業(yè)日益增加的形象需求,產(chǎn)品低端、配套不足等弊端開始暴露;第三階段為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)階段,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),作為產(chǎn)業(yè)集聚的載體和組成部分,能夠有效的創(chuàng)造企業(yè)的集聚力,通過共享資源,帶動關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展,從而推動產(chǎn)業(yè)集聚的形成,推動產(chǎn)業(yè)合理布局。實踐證明產(chǎn)業(yè)集聚能夠在人才集聚、信息集聚、市場交易等方面提高企業(yè)的運營效率,形成更強的競爭優(yōu)勢。

據(jù)方迪總部經(jīng)濟研究院數(shù)據(jù),從2005年第一次樓市調(diào)控開始,一線城市約有30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園建設(shè)開發(fā)。同時,實體企業(yè)、國外資本、專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的擴張也很迅猛。在市場火爆的背后,問題逐漸凸顯。

北京社科院副院長趙弘博士認為房地產(chǎn)系類調(diào)控政策,是中國從可持續(xù)發(fā)展,從國家整體發(fā)展和諧穩(wěn)定,從國家大局來考慮的。作為一個房地產(chǎn)商應(yīng)該做好轉(zhuǎn)型準備,應(yīng)該有這樣的認識。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地商轉(zhuǎn)型的一個重要方向,傳統(tǒng)房地產(chǎn)商逐步成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場不開不可忽視的大軍。但是,真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和一般意義上的房地產(chǎn)商是有非常大的區(qū)別的,這種差別為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)埋下很高的門檻。

高門檻首先來自客戶需求的差異。傳統(tǒng)房地產(chǎn)客戶需求比較簡單,一般來講以價格為導(dǎo)向。小區(qū)價格高,配套完善高檔,吸引來的也是高收入客戶。價格低的小區(qū),也有自己的分布區(qū)域、配套交通條件。傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品相對標(biāo)準化一些??蛻舻臎Q策時間也比較短,往往家庭決策,一個人兩個人可以快速做出決斷。另外,客戶對服務(wù)的要求也沒那么復(fù)雜,主要是生活服務(wù)。所以房地產(chǎn)商的運作比較容易,只要拿到地,蓋樓,而且地段好,房子好,價格合適就賣掉。

而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面對企業(yè)客戶,企業(yè)的要求是非常復(fù)雜的。

第一,客戶主要是企業(yè),而企業(yè)首先要考慮企業(yè)在哪里安頓,這是很重要的問題。因為企業(yè)得考慮自己的品牌,如果這個區(qū)域過于分散,或者說沒有一定知名度,企業(yè)是不敢在那里安家的,因為企業(yè)形象和地域連在一起的,一個園區(qū)也好,一個開發(fā)的區(qū)域也好,能不能在開發(fā)過程形成品牌,往往是企業(yè)首選的一個因素。為什么像北京CBD,像中關(guān)村或者總部基地,或者一些年輕園區(qū)的房子供不應(yīng)求?反之一些零散的包括寫字樓卻沒有那么強烈的需求?就是因為品牌的關(guān)系。

第二,考慮服務(wù)。因為企業(yè)要發(fā)展,能不能得到一個應(yīng)有的專業(yè)化的服務(wù),包括生活服務(wù),但不局限于生活服務(wù)。包括金融、會計、法律、會議展覽、產(chǎn)品展示,有沒有這一類的條件?再比如說員工的宿舍,員工生活的地方。這些條件如果滿足不了,企業(yè)就很難去做出選擇。同時,企業(yè)選擇過程比較長,要比較各種方案來選擇。一個地區(qū)形成一個產(chǎn)業(yè)集群需要很長的過程,這個過程如果時間達不到,那么這個集聚程度達不到,企業(yè)吸引力不強。從這個意義講,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商是需要專業(yè)化水平,專業(yè)化服務(wù),才能夠完成這一項工作。

因此,趙弘博士強調(diào):產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商、對于政府的要求都很高。

呼吁政府引入市場機制運營園區(qū)

中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷的兩個階段:

第一階段是以國企為主導(dǎo)的分散模式。那時,國有企業(yè)選址基本上不講集聚,哪有地哪就有企業(yè),所以企業(yè)分布零零散散。這種情況帶來了問題,污水處理等沒辦法集中進行。每個企業(yè)孤零零在一個地方,幼兒園、學(xué)校、各種服務(wù)設(shè)施都要自己去服務(wù)自己。

第二階段是集中化階段。針對前一階段的問題,國家開始朝著一種集約化,園區(qū)化,規(guī)模化的三個方向發(fā)展。所謂集中化,就是把分散的集中在一個區(qū)域來,不是到處干工業(yè)企業(yè)。園區(qū)化就是通過劃定園區(qū)做出規(guī)劃,組織企業(yè)生產(chǎn)。第三個就是規(guī)?;?,通過集中、集約形成規(guī)模經(jīng)濟。這是我們轉(zhuǎn)變發(fā)展方式在產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)中的創(chuàng)新定位。

集中化最早是企業(yè)政府獨攬,政府全包。然后通過化整為零,讓企業(yè)把地拿出去,讓企業(yè)來生產(chǎn)來建設(shè)。政府等于起到了一個招商的作用;再后來又產(chǎn)生了一種大企業(yè)用一部分,然后再去招一部分這種情況。比如,蓋寫字樓,可能用上兩三層,其余的去招商?,F(xiàn)在,隨著市場的發(fā)展,集中化過程逐步出現(xiàn)了像聯(lián)東U谷這樣的產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商。這也是政府應(yīng)引入的園區(qū)運營市場模式

專業(yè)運營推動園區(qū)市場化

產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商,他們建的園區(qū)自己不用,就是要招很多企業(yè)進來。這樣的情況下,實際是一種社會分工的細化和深化——從政府獨攬全包型走向利用專業(yè)機構(gòu)來進行。

利用專業(yè)機構(gòu)有如下幾個方面的好處。

第一,有助于專業(yè)化,通過專業(yè)機構(gòu)可以發(fā)展更快。

第二,服務(wù)品質(zhì)提升。因為開發(fā)商要賺錢,要樹立品牌,沒有服務(wù)意識不可能招攬很多的企業(yè),即使招攬了,服務(wù)不到位,企業(yè)退出,對它構(gòu)成一個潛在的品牌壓力,就是你服務(wù)不好,我不但退出來,而且我的朋友企業(yè)也沒進去。這是市場化的選擇,迫使這些開發(fā)商,必須注重品牌,注重自己的服務(wù)。

第三,通過引入產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商,政府得以從一種繁重的招商、服務(wù)這種經(jīng)濟活動當(dāng)中解脫出來,政府由一個劃槳的政府,逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檎贫娴恼?/p>

責(zé)任編輯:馮句青校對:總編室最后修改:
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