2010年雖然花了大力氣，但國家還是沒有把房價(jià)控制下去，主要原因就是地方政府的土地財(cái)政問題。中央想把房價(jià)降下來，但房價(jià)降下來以后，地方政府的財(cái)政收入馬上減少，因?yàn)榈胤秸?0%-60%的錢是從房地產(chǎn)業(yè)來的，所以各地政府都不愿意降低地價(jià)。2010年政府獲得的土地出讓金比2009年多得多，2009年大概是1.5萬億，2010年將達(dá)到2萬多億。

土地價(jià)格上漲的根本原因有以下幾點(diǎn)。一是土地供應(yīng)方面的行政控制，政府囤積、政府儲(chǔ)備，然后開發(fā)商二次壟斷和囤積。實(shí)際上，土地不像雞蛋，有100個(gè)養(yǎng)雞場賣雞蛋，這是競爭性供給。土地只在政府手里，想要地只能到政府那里買，最大的問題就是這種壟斷性供給。二是土地市場是政府一家賣地，千百家房地產(chǎn)商買地，通過招拍掛，價(jià)高者得。三是70年的賣地收入一年收取，一年內(nèi)花掉。四是沒有房地產(chǎn)稅。辦個(gè)小企業(yè)不如買20套房，沒有勞動(dòng)糾紛，沒有五險(xiǎn)支出，沒有找市場的風(fēng)險(xiǎn)，房子的持有成本為零?，F(xiàn)在我們的稅收是鼓勵(lì)倒房子，不鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)。土地出讓金制度是造成兩極分化的一種制度，一方面從農(nóng)民手中低價(jià)把地征過來，另一方面高價(jià)賣給房地產(chǎn)開發(fā)商。五是土地供應(yīng)不足?，F(xiàn)在中國的地是拿出來種糧食吃飯，還是拿出來蓋房子居住，這是一個(gè)兩難問題。要保住18億畝耕地就要減少建筑用地，但不提供更多的建筑用地房價(jià)就要漲起來，這是一個(gè)比較大的矛盾。

到底怎樣才能把房價(jià)控制下來？房價(jià)的年增長速度不能超過老百姓收入的增長速度，否則很多人永遠(yuǎn)買不起房子。一定要把房價(jià)收入比壓到7以下，宏觀調(diào)控主要是看這兩個(gè)指標(biāo)。現(xiàn)在難就難在中央要調(diào)控物價(jià)，而地方要獲得財(cái)政收入。那要怎么改呢？我的看法是：

首先，不管集體土地，還是國有土地，不管法人手里的土地，還是自然人手里的土地，都平等入市。

其次，延長土地使用年期，讓它接近于近似物權(quán)或近似產(chǎn)權(quán)。按照現(xiàn)有土地制度，等50年、70年使用期到期時(shí)，會(huì)造成巨大的社會(huì)矛盾。比如，一個(gè)企業(yè)從政府那里花15萬買了一畝地，擁有這畝地50年產(chǎn)權(quán)，在會(huì)計(jì)賬目上將15萬的土地款按50年攤銷。但50年后，地價(jià)可能還是15萬么？按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，企業(yè)再使用，必須再進(jìn)入土地出讓程序，再繳納土地出讓金。如果不繳土地出讓金，企業(yè)就得關(guān)閉，實(shí)際上這個(gè)土地出讓金企業(yè)是交不起的，于是企業(yè)會(huì)大規(guī)模破產(chǎn)、倒閉。另外，如果50年到期后，企業(yè)交不起款，那企業(yè)在銀行的土地質(zhì)押貸款怎么辦，銀行的錢不成壞賬了嗎？

居民住宅到時(shí)候也將面臨同樣的問題，其實(shí)居民現(xiàn)在買的不叫房子，只是使用權(quán)，由于是土地開發(fā)商交的土地出讓金，不可能回過頭來再交一次出讓金，那么50年或70年后只能自己交，可是這地價(jià)會(huì)漲，到時(shí)候居民能交得起嗎？而且這些房子里有一些退休的、失業(yè)的、生活困難的人，他們怎么交那么大一筆錢？如果國家強(qiáng)制執(zhí)行，就會(huì)使大量居民流落街頭，無家可歸。如果國家讓居民先暫時(shí)住著，那么只能住著，但它將不能抵押貸款、典當(dāng)、繼承。