近日，北京社科院副院長，國內(nèi)知名總部經(jīng)濟權(quán)威趙弘在“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真?zhèn)沃q”論壇上，指出：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對傳統(tǒng)地產(chǎn)商來講門檻高，建議政府引入市場機制。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱，對開發(fā)商暗藏高“門檻”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷經(jīng)了三大階段，第一階段為企業(yè)自建產(chǎn)業(yè)園區(qū)階段，政府支持大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)，但是這種大型企業(yè)自建園區(qū)只是為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級和完善做整體配套，對區(qū)域、對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用微乎其微。更加造成了中小企業(yè)選址難的困境；第二階段為工業(yè)地產(chǎn)階段，以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展。由較強資金實力和開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)開發(fā)，但是由于政府需求的增加與企業(yè)日益增加的形象需求，產(chǎn)品低端、配套不足等弊端開始暴露；第三階段為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，作為產(chǎn)業(yè)集聚的載體和組成部分，能夠有效的創(chuàng)造企業(yè)的集聚力，通過共享資源，帶動關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展，從而推動產(chǎn)業(yè)集聚的形成，推動產(chǎn)業(yè)合理布局。實踐證明產(chǎn)業(yè)集聚能夠在人才集聚、信息集聚、市場交易等方面提高企業(yè)的運營效率，形成更強的競爭優(yōu)勢。

據(jù)方迪總部經(jīng)濟研究院數(shù)據(jù)，從2005年第一次樓市調(diào)控開始，一線城市約有30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園建設(shè)開發(fā)。同時，實體企業(yè)、國外資本、專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的擴張也很迅猛。在市場火爆的背后，問題逐漸凸顯。

北京社科院副院長趙弘博士認為房地產(chǎn)系類調(diào)控政策，是中國從可持續(xù)發(fā)展，從國家整體發(fā)展和諧穩(wěn)定，從國家大局來考慮的。作為一個房地產(chǎn)商應(yīng)該做好轉(zhuǎn)型準備，應(yīng)該有這樣的認識。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地商轉(zhuǎn)型的一個重要方向，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商逐步成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場不開不可忽視的大軍。但是，真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和一般意義上的房地產(chǎn)商是有非常大的區(qū)別的，這種差別為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)埋下很高的門檻。

高門檻首先來自客戶需求的差異。傳統(tǒng)房地產(chǎn)客戶需求比較簡單，一般來講以價格為導(dǎo)向。小區(qū)價格高，配套完善高檔，吸引來的也是高收入客戶。價格低的小區(qū)，也有自己的分布區(qū)域、配套交通條件。傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品相對標(biāo)準化一些?？蛻舻臎Q策時間也比較短，往往家庭決策，一個人兩個人可以快速做出決斷。另外，客戶對服務(wù)的要求也沒那么復(fù)雜，主要是生活服務(wù)。所以房地產(chǎn)商的運作比較容易，只要拿到地，蓋樓，而且地段好，房子好，價格合適就賣掉。

而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面對企業(yè)客戶，企業(yè)的要求是非常復(fù)雜的。

第一，客戶主要是企業(yè)，而企業(yè)首先要考慮企業(yè)在哪里安頓，這是很重要的問題。因為企業(yè)得考慮自己的品牌，如果這個區(qū)域過于分散，或者說沒有一定知名度，企業(yè)是不敢在那里安家的，因為企業(yè)形象和地域連在一起的，一個園區(qū)也好，一個開發(fā)的區(qū)域也好，能不能在開發(fā)過程形成品牌，往往是企業(yè)首選的一個因素。為什么像北京CBD，像中關(guān)村或者總部基地，或者一些年輕園區(qū)的房子供不應(yīng)求？反之一些零散的包括寫字樓卻沒有那么強烈的需求？就是因為品牌的關(guān)系。

第二，考慮服務(wù)。因為企業(yè)要發(fā)展，能不能得到一個應(yīng)有的專業(yè)化的服務(wù)，包括生活服務(wù)，但不局限于生活服務(wù)。包括金融、會計、法律、會議展覽、產(chǎn)品展示，有沒有這一類的條件？再比如說員工的宿舍，員工生活的地方。這些條件如果滿足不了，企業(yè)就很難去做出選擇。同時，企業(yè)選擇過程比較長，要比較各種方案來選擇。一個地區(qū)形成一個產(chǎn)業(yè)集群需要很長的過程，這個過程如果時間達不到，那么這個集聚程度達不到，企業(yè)吸引力不強。從這個意義講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商是需要專業(yè)化水平，專業(yè)化服務(wù)，才能夠完成這一項工作。

因此，趙弘博士強調(diào)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商、對于政府的要求都很高。

呼吁政府引入市場機制運營園區(qū)

中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷的兩個階段：

第一階段是以國企為主導(dǎo)的分散模式。那時，國有企業(yè)選址基本上不講集聚，哪有地哪就有企業(yè)，所以企業(yè)分布零零散散。這種情況帶來了問題，污水處理等沒辦法集中進行。每個企業(yè)孤零零在一個地方，幼兒園、學(xué)校、各種服務(wù)設(shè)施都要自己去服務(wù)自己。

第二階段是集中化階段。針對前一階段的問題，國家開始朝著一種集約化，園區(qū)化，規(guī)模化的三個方向發(fā)展。所謂集中化，就是把分散的集中在一個區(qū)域來，不是到處干工業(yè)企業(yè)。園區(qū)化就是通過劃定園區(qū)做出規(guī)劃，組織企業(yè)生產(chǎn)。第三個就是規(guī)?；?，通過集中、集約形成規(guī)模經(jīng)濟。這是我們轉(zhuǎn)變發(fā)展方式在產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)中的創(chuàng)新定位。

集中化最早是企業(yè)政府獨攬，政府全包。然后通過化整為零，讓企業(yè)把地拿出去，讓企業(yè)來生產(chǎn)來建設(shè)。政府等于起到了一個招商的作用；再后來又產(chǎn)生了一種大企業(yè)用一部分，然后再去招一部分這種情況。比如，蓋寫字樓，可能用上兩三層，其余的去招商?，F(xiàn)在，隨著市場的發(fā)展，集中化過程逐步出現(xiàn)了像聯(lián)東U谷這樣的產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商。這也是政府應(yīng)引入的園區(qū)運營市場模式

專業(yè)運營推動園區(qū)市場化

產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商，他們建的園區(qū)自己不用，就是要招很多企業(yè)進來。這樣的情況下，實際是一種社會分工的細化和深化——從政府獨攬全包型走向利用專業(yè)機構(gòu)來進行。

利用專業(yè)機構(gòu)有如下幾個方面的好處。

第一，有助于專業(yè)化，通過專業(yè)機構(gòu)可以發(fā)展更快。

第二，服務(wù)品質(zhì)提升。因為開發(fā)商要賺錢，要樹立品牌，沒有服務(wù)意識不可能招攬很多的企業(yè)，即使招攬了，服務(wù)不到位，企業(yè)退出，對它構(gòu)成一個潛在的品牌壓力，就是你服務(wù)不好，我不但退出來，而且我的朋友企業(yè)也沒進去。這是市場化的選擇，迫使這些開發(fā)商，必須注重品牌，注重自己的服務(wù)。

第三，通過引入產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商，政府得以從一種繁重的招商、服務(wù)這種經(jīng)濟活動當(dāng)中解脫出來，政府由一個劃槳的政府，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檎贫娴恼?/p>