2010年雖然花了大力氣,但國家還是沒有把房價(jià)控制下去,主要原因就是地方政府的土地財(cái)政問題。中央想把房價(jià)降下來,但房價(jià)降下來以后,地方政府的財(cái)政收入馬上減少,因?yàn)榈胤秸?0%-60%的錢是從房地產(chǎn)業(yè)來的,所以各地政府都不愿意降低地價(jià)。2010年政府獲得的土地出讓金比2009年多得多,2009年大概是1.5萬億,2010年將達(dá)到2萬多億。
土地價(jià)格上漲的根本原因有以下幾點(diǎn)。一是土地供應(yīng)方面的行政控制,政府囤積、政府儲(chǔ)備,然后開發(fā)商二次壟斷和囤積。實(shí)際上,土地不像雞蛋,有100個(gè)養(yǎng)雞場賣雞蛋,這是競爭性供給。土地只在政府手里,想要地只能到政府那里買,最大的問題就是這種壟斷性供給。二是土地市場是政府一家賣地,千百家房地產(chǎn)商買地,通過招拍掛,價(jià)高者得。三是70年的賣地收入一年收取,一年內(nèi)花掉。四是沒有房地產(chǎn)稅。辦個(gè)小企業(yè)不如買20套房,沒有勞動(dòng)糾紛,沒有五險(xiǎn)支出,沒有找市場的風(fēng)險(xiǎn),房子的持有成本為零?,F(xiàn)在我們的稅收是鼓勵(lì)倒房子,不鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)。土地出讓金制度是造成兩極分化的一種制度,一方面從農(nóng)民手中低價(jià)把地征過來,另一方面高價(jià)賣給房地產(chǎn)開發(fā)商。五是土地供應(yīng)不足?,F(xiàn)在中國的地是拿出來種糧食吃飯,還是拿出來蓋房子居住,這是一個(gè)兩難問題。要保住18億畝耕地就要減少建筑用地,但不提供更多的建筑用地房價(jià)就要漲起來,這是一個(gè)比較大的矛盾。
到底怎樣才能把房價(jià)控制下來?房價(jià)的年增長速度不能超過老百姓收入的增長速度,否則很多人永遠(yuǎn)買不起房子。一定要把房價(jià)收入比壓到7以下,宏觀調(diào)控主要是看這兩個(gè)指標(biāo)。現(xiàn)在難就難在中央要調(diào)控物價(jià),而地方要獲得財(cái)政收入。那要怎么改呢?我的看法是:
首先,不管集體土地,還是國有土地,不管法人手里的土地,還是自然人手里的土地,都平等入市。
其次,延長土地使用年期,讓它接近于近似物權(quán)或近似產(chǎn)權(quán)。按照現(xiàn)有土地制度,等50年、70年使用期到期時(shí),會(huì)造成巨大的社會(huì)矛盾。比如,一個(gè)企業(yè)從政府那里花15萬買了一畝地,擁有這畝地50年產(chǎn)權(quán),在會(huì)計(jì)賬目上將15萬的土地款按50年攤銷。但50年后,地價(jià)可能還是15萬么?按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,企業(yè)再使用,必須再進(jìn)入土地出讓程序,再繳納土地出讓金。如果不繳土地出讓金,企業(yè)就得關(guān)閉,實(shí)際上這個(gè)土地出讓金企業(yè)是交不起的,于是企業(yè)會(huì)大規(guī)模破產(chǎn)、倒閉。另外,如果50年到期后,企業(yè)交不起款,那企業(yè)在銀行的土地質(zhì)押貸款怎么辦,銀行的錢不成壞賬了嗎?
居民住宅到時(shí)候也將面臨同樣的問題,其實(shí)居民現(xiàn)在買的不叫房子,只是使用權(quán),由于是土地開發(fā)商交的土地出讓金,不可能回過頭來再交一次出讓金,那么50年或70年后只能自己交,可是這地價(jià)會(huì)漲,到時(shí)候居民能交得起嗎?而且這些房子里有一些退休的、失業(yè)的、生活困難的人,他們怎么交那么大一筆錢?如果國家強(qiáng)制執(zhí)行,就會(huì)使大量居民流落街頭,無家可歸。如果國家讓居民先暫時(shí)住著,那么只能住著,但它將不能抵押貸款、典當(dāng)、繼承。
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